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這幾天,深圳幾個新盤熱銷,才沉寂三個月的市場好像又(yòu)重燃了,自媒體(tǐ)人率先高潮了,各種深圳樓市回暖又(yòu)要見底反彈的評論,重出江湖。
先看大(dà)的宏觀形勢,近期,房貸利率有見頂回落的迹象,房地産調控政策估計也不會再嚴,已經到了極限,而且有些地方托底的意味也比較濃,比如合肥(樓盤)對降價的房企上門“問候”,砀山對降價的樓盤給予“特别對待”,不許房價下(xià)跌的心思昭然若揭。
最近深圳弄了個新房15%的漲跌停闆,超出這個範圍要重新備案,其實也是在防範市場的震蕩,廣州(樓盤)爲了減少雙合同帶來的維權壓力,不得不放(fàng)松樓盤限價。
就一(yī)二線城市而言,政策肯定是見頂了,但我(wǒ)認爲這并不意味着市場底就到了。
現在有一(yī)種說法,明年政策上會松綁房地産調控政策,因爲經濟下(xià)行壓力比較大(dà),地方政府沒錢還是需要土地财政輸血,要賣地,調控不放(fàng)松,樓市不好怎麽賣?比如原來我(wǒ)們的攻堅戰——環保隻能被迫放(fàng)松,下(xià)分(fēn)到各個省來執行,因此華北的霧霾馬上又(yòu)重現了,因爲相比空氣質量,工(gōng)業增加值帶來的就業,經濟增長更重要。
但房地産跟環保能相提并論嗎(ma)?我(wǒ)覺得完全不是一(yī)回事吧。
緊緊松松,線性循環,走最容易的路,最後将無路可走。
假如我(wǒ)們真的因爲經濟壓力大(dà)就放(fàng)松調控來維持泡沫,那消費隻會更加刺激不起來,從而無法進入一(yī)個良性循環。
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深圳樓市是回暖還是見底了呢?對最近這幾個新樓盤熱銷該怎麽看?
我(wǒ)們先來看看這幾個代表性樓盤的情況。
第一(yī)個,11月26日晚8點,福田香蜜湖豪宅萬科臻山府開(kāi)盤,397套180平米大(dà)戶型,最低8.2萬/平起,均價9.71萬/平,總價區間1472-3254萬/套,裝修費6000元/平另算。半小(xiǎo)時總共銷售了381套,去(qù)化率将近96%。
這個盤賣的好有幾個關鍵因素,首先是性價比高,比周邊次新二手房便宜三四萬一(yī)平米,明顯倒挂,買到就算賺到,其次是香蜜湖的豪宅盤,地段好,比較稀缺,最後又(yòu)是學位房,在關内具備這些條件的好新盤屈指可數,買到不管行情多差,至少能夠保值,市場上有錢人或者改善型群體(tǐ),賣了二手房買這個盤也很劃算。
第二個,沙井華強城,11月27日開(kāi)盤,1240套住宅,1503個認籌客戶,毛坯均價4.6萬/平米,6個小(xiǎo)時賣了1033套,去(qù)化率達83%,110平和125平戶型已經售罄,主力戶型是72-89平米。
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首先,買這個盤的人主要看中(zhōng)的就是地鐵,因爲就在11号線快線地鐵口,上下(xià)班通勤時間短,要知(zhī)道年輕人的時間是很寶貴的,6站可到達寶安中(zhōng)心,7站到達前海灣,到後海也隻有9站,到高新園轉一(yī)下(xià)加起來也隻有12站,所以基本上靠着11号地鐵快線,可以覆蓋到寶安和南(nán)山主要的寫字樓辦公區,無疑他面對的剛需購買人群是非常龐大(dà)的。
這跟龍崗那些盤受冷落完全不可同日而語,凡是背靠南(nán)山,交通便利的盤,命運都比東部好,因爲羅湖本身就沒落了,所以背靠羅湖的購買力顯然遠遠不如南(nán)山。
其次,單價不算高,總價低,不到300萬就能買個2房,三四百萬就可以買3房,作爲剛需上車(chē)盤,至少還能承受的起。同樣是四萬多,深圳西部肯定比東部的潛力更大(dà),因爲城市在向西部,前海發展。
第三個,11月29日,沙井萬科星城開(kāi)盤,79-136平米,毛坯均價4.4萬/平米,總價在327萬-652萬之間。一(yī)次性推出3337套住宅,截止27日17點,認籌2300多人,開(kāi)盤半個小(xiǎo)時賣出超過1900套房源後,總貨值超55億元,萬科就關閉了網上系統,所以具體(tǐ)最後賣了多少,沒人知(zhī)道。
