放(fàng)松多、堵點也多,樓市失約小(xiǎo)陽春

作者:康華房地産 發布時間:2022/4/16 14:41:53 來源:本網站

經濟觀察報 記者 丁文婷 4月13日,上海臨港(600848)官方微信号發布了《關于優化調整臨港新片區人才住房政策操作口徑的通知(zhī)》,将原《購房資(zī)格确認函》調整爲《臨港新片區人才住房政策認定函》,有效期由原6個月調整爲12個月。同時,2022年重點支持單位中(zhōng)工(gōng)作的人才,“須在新片區工(gōng)作滿一(yī)年以上”縮短爲3個月或6個月。

而就在兩日前,蘇州、南(nán)京也先後降低了限購門檻。4月11日,蘇州對限購和限售政策同時做出了調整,降低了非蘇州戶口購房的社保要求和二手房限售年限;南(nán)京則在一(yī)天後徹底放(fàng)開(kāi)了外(wài)地人在溧水、六合兩個遠郊區的首套住房購買資(zī)格。

據經濟觀察報不完全統計,今年以來,已有近70個城市對樓市相關調控政策進行松綁,包括針對性放(fàng)松限售限購政策、降低首付比例、發放(fàng)購房補貼、降低房貸利率等。無論是中(zhōng)央還是地方頻出的政策,提振市場信心的目的明顯,但目前,成交層面并未出現明顯變化,如何将政策向市場端形成有效傳導,激發市場活力也成爲後續跟進城市思考的問題。

而對地産企業來說,從去(qù)年第三季度開(kāi)始,作爲房企資(zī)金來源大(dà)頭的銷售端持續遇冷和融資(zī)端受阻,企業層面流動性風險仍較大(dà),出險和潛在出險房企不斷增加。

3月中(zhōng)旬召開(kāi)的國務院金融穩定發展委員(yuán)會專題會議指出,要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案。證監會表示,後期将會出台房企防範化解風險的措施要在需求的釋放(fàng)及融資(zī)端寬松等方面進行調整,使房企的銷售及融資(zī)暢通,現金流得到改善,防範風險再發生(shēng)。而目前,大(dà)部分(fēn)房企的融資(zī)受阻情況仍有待改善。

政策逐步松綁

3月開(kāi)始,全國多地推出針對樓市的放(fàng)松政策,範圍從金融領域轉向對“五限”動手,具體(tǐ)内容也從前期人才引進、購房補貼、上調公積金額度轉向信貸支持、調整首付比例、取消限購等多種舉措降低個人購房門檻。

不僅政策力度不斷加強,出台放(fàng)松政策的城市能級也在不斷提高,相比以前以三四線城市爲主,這一(yī)輪松綁逐步擴大(dà)到省會城市和一(yī)些新一(yī)線城市。

3月,就有青島、福州、哈爾濱、鄭州在内的多個省會城市對限購、限售政策松綁。3月 1日,鄭州松綁“認房又(yòu)認貸”政策。同月18日,福州限購政策放(fàng)松,非五城區戶籍家庭(含港澳台)在福州五城區購房,無須提供近兩年内滿12個月醫保、社保或納稅證明或落戶,即可購買一(yī)套福州五城區144平方米以上的普通住宅。5天後,哈爾濱也廢止了2018年出台的“區域性限售政策”。

進入4月,更多更密集的松綁政策在全國“開(kāi)花”,截至4月14日,全國有蘭州、大(dà)連、衢州、秦皇島、綿陽、蘇州、南(nán)京、鹹甯、荊門、黃石、宜昌等14個城市放(fàng)松購房政策,相當于一(yī)天就有一(yī)個城市出台松綁政策。不僅政策頻率變快,東部地區一(yī)些GDP強市如蘇州、南(nán)京也加入了松綁隊列。

4月1日,浙江衢州市發布樓市新政,非衢州戶籍家庭、個體(tǐ)工(gōng)商(shāng)戶及由自然人投資(zī)或控股的企業,視同衢州戶籍家庭執行相關購房政策,此舉被認爲是對限購、限售政策的全面放(fàng)開(kāi)。

