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深圳樓市曆史性的拐點,已然到來。
01
最近幾天,深圳發布了2022年統計公報,其人口數據大(dà)家應該都看了,說點很多人都不知(zhī)道的真相。2022年末,深圳全市常住人口1766.18萬,相比2021年的1768.16萬,減少了1.98萬人。
雖然減量很少,但這是深圳自1979年建市以來,常住人口首次呈現負增長。
對此,在不少人的主觀意識裏,深圳人口減少的原因是因爲高房價。
但是很抱歉,這個觀點不成立,至少在數據上來說,它是不成立的。
回顧過去(qù)十年,深圳增加了700多萬人,其中(zhōng),人口增長最猛是在2015年至2018年,人口增長率斷崖式下(xià)滑是在2021年至2022年,嚴格來說是2021年,人口增量僅4.76萬人。
在這兩個時間段,都發生(shēng)了什麽?
2015年,深圳樓市調控政策放(fàng)松,房價暴漲。一(yī)直持續到2018年初,直到2018年3月28日出台三價合一(yī)政策。
2019年上半年還算平穩,從8·18宣布先行示範區開(kāi)始,直到雙11豪宅線調整,又(yòu)啓動新一(yī)輪上漲行情,一(yī)直持續到2021年208指導價出台才消停下(xià)來。
2021年到2022年,深圳樓市調控政策收緊,落戶政策收緊,房價應聲下(xià)跌。
早年深圳樓市的财富效應,就像一(yī)張城市名片,成了很多人奔赴深圳的動力。
那時候人們堅信,到深圳去(qù)奮鬥,努力掙錢買房,就能夠收獲不錯的結果。
但是深圳樓市不可能永遠都是快速上漲,也不可能隻依靠高房價來吸引人才。或者更爲準确地說,房價過高會同樣會勸退部分(fēn)人才。
所以,就有了2021年的樓市嚴控,有了2021年的收緊落戶政策,以及這兩年多以來的樓市低迷。
加上去(qù)年的疫情,包括佛山、東莞等珠三角城市人口也首次出現了負增長。同爲一(yī)線城市的北京、上海,去(qù)年常住人口分(fēn)别減少了4.3萬人、13.5萬人。
02
在我(wǒ)看來,與其說深圳人口淨流出,不如說是深圳在有意識地主動篩選和控制人口。
因爲根據《深圳市國土空間總體(tǐ)規劃(2020-2035年)》(草案),到2035年,深圳常住人口或将控制在1900萬。
也就是說,現在1766.18萬人口,距離(lí)2035年的1900萬人口目标,隻相差了133.82萬。
而在2021年,深圳就定下(xià)目标,以後的5年要引進100萬名以上各領域具有發展潛力的優秀青年人才。
最重要的問題來了,如何才能留住這些優秀青年人才?
答案是,讓大(dà)家可以安居樂業。
就在前兩天,深圳發布了《深圳市住房發展2023年度實施計劃》通知(zhī)。裏面有個非常重要的數據,那就是住房供應還在持續加碼。
而且今年的保障性住房供應計劃,比商(shāng)品住房供應計劃多了2萬多套。
文件中(zhōng)還提到,2023年全年要籌集建設保障性住房18.5萬套,其中(zhōng)7.3萬套計劃今年開(kāi)工(gōng)。
這意味着,接下(xià)來的幾年,保障房供應都會占據深圳市場的很大(dà)比例。
03
人口對房地産的影響不言而喻。
一(yī)方面,現在的深圳人口增長開(kāi)始放(fàng)慢(màn)腳步,不再像過去(qù)的40年那樣,一(yī)股腦地向前沖,而是開(kāi)始追求人口質量。
另一(yī)方面,深圳的住房供應不斷地在攀升,尤其是保障房供應,讓更多有購房需求的低收入群體(tǐ)可以在深圳安家。
不難看出,深圳在沉澱的同時,也在盡力地穩房價。
保障房的井噴供應,短期内會對商(shāng)品房價格起到一(yī)定的抑制作用,特别是本身就沒有什麽優勢的普通房子,從長期來看也是一(yī)個重大(dà)打擊。
所以在未來,深圳樓市不再是什麽分(fēn)化行情,而是典型的金字塔行情。
普宅與豪宅之間,甚至是豪宅與豪宅之間,都會産生(shēng)巨大(dà)的财富差距。
一(yī)言以蔽之,住房井噴供應下(xià),對普通人來說,在深圳買房的門檻會變得更加友好。而對于野心勃勃的人來說,想要買到真正能夠穿越周期的核心資(zī)産,将會變得越來越考驗選籌能力的專業性。