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當前，房地産市場正出現積極變化，但也存在隐憂。如何建立發展新模式至關重要。
開(kāi)發投資(zī)有望企穩
“在供給、需求兩端政策的推動下(xià)，前期積壓的剛性和改善性住房需求将逐步釋放(fàng)，帶動房地産銷售、開(kāi)發環節逐步修複。”中(zhōng)國民生(shēng)銀行首席經濟學家溫彬表示。
從投資(zī)端看，房地産開(kāi)發投資(zī)降幅、房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金降幅均有所收窄。今年前3月，全國房地産開(kāi)發投資(zī)25974億元，同比下(xià)降5.8%，較去(qù)年10%的降幅明顯收窄；房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金34708億元，同比下(xià)降9%，較去(qù)年25.9%的降幅大(dà)幅收窄。
與此對應，房企的融資(zī)狀況正逐步改善。房地産開(kāi)發貸款增速提升。截至3月末，房地産開(kāi)發貸款餘額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速比上年末高2.2個百分(fēn)點。“一(yī)季度房地産開(kāi)發貸款累計新增約5700億元，與同期商(shāng)品房在建規模相比，處在較高水平。”中(zhōng)國人民銀行貨币政策司司長鄒瀾表示。
從銷售端看，商(shāng)品房銷售面積降幅收窄，銷售額由降轉增。前3月商(shāng)品房銷售面積29946萬平方米，同比下(xià)降1.8%，較前2月3.6%的降幅進一(yī)步收窄，較去(qù)年24.3%的降幅明顯收窄。值得注意的是，商(shāng)品房銷售額30545億元，由前2月的下(xià)降0.1%轉爲增長4.1%，其中(zhōng)住宅銷售額增長7.1%。
這意味着前期一(yī)系列政策效果正在持續顯現，尤其在首套房貸利率政策調整優化的帶動下(xià)，房貸利率下(xià)行，購房需求進一(yī)步釋放(fàng)。“今年3月份，新發放(fàng)的個人住房貸款利率爲4.14%，同比下(xià)降1.35個百分(fēn)點。”鄒瀾表示，人民銀行、銀保監會已建立“首套住房貸款利率政策動态調整機制”，截至今年3月末，符合放(fàng)寬首套房貸利率下(xià)限條件的城市共有96個，其中(zhōng)，83個城市下(xià)調了首套房貸款利率下(xià)限，12個城市取消了首套房貸款利率下(xià)限。
可持續性仍待觀察
面對以上積極變化，市場仍持審慎樂觀态度。多名業内人士表示，目前房地産投資(zī)修複以“保交樓”爲主要特征，房企新開(kāi)工(gōng)意願稍顯不足。
“房企對未來預期仍不十分(fēn)穩定。”溫彬認爲，對比數據可以看出，今年前3月，房地産開(kāi)發企業房屋竣工(gōng)面積同比增長14.7%，房屋施工(gōng)面積同比下(xià)降5.2%，但房屋新開(kāi)工(gōng)面積卻同比下(xià)降了19.2%，較前2月9.4%的降幅進一(yī)步下(xià)滑。
究其原因，主要受三方面因素影響。首先，房地産銷售仍受制于非核心城市。“房企長期、可持續發展的前提是要把房子賣出去(qù)。”上海金融與發展實驗室主任曾剛認爲，接下(xià)來要進一(yī)步修複提升購房者意願，圍繞實際需求，把相關政策落細落實。
其次，居民更加青睐現房，對期房缺乏信心，這導緻房款在居民部門間流動，而非變成房企的銷售回款。今年以來，二手房市場的回升幅度、市場熱度均高于新房市場。曾剛表示，目前居民購買二手房所面臨的不确定性更低。
再次，民營房企依然面臨一(yī)定壓力。近期，個别上市房企存在觸發退市風險警示的隐憂，部分(fēn)民營房企的資(zī)産負債表亟待修複。“一(yī)季度房地産開(kāi)發民間投資(zī)下(xià)降13.8%，下(xià)拉民間投資(zī)增速5個百分(fēn)點。”國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩晖表示。修複民營房企信心，相關部門高度重視。住房和城鄉建設部近期表示，要“抓兩頭、帶中(zhōng)間”。“一(yī)頭”抓出險房企，既要幫助企業自救，也要依法依規處置；“一(yī)頭”抓優質房企，要一(yī)視同仁地支持優質國企、民企改善資(zī)産負債狀況。
平穩推動市場轉型
房地産市場保持平穩健康發展，治本之策在于促轉型，即推動建立房地産業發展新模式。
多名業内人士表示，現房銷售可能成爲主流，這有助于降低房地産行業杠杆率，進而降低風險。住房和城鄉建設部近期表示，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資(zī)金監管責任落到位，不能出現新的交樓風險。
當前，市場正處在過渡階段，必須抓住“保交樓”這個關鍵，不能讓購房者的利益蒙受損失。“下(xià)一(yī)步，将加大(dà)‘保交樓’金融支持，加快完善住房租賃金融政策體(tǐ)系，推動房地産業向新發展模式平穩過渡。”鄒瀾說。
金融數據的變化，折射出房地産市場轉型步伐。中(zhōng)國銀保監會數據顯示，今年一(yī)季度，住房租賃貸款同比增長93.5%，保障性安居工(gōng)程貸款持續增長；此外(wài)，個人住房貸款投放(fàng)力度加大(dà)，92%用于支持購買首套房，合理滿足剛需群體(tǐ)的信貸需求。
推動建立發展新模式，要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”。住房和城鄉建設部部長倪虹此前表示，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地産市場高質量發展的必然要求。接下(xià)來将加大(dà)力度，增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設，讓新市民、青年人更好安居。“新市民群體(tǐ)是重要的市場需求主體(tǐ)，後續相關金融政策可圍繞房貸靈活還款等方面探索創新。”中(zhōng)國郵政儲蓄銀行研究員(yuán)婁飛鵬說。 （經濟日報記者 郭子源）
