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爲期三天的成都虎年首次集中(zhōng)土拍正式落寞。
本次集中(zhōng)土拍，共成交地塊44宗，流拍土地6宗，成交率接近90%，總出讓面積約2565.1畝，總成交金額393.1億。
從房企端來看，共有33家企業成功拿地，其中(zhōng)保利、成都城投、成華舊改、龍湖、陸港興辰置業、盛城投資(zī)各競得2宗；中(zhōng)海、人居各競得3宗。
除了本地房企，最大(dà)赢家就是中(zhōng)海地産了。在土拍前兩日，中(zhōng)海斥資(zī)56.51元接連拿下(xià)3宗地，總面積約229畝，并且有兩塊地的溢價率都超過了10%，重倉成都的意圖很明顯。
而在成都土拍市場上豪放(fàng)出手的同時，中(zhōng)海發布了2021年業績公告。财報顯示，中(zhōng)海歸母淨利潤出現19年來的首次負增長，上一(yī)次還要追溯到2002年。
01
根據财報，2021年，中(zhōng)海地産系列公司實現銷售合約額3695億元，同比增長2.4%；實現收入2422.4億元，同比上升30.4%。
不過，這已經是中(zhōng)海地産連續第二年未完成銷售目标。2020年，中(zhōng)海地産把銷售目标定爲4000億元，實際隻完成3607.2億元；2021年，目标仍爲4000億，但實際隻完成3695億元（如果按照港元計算，則算完成）。
而與未完成預期銷售目标相比，中(zhōng)海面臨的更大(dà)挑戰是，盈利能力持續下(xià)滑。
2021年，中(zhōng)海地産歸屬股東淨利潤401.6億元，同比減少8.54%；毛利率爲23.5%，淨利潤率爲16.6%。
在營收增長超30%的情況下(xià)，歸屬股東的淨利潤卻減少了接近10%，增收不增利的特征很明顯。
在地産界，中(zhōng)海有着“利潤王”的稱号，但從近年來的表現看，中(zhōng)海地産的淨利率卻呈現出持續下(xià)滑的趨勢。2018到2020年，這一(yī)數據分(fēn)别爲27.2%、26.1%、25.7%，而2021年進一(yī)步下(xià)滑至16.6%。
從财報中(zhōng)可見，去(qù)年中(zhōng)海利潤縮減的原因與直接經營成本大(dà)幅增加、聯營項目、投資(zī)收益公允價值損益縮水相關。如扣除稅後投資(zī)物(wù)業公允價值變動收益37.8億元後，股東應占溢利爲368.8億元，同比降低4.3%。
02
其中(zhōng)，拿地成本的上升，應該是最主要的原因之一(yī)。2019、2020及2021年，中(zhōng)海新增土儲每平方米均價分(fēn)别爲1.03萬元、0.99萬元及1.28萬元，并且成本多占銷售均價40%以上。
近幾年，在土拍市場上，中(zhōng)海屢屢制造“地王”。
比如，2019年7月，北京中(zhōng)海地産有限公司以79.4億元奪得北京豐台區花鄉造甲村(cūn)地塊，樓面價達到6.66萬／平米，一(yī)舉刷新2019年全國第一(yī)總價地王紀錄。
2020年8月，中(zhōng)海地産以成交樓面價9508元/㎡，溢價率26.88%，拿下(xià)哈爾濱1宗商(shāng)業用地，刷新了哈爾濱曆史記錄。
同期，中(zhōng)海在呼和浩特第三次土拍中(zhōng)，以45.9%的溢價在2018年後再奪地王。
2021年3月，中(zhōng)海25億拿下(xià)鄭州北龍湖新地王。
這些高價地塊遭遇嚴厲的房價調控政策，對利潤的影響可想而知(zhī)。
但是，整個地産行業的劇變，并沒有影響到中(zhōng)海的出手豪情。