3月以來,更多城市也對信貸端“開(kāi)閘”,相繼下(xià)調了房貸利率,如上海、深圳、哈爾濱、蘇州等地的首套房貸款利率已經下(xià)調至5%以下(xià),蘇州、廣州等地開(kāi)始出現4.6%的利率,與最新的5年期LPR基本持平。蘇州、深圳等熱點城市的首套房利率達到近年來新低。

中(zhōng)國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示,3月份以來,由于市場需求減弱,全國已經有100個城市的銀行自主下(xià)調了房貸利率,平均幅度在20-60個基點不等。3月,貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率爲5.34%,二套利率爲5.60%,分(fēn)别較上月回落13和15基點;3月房貸利率降幅創2019年以來月度最大(dà)降幅,房貸環境寬松,當前利率接近2020年三季度的水平。

下(xià)行趨勢延續

盡管“救市”政策頻出,但樓市小(xiǎo)陽春仍然“失約”。

根據國家統計局數據,今年1-2月,全國累計商(shāng)品房銷售金額1.55萬億元,同比下(xià)降19%;全國累計商(shāng)品房銷售面積1.57億平方米,同比下(xià)降近10%。同時,全國單月商(shāng)品房成交金額已經連續7個月同比負增長,且今年1-2月銷售金額較去(qù)年12月降幅持續擴大(dà)。

而3月,受到市場信心疊加疫情影響,全國房地産市場整體(tǐ)表現持續低迷。根據克而瑞數據,全國100個重點監測城市商(shāng)品住宅成交面積2584萬平方米,雖然較2月環比增長超過30%,但同比跌幅超5成。

房地産企業銷售端也進一(yī)步承壓。從一(yī)季度銷售業績看,大(dà)多數房企的銷售業績同比大(dà)幅下(xià)降。據中(zhōng)指研究院數據,今年1-3月,百強房企銷售額均值爲162.6億元,同比下(xià)降47.2%,同時也低于2020年同期水平。

一(yī)家遭遇流動性危機的房企副總裁告訴經濟觀察報,今年以來,地産市場下(xià)滑速度加劇,交易量進一(yī)步下(xià)跌,使得企業的壓力非常大(dà)。目前一(yī)些“五限”政策的逐步放(fàng)開(kāi)對提振市場信心很有幫助,尤其是調整或者取消一(yī)些在當下(xià)明顯不合理、不适用的限購政策,但目前放(fàng)松限購、限售的爲個别城市,希望能夠看到較大(dà)範圍的放(fàng)松,對市場端才能起到更大(dà)作用。

另一(yī)位Top20房企人士李洋告訴經濟觀察報,目前來看,從信貸端到放(fàng)開(kāi)限售、限購的政策對市場刺激有限,很難扭轉市場持續下(xià)行的趨勢。從購房端來說,受到限貸政策影響,大(dà)量改善性需求被壓制,而改善型需求是購房群體(tǐ)中(zhōng)非常重要的一(yī)部分(fēn)。

根據克而瑞數據,2021年,194個樣本城市成交中(zhōng),三房成交套數占比超過半數,四房成交占比穩步提升至20.7%,但不少城市二套房首付比例都在5成以上,部分(fēn)城市更是達到了8成,導緻大(dà)量改善性需求被壓制。

李洋認爲,要恢複市場活力,應該下(xià)調二套房的首付比例,先解決首付問題。利率和月供的問題則涉及到償債能力,這就需要解決消費這個源頭問題。他說,現在一(yī)些減稅的政策,都是節流,沒有開(kāi)源,消費降級趨勢下(xià),購房者都不敢買,隻有經濟保持持續增長,才能讓大(dà)家覺得未來的收入是可預期的。

一(yī)位中(zhōng)型房企人士陳燦告訴經濟觀察報,一(yī)方面是購買力的問題,另一(yī)方面,居民還擔心房價繼續下(xià)跌。他表示,由于開(kāi)發商(shāng)資(zī)金緊張,會出現一(yī)些企業繼續降價、打折。這就導緻無論是剛需還改善群體(tǐ),都不敢出手。

李洋表示:“隻有那些比較熱的一(yī)二線城市有價格倒挂的項目銷售情況才比較好。”

另一(yī)方面,由于資(zī)金承壓,房企新開(kāi)工(gōng)動力不足,竣工(gōng)交付周期變緩。根據觀點研究院數據,開(kāi)竣工(gōng)方面,1-2月房屋新開(kāi)工(gōng)面積、竣工(gōng)面積同比降幅均在10%左右。