這個盤賣的也不錯,因爲有學位,周邊配套比華強城好,但它不靠地鐵,所以兩個盤各有優劣,購房者會根據自己的需求側重來選擇,比如對學位有要求的肯定優先選萬科星城,但要求有地鐵的肯定會選華強城。
有選擇萬科星城的購房者說,“我(wǒ)就喜歡買搭配不成熟的,附近開(kāi)商(shāng)業、新樓盤、或者有新的拍地,都可以漲一(yī)點,反正準備拿在手上五年以上。”
我(wǒ)們再來看第四個,同樣是位于沙井的卓越中(zhōng)寰。
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自媒體(tǐ)們隻顧拿着賣的好的盤自我(wǒ)高潮,卻把賣的差的樓盤偷偷的冷藏了。
11月21日,卓越中(zhōng)寰項目推出417套房,其中(zhōng)住宅269套,成交均價約4.35萬/平米,當天10點-16點現場簽訂認購。據悉,截止當天下(xià)午5點,該項目去(qù)化約130套,去(qù)化率隻有可憐的31%。
都在沙井,爲什麽它就賣這麽差呢,因爲位置離(lí)寶安和南(nán)山更遠,價格還不便宜,購房者當然不買單。
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實際上,深圳目前在售的大(dà)部分(fēn)新樓盤,比如龍崗,光明,觀瀾,龍華,坂田,隻要性價比不高,依然賣的很艱難。
從最近市場的表現以及開(kāi)盤現場了解的購房者心态來看,購房心理偏向理性,主要以自住爲主,鮮少純粹出于投資(zī)需求進行的購買行爲。“等了一(yī)年也沒明顯降價,該買還是要買的”剛需心态占主流。
觀察最近的市場,如果你是好樓盤,隻要開(kāi)發商(shāng)誠心讓點利,确實能賣得不錯。但如果價格上不讓利的,購房者也不會買單。
目前不少業内人士認爲,市場在快速的逼近底部。這個底部,會不會這麽快就到來?我(wǒ)是不敢輕言底部的,多數人看得到的底部,櫻桃的直覺總感覺是假底。目前深圳的住宅存量已經有3.4萬套了,我(wǒ)記得年初還不到3萬套吧,存量開(kāi)始在累積了,明年新盤會更多,至少明年再談論底部的問題。
根據觀察,三四百萬總價左右的樓盤,剛需群體(tǐ)确實還是非常龐大(dà),這部分(fēn)市場還是有需求,但超過500萬往上的購買力櫻桃覺得還是嚴重不足的。
10月份,深圳二手住宅套均總價爲466萬元,較上月有小(xiǎo)幅下(xià)滑,相比2016-2017年明顯下(xià)降。也在說明中(zhōng)端有效需求明顯不足。
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從近兩年來的數據可見,除春節外(wài),今年的10月是深圳真正的寒潮。近兩月新房大(dà)量推盤,10月共有17個住宅項目開(kāi)盤入市,其中(zhōng)含住宅項目達到13個,住宅推售套數合計6721套,整體(tǐ)開(kāi)盤去(qù)化率約25%。且大(dà)部分(fēn)項目都啓動中(zhōng)介帶客,實際成交量仍然較低。
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而深圳新房均價在2013-2014年緩慢(màn)上漲,2015到2016年井噴式增長,2016年10月政策調控後住宅均價維持在極小(xiǎo)範圍内變動。10月新房住宅成交均價54071元/平,環比上月再減少9元/平。新房的價格一(yī)直在保持堅挺。
但商(shāng)務公寓項目明顯在降價走量。位于西鄉碧桂園項目直接打出首付12萬起吸客,首付分(fēn)期的案例增加,位于坂田的公寓項目也打出首付20萬起,8個月0月供的廣告。龍華融創的寫字樓項目更是開(kāi)出“三年免月供,三年免費使用”的廣告拉客。
除了首付分(fēn)期外(wài),開(kāi)發商(shāng)更是開(kāi)出高額傭金吸引客戶,越是難賣的項目傭金點越高。奧園峯荟項止開(kāi)發史上最強傭,7%跳8%的傭金+2%現金獎。深圳龍華網紅公寓開(kāi)出了4個點傭金+現金獎+iphone x。光明某項目更是直接提出傭金7%跳8%,再加2%現金獎,傭金接近10%,确實是深圳曆史罕見高傭。
商(shāng)務公寓的寒冬比住宅長多了。