調控放(fàng)松意味房價大(dà)漲?想多了!

作者:康華房地産 發布時間:2018/12/21 9:51:30 來源:本網站

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  真正的勇士

  對菏澤的印象,好像還停留在上個世紀:電視裏一(yī)個充滿正氣的男聲反複朗誦:山東菏澤,白(bái)癜風消失的地方~~~

  第二個印象,肯定是這幾天的菏澤,被媒體(tǐ)稱作勇敢的“寒冬破局者”。

  與其說是勇士,倒不如說是被媒體(tǐ)過度消費的犧牲品。

  12月18日,菏澤住建局在官網上偷偷發布了一(yī)條樓市解除限售的通知(zhī),這個信息源首次被易居小(xiǎo)編用機器捕捉到,然後轉手一(yī)編:

  易居房地産研究院副院長楊紅旭表示,自2016年9月30日開(kāi)啓新一(yī)輪樓市調控以來,菏澤将成爲全國第一(yī)個取消限售政策的城市!

  幾乎在同時,全國媒體(tǐ)紛紛響應,立刻傳讀爲打響樓市調控松綁第一(yī)槍!全國購房者陷入焦慮……房價又(yòu)要漲?

  作爲一(yī)個負責任的樓市研究者,現在不敢跟風,在任何事情确認真相之後才敢撰文解讀,現在對于此事件,下(xià)面子木用自己的話(huà)來全面解釋一(yī)下(xià)。

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  生(shēng)不逢時

  菏澤是此輪房地産周期第一(yī)個放(fàng)開(kāi)調控的城市嗎(ma)?

  可笑。

  都不用翻官網信息源,百度一(yī)查也知(zhī)道,在這輪大(dà)周期裏,第一(yī)個放(fàng)開(kāi)限售的是山西太原(樓盤)

  2017年10月,太原市對二手房發布“限售令”,規定取得産權證兩年内的住房不得交易轉讓,2018年7月開(kāi)始不再要求,但當時重申了限購。

  那爲什麽太原沒火(huǒ),菏澤卻火(huǒ)了?用土話(huà)來講,這叫生(shēng)不逢時。

  太原取消限售是在今年7月份,菏澤取消限售是在12月。而中(zhōng)國樓市主要轉折點準确來說是9月份:

  7月31日,中(zhōng)央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”的調控精神之後,8月史上最強調控「問責制」出台,樓市啞火(huǒ),随後金九銀十不再,樓市掉頭向下(xià)進入寒冬。

  所以你就明白(bái)了,7月房價漲,任何地方放(fàng)不放(fàng)松調控都無所謂,因爲大(dà)家都不關注。但是12月不同,房價好不容易被政策摁住,房價沒跌幾毛錢呢,又(yòu)要放(fàng)松了,這是幾個意思?

  菏澤放(fàng)松信号會不會傳導到其他城市?我(wǒ)們的房價是否又(yòu)要漲?如果菏澤放(fàng)松調控,那中(zhōng)央「房主不炒」的決心又(yòu)在哪裏?

  一(yī)連串的疑問集中(zhōng)爆破了購房者的焦慮情緒,換句話(huà)講,中(zhōng)國的房價,真是把人漲怕了……這才是菏澤事件發酵的真正原因。

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  政策松動不等于房價上漲

  趕得早,不如碰得巧。

  菏澤事件後,12月19日廣州(樓盤)住建局發布通知(zhī):決定放(fàng)開(kāi)公寓買賣限制,允許個人入市購房(之前不允許個人買賣商(shāng)服物(wù)業)。

  12月19日,珠海(樓盤)媒體(tǐ)爆料,珠海的金灣、鬥門兩區放(fàng)松限購調控政策,隻需要一(yī)年社保就可以購買一(yī)套商(shāng)品住房,雖然沒有正式文件下(xià)發,但政府已經默認。

緊接着,深圳宣布四大(dà)行放(fàng)松購房者首套房房貸利率,北京首套房貸利率也調低了房貸利率,爲上浮10%,之前是15%。
  緊接着,深圳宣布四大(dà)行放(fàng)松購房者首套房房貸利率,北京首套房貸利率也調低了房貸利率,爲上浮10%,之前是15%。

  一(yī)時間感覺全國樓市迎來了春天……

  昨天群裏一(yī)個媒體(tǐ)人和我(wǒ)辯論,限售取消,限購放(fàng)松,利率調低……所有新聞都在佐證,“菏澤是中(zhōng)國樓市放(fàng)松調控的第一(yī)槍”是完全正确的,你憑什麽說房價不會上漲呢?

  那麽我(wǒ)反問他,政策放(fàng)松和房價上漲有必然聯系嗎(ma)?政策放(fàng)松一(yī)定會促使房價上漲嗎(ma)?他就講不出話(huà)來了。

  要知(zhī)道,樓市出調控政策到底爲了什麽?

  調穩。

  目前經濟下(xià)行,而房地産牽連百業,上至鋼鐵水泥建築,下(xià)至家具家電家裝,爲了穩就業,房價會允許下(xià)跌太深嗎(ma)?

  目前房地産業還在深度綁定中(zhōng)國經濟,對GDP的貢獻大(dà)概是12%左右,有的地方财政50%多的經濟來源都是房地産,間隙換擋的新經濟還沒有起作用,房價下(xià)跌,沒人買房,地方的城鎮化會不會出現斷層?

