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财聯社（北京，記者 陳默）訊，财聯社記者從多方獲悉，全國性的商(shāng)品房預售資(zī)金監督管理辦法已于近日制定出台。
據了解，該管理辦法明确，預售資(zī)金額度監管爲“重點額度監管”。由市縣級城鄉建設部門根據工(gōng)程造價合同等核定，能确保項目竣工(gōng)所需的資(zī)金額度，當賬戶内資(zī)金達到監管額度後，超出額度的資(zī)金可以由房企提取自由使用。
知(zhī)情人士指出，此次新出台的資(zī)金監管辦法保證了商(shāng)品房預售資(zī)金使用的靈活性，在确保項目交付的前提下(xià)，提高商(shāng)品房預售資(zī)金使用靈活性，将成爲行業基本面改善和投資(zī)者信心提振的催化劑。對于此前部分(fēn)地方在預售資(zī)金管理執行過程中(zhōng)過于嚴格的做法，亦将有一(yī)定的糾偏效果。
明确預售資(zī)金賬戶基本标準
據了解，管理辦法明确了預售資(zī)金監管的基本标準。對監管資(zī)金監管額度、交納範圍、取用條件等進行了明确。各地在此基礎上因城施策制定細則，有利于引導優化預售資(zī)金監管。
此前出台的《城市商(shāng)品房預售管理辦法》曾對預售資(zī)金監管做出原則性規定，即各地區自主出台相應的“預售資(zī)金監督管理辦法”和“預售資(zī)金監督管理實施細則”，導緻各地預售資(zī)金監管的方式差别較大(dà)。
但由于全國并無統一(yī)的規定，部分(fēn)地方預售資(zī)金監管存在政策不明确、提取基數和提取比例過高、提取節奏不合理等問題。
知(zhī)情人士透露，管理辦法将改變原有各地對商(shāng)品房預售資(zī)金監管責任不清的情況，有關部門也将督促檢查預售資(zī)金監管的實施情況。
商(shāng)品房預售資(zī)金使用的靈活性将獲提升
預售資(zī)金本身的意義在于督促房企合理使用資(zī)金，以保證項目的順利竣工(gōng)。管理辦法在繼續強調加強預售資(zī)金賬戶管理的同時，進一(yī)步提升了預售資(zī)金使用的靈活性。
據透露，管理辦法強調，購房人的定金、首付款、按揭款和他形式的購房款，應全部直接存入預售資(zī)金監管賬戶。預售資(zī)金監管賬戶中(zhōng)的監管額度内資(zī)金必須專款專用，使用用途包括建築材料、設備款、施工(gōng)款等相關支出。
此外(wài)，預售資(zī)金監管額度由市縣級城鄉建設部門根據工(gōng)程造價合同等進行核定，以确保項目竣工(gōng)所需。當賬戶内資(zī)金達到監管額度後，超出額度的資(zī)金可以由房企提取自由使用。具體(tǐ)撥付的節點由各地的市縣級城鄉建設部門确定。
管理辦法要求加強各方信息共享，商(shāng)業銀行按預售資(zī)金三方監管協議加強賬戶監測，定期和地方住建部門進行對賬等。
據了解，商(shāng)品房預售資(zī)金，是指購房人按照商(shāng)品房預售合同約定的預購房款，一(yī)般包括支付的定金、首付款、分(fēn)期付款、一(yī)次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款，但此前各地規定的監管範圍存在一(yī)定差異。
此外(wài)，部分(fēn)地區原有政策規定存在提取基數和比例過高的問題。重點監管資(zī)金的提取基數包括備案價、工(gōng)程款、實收款三類，其中(zhōng)以備案價、工(gōng)程款爲基數的城市占絕大(dà)多數，極少城市以實收款爲基數。
在資(zī)金的提取節奏上，當前部分(fēn)城市重點監管資(zī)金提取節奏較慢(màn)，部分(fēn)城市主體(tǐ)結構封頂前可提取的最高重點監管資(zī)金比例在50%以下(xià)，主體(tǐ)結構封頂前重點監管資(zī)金較難取用。
在保交付、防爛尾壓力下(xià)，各地紛紛加強對當地項目預售資(zī)金的監管。目前監管偏緊使得房企對賬面資(zī)金的調度能力變差，進一(yī)步加劇了流動性緊張的局面。業内人士指出，允許房企在預售資(zī)金達到監管額度後，可自由提取使用超出額度的資(zī)金，将有助于提升房企資(zī)金的流動性，推動其穩健發展。若能在确保項目交付的前提下(xià)，提高商(shāng)品房預售資(zī)金使用靈活性，将成爲行業基本面改善和投資(zī)者信心提振的催化劑。申萬宏源(000166)房地産行業首席分(fēn)析師袁豪認爲，預售資(zī)金使用的合理化、規範化或仍是後續政策的主導思路。後續因企施策、因城施策的政策或是預售資(zī)金監管調控的大(dà)方向。
