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暴跌22%！甯損失數十萬也要違約，香港樓市10年牛市終結，明年更悲觀
原創： 倪偉
據媒體(tǐ)14日報道，房地産服務機構仲量聯行發布最新報告指出，香港長達10年的樓市上升周期正式結束。預計至2019年底，香港住宅樓價将至少下(xià)跌15%；如果宏觀經濟面趨弱、股市持續下(xià)滑，跌幅可能擴大(dà)至25%。
仲量聯行已不是第一(yī)家唱(chàng)空香港樓市的機構。
逾20%跌幅已經出現
上一(yī)輪經濟危機，香港房價大(dà)幅下(xià)滑，跌幅高達70%，崩盤之痛仍然曆曆在目。
此輪降價事實上已經開(kāi)啓，而25%的跌幅，目前來看或許僅僅是保守預期。因爲從目前樓盤的實際成交價的降價幅度來看，香港樓價要達到25%跌幅，可能已經等不到2019年末。
數據顯示，近期已經有藍(lán)籌盤出現了高達22%的跌幅。
被視爲“香港樓市參考指标”的十大(dà)“藍(lán)籌屋苑”之一(yī)的嘉湖山莊，其房價日前大(dà)幅下(xià)跌。據中(zhōng)原地産10月發布的報告顯示，在截至10月初的12周内，嘉湖山莊房價已大(dà)跌15%。而近日，嘉湖山莊的一(yī)套實用面積爲442平方英尺的兩房，以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價，降價幅度已經超過22%。
降價逾20%的嘉湖山莊并非個例。
根據中(zhōng)原地産最新數據顯示，最近兩個月來，降價樓盤最多、降價幅度最大(dà)的區域，是新界東；唯一(yī)一(yī)個樓盤房價全線下(xià)跌的區域，也是新界東。此外(wài)，在截至10月初的12周内，新界西私人住宅價格也下(xià)滑了2.5%，而新界東和新界西居住了香港接近一(yī)半的人口。最新一(yī)周的數據中(zhōng)，一(yī)個月降價幅度超過10%的樓盤，并非少數。
香港的豪宅市場，近期也出現式微迹象。
10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12号豪宅地皮因出價未達要求，宣布流标。這是香港山頂昂貴地段少數大(dà)型官地，盡管地段優質以及地皮質量尚好，但由于近期樓市降溫，市場對于地皮估值的分(fēn)歧也較大(dà)。
此外(wài)，豪宅賣家虧本甩賣的現象也開(kāi)始出現。
10月22日，沙田九肚山一(yī)處房産以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房産将近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，爲區内首宗“流血”出售案例。據悉，去(qù)年12月，賣家以1820萬港元的價格挂牌出售， 1300萬港元成交價格較最初挂牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。
買家違約激增
10月中(zhōng)旬，香港研究協會（Hong Kong Research Association）的調查結果顯示，目前六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計房價将下(xià)跌。多家機構也對香港房價發出預警。加上藍(lán)籌盤跌超兩成，豪宅的吸引力大(dà)幅減弱，随之而來的則是買家違約激增。
數據顯示，從今年初到10月底，香港新房交易中(zhōng)，已發生(shēng)36起個人買家違約案例， 而2007年全年僅有9起，數量增長了3倍。
香港的新房交易，需要支付5%的定金。今年年内違約樓盤的成交價，從490萬港币到3980萬港币不等，這意味着選擇違約的購房者，需要交納25萬至200萬港元的違約金。
富人開(kāi)始猶豫和退縮，剛需人群則開(kāi)始恐慌和焦慮，上世紀末房價6年間從高位重挫70%的慘狀仍然曆曆在目，在損失數十萬港元定金和房子變成負資(zī)産之間，香港人選擇了前者。
