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進入2018年四季度以來，國内外(wài)融資(zī)環境稍顯放(fàng)緩，房企融資(zī)發債明顯迎來一(yī)波小(xiǎo)高峰。藍(lán)鲸房産梳理發現，目前國内融資(zī)“門檻”依舊較高，部分(fēn)房企紛紛尋求境外(wài)融資(zī)渠道。近期，剛剛完成港股上市的弘陽地産集團有限公司（HK.01996，以下(xià)簡稱“弘陽地産”）頻繁在離(lí)岸市場發行的美元債，由于票息較高，引起市場關注。
2018年12月17日，弘陽地産發布公告稱，拟發行一(yī)筆于2020年到期金額爲2億美元的13.5%優先票據，并将此票據與此前發行的一(yī)筆2020年到期金額爲1.8億美元的13.5%優先票據合并及構成單一(yī)類别。經核算，扣除相關費用和開(kāi)支之後，弘陽地産兩次共計籌資(zī)淨額3.75億美元（約25.9億人民币）。
據藍(lán)鲸房産不完全統計，近一(yī)個月（11.20-12.20）以來，房企發行的美元債利率大(dà)都在10%之内。弘陽地産這筆高達13.5%的利率何其“貴”，由此可見一(yī)斑。
尋求“貴錢”的背後，或是其資(zī)金承壓的直接體(tǐ)現。但在其本就吃緊的資(zī)金現狀下(xià)，繼續增加債務負重，是否會加大(dà)經營風險？對此，弘陽地産回複藍(lán)鲸房産表示：“我(wǒ)們會追求高質量規模增長，保持戰略定力。”
值得注意的是，截止到2018年12月20日，其2018年拿地耗資(zī)171億元，同比降低31%。伴随着拿地規模迅速下(xià)降，其高質量增長目标要如何實現？這也是個不小(xiǎo)的難題。
現金流持續吃緊，弘陽發行3.8億高息美元債補血
成立于1996年的弘陽地産，以建材裝飾起家，直至2003年開(kāi)始涉水房地産領域。過去(qù)多年來，其項目集中(zhōng)在華東區域，屬于典型的區域型房企。但在2017年，名不經傳的弘陽地産突然走上了一(yī)條快車(chē)道。
2017年，弘陽地産董事長曾煥沙提出“2020戰略”，表示要在2018年實現500億銷售額，2020年完成千億目标。彼時，弘陽地産剛剛以178.1億的銷售額首次進入克爾瑞TOP100排行榜，位居95位。随後，弘陽地産開(kāi)始在旭輝控股（HK.00884）、泰禾集團(000732,股吧)（SZ.000732）、新城控股（SH.601155）等規模房企中(zhōng)大(dà)規模挖人。
千億規模大(dà)旗之下(xià)，2018年7月，弘陽地産正式在港交所上市，成爲2018年第二家在港上市的内地房企。雖然上市爲弘陽地産提供了更加多元的融資(zī)渠道，但從近期發行的美元票據來看，其偏緊的現金流狀态并未有明顯改善。
2018年11月底，弘陽地産先後發行2筆優先美元票據，共計籌資(zī)3.75億美元（約25.9億人民币），融資(zī)利率高達13.5%。
據藍(lán)鲸房産不完全統計，近一(yī)個月以來，至少有10家房企通過發行美元中(zhōng)期票據籌集資(zī)金，籌資(zī)規模将近200億人民币。但房企美元融資(zī)成本基本在10%左右，其中(zhōng)不乏陽光100（HK.02608）、時代中(zhōng)國（HK.01233）等境外(wài)評級并不高的房企。由此來看，弘陽地産13.5%的融資(zī)成本，明顯高于業内平均水平。
與此同時，據億翰智庫數據顯示，2015年-2017年，40家典型房企融資(zī)成本分(fēn)别爲：6.25%、5.53%、5.08%。而同一(yī)時期内，弘陽地産的融資(zī)成本分(fēn)别爲8.38%、7.72%、7.52%，亦明顯高于行業水平。
對此，弘陽地産回複藍(lán)鲸房産稱，“公司目前以銀行融資(zī)爲主要渠道，能夠正常籌集到資(zī)金，且公司發行債券的美元票據利率處于可以接受的水平。”