  這就像一(yī)個重度吸毒患者站在你面前,你狠心直接沒收煙槍,他可能熬不過一(yī)個晚上,如果先把他病情穩定住,循序漸進着治療,也許還能活下(xià)去(qù),戒除煙瘾。

  這些真相不必細講太多,雖然倍感無奈,但是誰都避不開(kāi),你站在操盤者的角度思考,就通透很多了。

  那麽年關将至,2019年樓市怎麽走?爲了讓大(dà)家有一(yī)個明晰的概念,子木決定換一(yī)種方式爲大(dà)家預演一(yī)下(xià)2019年樓市趨勢,做個明白(bái)人。

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  驚人的相似

  以史爲鑒,方能知(zhī)更替。

  從2018年往前推,你會發現,曆史上每當房地産行業各項基本面指标出現下(xià)行風險時,就是政策放(fàng)松之日。

  我(wǒ)昨晚查了大(dà)量的資(zī)料,可以很堅定地告訴大(dà)家,2012年和2019年的樓市行情将會一(yī)模一(yī)樣。

  我(wǒ)們先來研究2012、2019年的前夕表現。

  2011年第四季度和2018年第四季度是一(yī)緻的,都是樓市嚴控最強力的階段,房地産各項指标紛紛下(xià)行,房銷售面積單月同比增速和百城土地成交價款增速,均首度由正轉負。

調控放(fàng)松意味房價大(dà)漲?想多了!
國慶期間各大(dà)開(kāi)發商(shāng)出現新盤降價銷售,業主掀起售樓處維權潮。在一(yī)二線城市新房限價的情況下(xià)出現折扣優惠,部分(fēn)城市、區域的去(qù)化壓力巨大(dà),房價停漲甚至開(kāi)始顯著下(xià)跌,土地流拍嚴重,财政壓力和穩增長、保就業的壓力再次凸顯。

  那麽随後2012年,樓市進行了怎樣的調整呢?

  2012年2月,央行微調房地産信貸政策稱滿足首套房貸款需求,并下(xià)調存款準備金率、釋放(fàng)流動性;3月,首套房貸利率“基準内”定價房地産貸款審批被責令提速;4月,公積金條例修改進入調研期,同期杭州(樓盤)首家房地産公司申請破産;5月,央行再次下(xià)調存款準備金率;6月、7月連續降息25個基點。

  随後,在2012年7月,商(shāng)品房銷售面積單月同比增速由負轉正。當年12月召開(kāi)的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議稱,要繼續堅持房地産市場調控政策不動搖。

  是不是熟悉的味道?

  一(yī)邊堅持樓市調控政策不動搖,一(yī)邊開(kāi)始邊際改善,讓剛需入場拖底樓市:一(yī)些城市限價政策取消,一(yī)些城市以“引進人才”的名義放(fàng)松限購,部分(fēn)按揭利率最緊的城市在第四季度悄然下(xià)降。

  重要的是經濟環境也極度相似,2012年,政府爲了降低經濟對房地産的依賴,對沖房地産調控導緻房價下(xià)滑對經濟的負面影響,也出台了各種扶持其他行業、扶持民營經濟的政策以及區域振興政策。

  然而2012年即使放(fàng)松了政策調控,房價漲了嗎(ma)?

  并沒有,且一(yī)直在冷暖之間悠蕩徘徊。因爲大(dà)家的房價預期碎了呀。

  所以大(dà)家放(fàng)心,曆史上還沒有出現過一(yī)波大(dà)漲後又(yòu)接一(yī)波大(dà)漲的現象發生(shēng)。而每次大(dà)漲都是像2014年那樣,經過長達一(yī)年的“超級寬松”促成的。而三四線房價隻能由貨币化棚改促發,而現在中(zhōng)央已經嚴令要求去(qù)化周期低于18個月的地區采用實物(wù)安置,不會再大(dà)漲了。

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  2019年趨勢

  所以對于2019年,子木認爲。

  一(yī)線城市由于其具有樓市風向标意義,爲了響應調控政策不動搖,調控寬松空間不大(dà),會繼續着手建立長效機制。

  二線城市将很有可能實行有針對性、有分(fēn)寸的政策寬松,大(dà)概率會通過人才引進破除限購,将是房地産市場供需博弈的主要戰場。

  至于三四線城市存在一(yī)定的改善住房需求,但由于過去(qù)一(yī)段時間房價過快上漲疊加未來人口持續淨流出,爲了防止房價極速回落,會全線放(fàng)開(kāi)政策調控。

  順便說一(yī)句,根據目前的數據顯示。

  過去(qù)兩年多時間小(xiǎo)城市銷售出去(qù)的商(shāng)品住宅和剩餘庫存的總和,是2015年年底商(shāng)品房庫存的6倍還多。

  也就是說,上一(yī)波房價周期,小(xiǎo)城市房地産銷售變好後,不僅把原來的高庫存消化了,還把新建的很多房子也賣出去(qù)了。但是賣出去(qù)的庫存并沒有憑空消失,仍是房地産市場的潛在供給,隻不過從開(kāi)發商(shāng)到了老百姓(603883,股吧)手裏。對于一(yī)個在2014年就供給過剩的市場,當前的過剩狀況是更嚴重的,這個大(dà)家想一(yī)下(xià)。

  2019年是一(yī)城一(yī)策,也是一(yī)城一(yī)價,“一(yī)刀切”的政策方式不再适用,也無法再用了。那麽理性市場下(xià),供需結構緊湊的城市,例如一(yī)線城市和熱點二線城市會加速觸底,三四線城市會掉頭陰跌。

  至于一(yī)二線會不會規模性反彈上漲,這個還得看到時候的經濟形勢如何,畢竟現在老百姓連手機都換不起了。

  · END ·

  

(責任編輯:常丹丹 HO016)