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作者： 吳俊捷
“沒有最差，隻有更差”可以說是深圳樓市春節的集中(zhōng)體(tǐ)現。
深圳福田區一(yī)中(zhōng)介門店(diàn)的負責人表示，年前門店(diàn)員(yuán)工(gōng)離(lí)職一(yī)半，年後又(yòu)有幾個同事尋求轉行。
“門店(diàn)人員(yuán)差不多是樓市行情景氣時期的三分(fēn)之一(yī)左右，主要是樓市行情比較差，開(kāi)單少，撐不下(xià)去(qù)。”該人士表示。
剛剛過去(qù)的1月，深圳樓市再度跌至近年的最低谷，并将2021年底翹尾行情反噬掉了。據深圳市房地産信息平台，2022年1月，深圳全市二手商(shāng)品住宅共計成交1557套，同比下(xià)滑64.38%，該數據爲近十年來最低值；成交面積爲14.73萬平方米，同比大(dà)跌75.04%。
這固然有1月中(zhōng)下(xià)旬進入春節氛圍的影響，作爲移民城市，不少深圳人陸續返鄉過年，直接影響了深圳樓市1~2月的成交，樓市進入了傳統的淡季。但是更多的市場人士認爲，這仍受制于二手房參考價格發布機制的深層次影響。
2021年2月，深圳推出二手房參考價之後，當月深圳二手住宅成交量就大(dà)幅下(xià)降至4166套，相比前一(yī)月的7008套，環比下(xià)降40%。深圳房地産信息網統計數據顯示，深圳2021年共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%。全年二手住宅成交量在4月~10月之間曾出現七連跌，而10月成交量更是僅爲1605套。在11月出現小(xiǎo)幅上漲後，12月又(yòu)繼續走低，二手住宅成交僅2076套。
拉至更長的時間軸來看，2021年深圳二手住宅成交量，相比2020年的95273套同比減少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，創下(xià)近15年新低。
從部分(fēn)熱點小(xiǎo)區成交價格來看，“2·8新政”後一(yī)個月内，成交均價下(xià)跌了10%~20%，“2·8新政”半年内，成交均價下(xià)跌了12%~23%，“2·8新政”1年後，成交均價下(xià)跌了20%~30%。部分(fēn)小(xiǎo)區相當于打了7折。
多個機構數據顯示，越來越多的房源向指導價靠攏。
樂有家研究中(zhōng)心數據顯示，二手房參考價出台後，二手住宅成交議價率整體(tǐ)波動上漲，尤其是2021年三季度後，随着政策調控的深化，業主對于價格也逐漸松動，議價空間上升，議價率達到10%左右。比如業主挂牌價500萬元，議價率10%，即讓利了50萬元，最終成交價爲450萬元。
樂有家營銷總裁孟凡振表示，“2·8新政”，短期對市場沖擊較大(dà)，深圳市場由“賣方市場”轉爲“買方市場”，長期看，利于市場預期的穩定。2022年，政策、資(zī)金環境有所緩和，是買房、換房的機會。
至于外(wài)部多方揣測的二手房參考價是否存在松動的可能，市場普遍認爲這一(yī)可能性較小(xiǎo)。
有深圳房企人士表示，深圳樓市雖然被二手房指導價冰封，但基本面仍較爲穩固，交由市場自行調節即可。樂有家研究中(zhōng)心數據顯示，1月深圳樓市新房去(qù)化周期縮短至5.8個月，創下(xià)5個月的新低，顯示市場需求仍極爲旺盛。
但也有分(fēn)析人士表示，不排除松動可能。
廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉分(fēn)析稱，按照參考價政策規定，今年應該重新制定，但現在面臨兩難的困境：一(yī)方面，如果按真實價格的變動，就應該下(xià)調參考價，但這會帶來市場預期不穩，買家更加謹慎。重要的是，價格下(xià)跌意味着，無法向銀行借到更多錢，在房價居高不下(xià)的情況下(xià)，這對需求釋放(fàng)是一(yī)個巨大(dà)的阻礙。對賣方來說，也不是一(yī)個好消息。目前，促消費、穩預期，促進房地産良性循環，成爲樓市政策的新重點。因此，下(xià)調參考價不太合時宜。另一(yī)方面，如果上調參考價格，這不太符合目前的市場運行态勢，與國家公布的深圳房價運行指數不相符，而且可能會傳達托底和救市的信号。