2021年，中(zhōng)海地産系列公司新增土地儲備98宗，權益購地金額1610.2億元，新增貨值達3822.1億元。
這其中(zhōng)，去(qù)年下(xià)半年中(zhōng)海地産獲地37宗，全年有23宗地塊爲底價或低溢價獲取，占全年成交地塊宗數40%。反過來說，全年有60%的地塊的溢價都較高。
并且值得注意的是，2021年中(zhōng)海拿地均價比2019年和2020年高了接近2000元每平方米。這部分(fēn)成本如何消化，會如何影響到未來幾年中(zhōng)海的利潤表現，值得觀察。
03
身爲央企，中(zhōng)海的融資(zī)優勢繼續保持。
2021年，中(zhōng)海加權平均融資(zī)成本3.55%，仍保持在行業最低區間；資(zī)産負債率58.9%，淨借貸比率32.3%，繼續保持在“綠檔”。
截至年末，持有銀行結餘及現金1309.6億元，覆蓋短期債務綽綽有餘。
這或也是其敢于“逆勢”擴張的底氣。
但是，面對盈利能力的持續走低，且在整個行業行情都持續下(xià)探的情況下(xià)，中(zhōng)海的土儲如何保持合理的利潤變現，勢必面臨比之前更大(dà)的壓力。
事實上，從中(zhōng)海的質量把控上，我(wǒ)們已經明顯看到“隐患”。
從公開(kāi)信息來看，近幾年中(zhōng)海在全國各地的質量維權事件時有發生(shēng)。
如就在最近，重慶中(zhōng)海十裏長江瀾庭南(nán)區就被指因爲質量問題，遭遇業主組織簽名拒絕接房通知(zhī)書。
而去(qù)年11月成都中(zhōng)海錦江城萬錦熙岸二期小(xiǎo)區，也被業主投訴存在相關治理問題，後被職能部門核查部分(fēn)屬實，并要求整改。
此外(wài)，2020年9月，成都中(zhōng)海·錦江城壹号也被業主投訴，“牆面出現脫落、地面漏水、牆面滲水、停車(chē)場積水等質量問題”，後被相關職能部門介入。
據不完全統計，近幾年，北京、上海、廣州、鄭州、青島等多座城市，都出現了中(zhōng)海項目陷入維權糾紛的尴尬局面。
04
近年來，中(zhōng)海在成都的銷售業績不算低。據搜狐焦點報道，今年1-2月，中(zhōng)海在成都拿下(xià)成交金額29.73億元，銷售面積11.88萬㎡，成爲中(zhōng)海地産西部區域主力。
而2021全年，中(zhōng)海地産在成都的銷售額爲69億元，排名未能進入TOP10榜單。但2020年的銷售額達到了158億元。
今年首次土拍的高調出手，或意味着中(zhōng)海試圖重新回到往日的戰績。
去(qù)年8月，中(zhōng)海西南(nán)總部主塔樓項目在天府新區總部商(shāng)務區開(kāi)工(gōng)。這座設計高度達489米的大(dà)廈建成後，将刷新成都的高度。
就在3月初，該項目模拟地震振動台模型試驗完成。目前，其4主塔樓仍處于基坑圍護結構和土方開(kāi)挖階段。項目預計修建時間将持續近五年，預計2026年竣工(gōng)。
有此重磅項目打底，再加上這次又(yòu)一(yī)舉拿下(xià)三宗地，中(zhōng)海地産未來在成都的存在感不容小(xiǎo)觑。
但在這裏，西部菌也還是要呼籲中(zhōng)海認真做好質量把控，對得起成都消費者的期待，對得起社會對央企的信任。
在地産行業進入下(xià)半場的階段，有資(zī)金優勢的央企迎來擴張機會，但希望在質量上，央企同樣能夠做好示範。這方面，中(zhōng)海地産能不能從“利潤王”升級爲質量模範生(shēng)？
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