土地購置方面,1-2月土地購置面積838萬平方米,同比減少42%;土地成交價款369億元,累計減少27%。到位資(zī)金方面,1-2月房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金2.51萬億元,同比減少17.7%,當前房企資(zī)金仍舊承壓。

廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉告訴經濟觀察報,當前房地産形勢的不景氣程度超過了2008年,爲過去(qù)20年之最。個别房企債務危機,開(kāi)始轉化爲群體(tǐ)性、行業性的風險釋放(fàng),并從供給端沖擊供地、開(kāi)工(gōng)、銷售和竣工(gōng),與需求轉弱形成相互傳導和共振,導緻行業全鏈條下(xià)行,需要政策糾偏和調整。

期待系統性放(fàng)松

“首先要解決開(kāi)發商(shāng)複工(gōng)、複産和供貨的能力,否則沒有融資(zī),加上當前銷售太慢(màn),複工(gōng)、複産就慢(màn),供貨就會出問題。”李洋表示。

擺在房地産企業面前的問題是,市場需求端從去(qù)年下(xià)半年來走低,至今沒有恢複,企業層面流動性風險仍較大(dà),出險和潛在出險房企增加。陳燦表示,居民看不到房地産向上的勢頭,市場預期大(dà)幅滑落。“這需要系統性統籌才能起作用”。

對企業來說,銷售回暖需要消費者信心恢複,而融資(zī)則成爲當下(xià)化解風險的重中(zhōng)之重。根據克而瑞數據,2022年3月,100家典型房企的融資(zī)總量爲878億元,環比上升達138%,同比下(xià)降近3成。雖然從數據上看,房企融資(zī)環境有了一(yī)定的改善,但目前來看,發債的主體(tǐ)主要爲國央企,隻有個别頭部民營房企能夠發債。

3月,六部委就房地産問題進行發聲,促進房地産業良性循環和健康發展,促進企業融資(zī)恢複。

李洋告訴經濟觀察報,雖然國家三令五申,但目前的情況是銀行出于風險考量,不敢放(fàng)貸,大(dà)部分(fēn)民營企業融資(zī)困難。他介紹,從開(kāi)發貸來說,他所在企業還能拿到一(yī)些,“一(yī)線城市項目因爲風險比較低,銀行還能勉強幫我(wǒ)們做幾單,但那些大(dà)量布局二三線城市的企業,是沒有銀行敢做開(kāi)發貸的”。

一(yī)位房企投資(zī)負責人也告訴經濟觀察報,如果項目在上海沒問題,但是三四線城市開(kāi)發貸非常不好做,現在連長三角地區的江蘇太倉做開(kāi)發貸都有難度。“目前的情況是,你要麽是國企央企,要麽在大(dà)城市。兩個條件必須滿足一(yī)樣,才可能拿到開(kāi)發貸”。

“要想真正化解防範企業風險,還是需要系統性的打通,需要把企業端、消費者端打通才能有效,否則看似熱鬧,很難解決實際問題。”李洋表示,首當其沖的就是要從銀行端入手,讓金融機構敢作爲,解決企業的資(zī)金問題。他透露,其目前接觸的許多地方政府都想放(fàng)貸,但又(yòu)怕擔責。“這需要整個金融體(tǐ)系支撐,如果沒有相關監管部門的授權,在當下(xià)的問責機制下(xià),金融機構甯願不放(fàng)寬,這樣就完全不會有風險”。

一(yī)位房企投資(zī)人士表示,自己所在企業接觸一(yī)些金融機構時,總行的領導都同意了,甚至打電話(huà)讓地區銀行去(qù)辦理,但由于出了問題需要經辦人員(yuán)和經辦行承擔責任,最後融資(zī)也不了了之。因爲風險擔責的問題,連銀行内部從總行到分(fēn)行到經辦人員(yuán)都打不通,很難真正放(fàng)寬到企業端口。“要有允許金融機構有試錯空間,包括給地方政府一(yī)定彈性,從地方政府和金融機構從上到下(xià)全打通,再給到消費者一(yī)些積極的一(yī)些預期,這樣才能真正化解當前風險,把地産行業盤活。”他說。

(應受訪者要求,李洋、陳燦爲化名)

(責任編輯:王治強 HF013)