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進對藍(lán)鲸房産表示，企業融資(zī)成本和企業本身經營以及當前市場環境有關。從企業角度看，上市前後都需要大(dà)量資(zī)金，資(zī)金到位才可以快速擴張。而從市場環境看，國内融資(zī)形勢依舊比較緊，所以企業不得不到境外(wài)融資(zī)。
同策咨詢研究院首席分(fēn)析師張宏偉向藍(lán)鲸房産指出，發債利率走高，表明房企有資(zī)金缺口、短期償債壓力大(dà)。
弘陽地産向藍(lán)鲸房産解釋稱，其前11月的有息負債與持有的現金足以覆蓋短期負債，但由于該數據未經審計，無法對外(wài)披露。以其目前已公布的2018年半年報數據顯示，截止至6月30日，公司擁有尚未償還借款總額約爲人民币128.46億元，其中(zhōng)需1年内償還借款38億，而公司持有的現金流爲22.5億，還不足以覆蓋短期借款。
中(zhōng)國企業資(zī)本聯盟副理事長柏文喜對藍(lán)鲸房産表示，企業能夠接受13.5%的融資(zī)成本，說明企業的現金流的确比較緊張，對資(zī)金的需求十分(fēn)急迫，同時也說明企業的資(zī)信評級可能不太理想。
藍(lán)鲸房産注意到，2018年11月8日，标普全球評級授予弘陽地産“B”的長期主體(tǐ)信用評級。并指出，弘陽地産杠杆率有變差的可能。
權益銷售占比不足，弘陽地産持續擴張頹勢盡顯
除了外(wài)部融資(zī)之外(wài)，2018年以來，房企紛紛采用加快回款的方式緩解現金流緊張局勢。但據藍(lán)鲸房産發現，由于弘陽地産權益銷售（股權50%以上的開(kāi)發項目）占比不足，導緻弘陽地産實際的回款也出現大(dà)幅縮水。
據克而瑞數據顯示，2017年，弘陽地産實現簽約金額178億，權益金額163億，簽約回款率約90%左右。但據其近日發布的公告顯示，2018年前11月，弘陽地産實現簽約金額415億元，而權益銷售金額僅爲206億元，權益占比49.6%，由此，其回款金額勢必大(dà)大(dà)縮水。
克而瑞報告分(fēn)析表示，“權益銷售金額反映的是房企項目實際所占股權的比例，一(yī)般持股50%以上的項目才可納入合并範圍，項目銷售産生(shēng)的回款才可以計入報表。權益銷售比例越高，實際銷售的金額越高，實際回籠的資(zī)金也就越多。”
58安居客房産研究院首席分(fēn)析師張波向藍(lán)鲸房産指出，“權益占比過低往往意味着房企更依賴合作開(kāi)發進行規模化擴張。對于房企來說，權益銷售額占比過低一(yī)方面可能會導緻“增收不增利”，即表面銷售良好，實際淨利潤增長有限；另一(yī)方面，由于衆多項目采用合作的開(kāi)發模式，這一(yī)定程度上會對項目質量産生(shēng)影響，從而對企業品牌帶來影響。”
對于房企而言，過于依靠合作銷售無疑是飲鸩止渴。而權益銷售占比過低，确實使弘陽地産進入增收不增利的尴尬局面。據其2018年半年報顯示，上半年内，弘陽地産簽約銷售金額較去(qù)年同期增長188.4%，達212億元。淨利潤爲6.51億元，同比降低2.8%。
中(zhōng)國企業資(zī)本聯盟副理事長柏文喜對藍(lán)鲸房産表示，增收不增利對企業的經營性現金流是沒有正向貢獻的。房企不能提供更多自由現金流去(qù)用于土地儲備和并購，最終會影響到房企規模的快速擴張。
弘陽地産回複藍(lán)鲸房産表示：“由于公司拿地時合作方過多導緻權益銷售較低，目前公司的新合作項目要求合作方不得超過兩家，權益占比會逐步提高。”
值得注意的是，自2018年10月以來，一(yī)貫高調的弘陽地産一(yī)改此前激進拿地風格。據财報顯示，近三個月（10.1-12.20），弘陽地産僅在甯波（樓盤）拿下(xià)一(yī)宗地，耗資(zī)3.8億元。截至2018年12月20日，弘陽地産2018年拿地耗資(zī)171億元，同比降低31%。
2018年8月，弘陽集團執行總裁蔣達強曾對媒體(tǐ)表示，“每個企業都有一(yī)個千億夢，隻有把規模做大(dà)才有真正的發言權。弘陽要想實現千億銷售規模，就必須抓住最後的窗口期”。如今，面臨融資(zī)困難、擴張後勁不足的弘陽地産，能抓住“最後的窗口期”嗎(ma)？藍(lán)鲸房産将持續關注。