五大(dà)迹象顯示樓市回調
摩通亞太研究團隊日前指出，目前有五大(dà)迹象顯示香港樓價正在回調。
一(yī)是按揭貸款申請宗數大(dà)幅減少。金管局最新數據顯示，9月新申請按揭貸款宗數，按月減少55.6%至7977份。摩通引述中(zhōng)原地産數據稱，香港9月按揭申請數量按月降幅創20年來最大(dà)。
二是豪宅銷售急劇下(xià)滑。數據顯示，香港9月豪宅項目成交量是自2005年以來同期最少。
三是地産代理放(fàng)假。香港主要代理行之一(yī)的美聯物(wù)業，重啓無薪假期機制，業績最差的10%員(yuán)工(gōng)須離(lí)職，其後55%的員(yuán)工(gōng)須放(fàng)無薪假期最少三個月。
四是二手市場“大(dà)跌價”。據地産代理成交數據，二手樓開(kāi)始出現降價，其中(zhōng)九龍灣有房産降價28%成交，也有房産降價17%售出。
五是新盤銷售減少。地産代理數據顯示，截至10月28日，10月份新盤成交金額僅112億港元，撇除假期因素，創16個月以來新低；10月份成交量錄得1130宗，較9月下(xià)降近一(yī)半。
機構一(yī)緻看空
在一(yī)路下(xià)滑的數據面前，機構一(yī)緻看空香港樓市走勢。
裏昂證券此前發布研報表示，經曆了多年上漲後，随着市場人氣的急劇下(xià)降，香港樓價将大(dà)幅下(xià)跌。香港房地産市場目前正經曆15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放(fàng)緩和人民币貶值正沖擊着香港樓市。
瑞銀此前也發表研究報告稱，香港樓價與宏觀經濟高度相關，過往樓價下(xià)跌主要由經濟沖擊引發，該行預期貿易摩擦将令香港GDP增長中(zhōng)期下(xià)跌0.5-0.8個百分(fēn)點。相信香港經濟轉差将令樓市表現脆弱。
野村(cūn)香港房地産股票分(fēn)析師則認爲，雖然下(xià)半年就會看到香港樓價回調，但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。
耀才證券甚至預期，未來兩年内香港住宅價格跌幅或達40%。
加息爲樓市“雪上加霜”
截至今年7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%，香港也因此連續八年穩坐“全球房價最難負擔的城市”之首。
但今年8月以來，香港銀行業開(kāi)始加息，香港樓市開(kāi)始出現降溫迹象。11月5日，香港金管局總裁陳德霖公開(kāi)表示，香港樓價由8月開(kāi)始回落，近月成交量明顯減少，一(yī)手及二手成交量合計共跌48%，反映出市場氣氛的冷淡。
随着年内美國的兩次加息，香港銀行業也開(kāi)始上調存貸款利率。
今年9月，香港金管局再度跟随美聯儲加息，上調貼現窗基本利率25個基點至2.50%，這是銀行經貼現窗口向金管局借取隔夜港元流動資(zī)金的基準利率。而在香港金管局加息僅數小(xiǎo)時之後，香港四大(dà)行——彙豐銀行、恒生(shēng)銀行、中(zhōng)銀香港及渣打銀行齊齊上調港元最優惠貸款利率，此舉爲2006年以來的首次，意味着香港超低息環境的終結，也直接導緻房地産抵押借貸成本上升，置業人士的供樓負擔将會加重，給香港房地産銷售市場帶來巨大(dà)的壓力。
多年來快速上行的房價已經使購房者不堪重負，此輪加息則成爲壓倒駱駝的“最後一(yī)根稻草”。
市場人士表示，促使買家退縮的原因，不僅有難以負擔的房價，還有對經濟的擔憂。美聯儲将繼續推行貨币政策正常化，即以繼續加息來收縮過去(qù)十餘年釋放(fàng)的流動性，香港大(dà)概率将跟随美聯儲進一(yī)步升息。這意味着香港樓市面臨的壓力還将加磅，本地經濟也将受到影響。
目前來看，房價的下(xià)行通道剛剛開(kāi)啓，已經出現了許多跌幅超過20%的成交案例；雖然預期市場并不會出現上一(yī)輪經濟危機時高達70%的斷崖式下(xià)跌，但未來一(yī)年跌幅25%，應該也是一(yī)個相對樂觀且保守的預期。
