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每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
“這兩個月，就我(wǒ)手上的二手房源出售情況來看，房東也不着急着賣，價格波動比較小(xiǎo)。”重慶渝北區房産中(zhōng)介唐波告訴《每日經濟新聞》記者，年底新房優惠比較大(dà)，更多人願意選擇看新房。
雖然重慶多家房企在年底加大(dà)了優惠力度，但購房者觀望情緒依舊濃郁。據中(zhōng)指研究院監測，11月單月受商(shāng)品住宅占比下(xià)降及車(chē)庫等低價物(wù)業大(dà)量成交影響，重慶商(shāng)品房銷售價格跌破萬元，下(xià)跌至8500元/平方米水平。
國家統計局最新數據則顯示，11月重慶新房價格環比下(xià)跌0.2%，這也是重慶新房價格年内首次環比下(xià)跌。而今年4月和5月，重慶新房價格曾連續兩月領漲70城。
“整體(tǐ)來看，2021年重慶商(shāng)品住宅成交量有起有伏，但中(zhōng)心城區價格保持穩中(zhōng)有升。”中(zhōng)指研究院重慶分(fēn)院研究主管戴小(xiǎo)紅向《每日經濟新聞》記者分(fēn)析指出，“受政策環境、土地成本、購房者觀望情緒等多方影響，2021年重慶房價預計仍能保持穩定态勢。”
新房價格先揚後抑
國家統計局數據顯示，今年上半年，重慶新房價格一(yī)路上漲，至5月達到頂峰，環比上漲達1.9%。
“當時不少新樓盤都取消了折扣、返贈電器等購房優惠，價格一(yī)路跳漲，一(yī)些熱點闆塊新樓盤甚至開(kāi)始捂盤。”唐波告訴《每日經濟新聞》記者。
盡管如此，依然未能阻擋購房者的熱情。克而瑞重慶的監測數據顯示，“五一(yī)”假期後，包括華僑城、禦湖壹号等重慶多個新項目出現了“開(kāi)盤即售罄”現象，建面均價連續兩周上漲，庫存量持續下(xià)降，去(qù)化周期僅3個月。
“2021年重慶樓市波動較大(dà)，中(zhōng)心城區商(shāng)品住宅市場年初經曆調整後迎來小(xiǎo)陽春，3月回暖顯現；4月受成都、西安等城市需求外(wài)溢及土拍市場熱度較高影響，成交量快速攀升至高位；5月成交量沖高，随後受市場大(dà)環境影響，成交熱度逐漸下(xià)降。9月以來市場成交熱度持續較低，月度成交量不足百萬平方米。”戴小(xiǎo)紅表示，“金九銀十”相繼失約後，重慶新房價格也在11月出現了今年首次環比下(xià)跌。
爲促進銷售，從今年第三季度開(kāi)始，直播和優惠在重慶樓市漸成趨勢。特别是進入11月，一(yī)衆房企在“雙11”期間更是不遺餘力地投入熱情和精力，使出渾身解數玩轉促銷花樣。
如金科聯動全國460餘盤，啓動“好房雙11金科正當紅”活動，推出多個爆款房源限時秒殺，不少項目總價折扣力度超過10%。
重慶龍湖則全面啓動“洋房節”，聯動天曜、雲瑤玉陛、千山新嶼、兩江郦灣等十大(dà)洋房産品，推出最高9.7折優惠。不僅如此，還有購洋房抽取價值1萬~50萬元的福利包等“三重禮包”。
萬科西南(nán)區域推出“萬千美好、金喜紛城”好房狂歡節，還跨界天貓好房送上“萬寵福利”，其中(zhōng)價值100元的滴滴看房券不限量發放(fàng)，還爲報名參與活動的購房者提供了“雙11購物(wù)金雙倍回血補貼”的返利福利。
保利重慶八盤聯動，同步保利發展控股“2021保利又(yòu)又(yòu)生(shēng)活節”，推出1元神券享“到訪贈不停、成交折上折、安心無憂購”三重好禮——品牌小(xiǎo)家電到訪領，百元禮包見面送，購房享額外(wài)9.7折，成交送5年車(chē)位使用權等。
“各房企今年格外(wài)重視年底促銷，實則是壓力之下(xià)的‘背水一(yī)戰’。”重慶一(yī)家房企的營銷負責人江洋告訴《每日經濟新聞》記者，今年下(xià)半年整體(tǐ)市場低迷，加上“金九銀十”成色不足，大(dà)家距離(lí)年度任務指标還有不小(xiǎo)的差距，抓住“雙11”沖刺年度任務也實屬無奈之舉。
重慶銳理的數據顯示，受此帶動，11月重慶商(shāng)品房市場成交環比量漲價跌，成交面積204.18萬平方米，環比增加33%；成交均價8683元/平方米，環比下(xià)降16%。
“整體(tǐ)來看，2021年重慶商(shāng)品住宅成交量有起有伏，但中(zhōng)心城區價格保持穩中(zhōng)有升。一(yī)方面是由于重慶房價基數在同類型城市中(zhōng)相對較低，有一(yī)定的上漲空間；另一(yī)方面随着成渝雙城經濟圈建設的不斷推進，重慶作爲西南(nán)兩大(dà)極核之一(yī)，城市經濟實力、發展活力及影響力将不斷提升。”戴小(xiǎo)紅分(fēn)析指出，全年來看，2021年重慶商(shāng)品住宅成交量同比預計小(xiǎo)幅下(xià)調，但跌幅仍低于2020年同期水平。
三次集中(zhōng)供地冷熱不均
重慶二手房價格與新房保持同樣的趨勢，在今年10月首次出現下(xià)跌，環比下(xià)跌0.2%，11月與10月持平。
“這兩個月，就我(wǒ)手上的二手房源出售情況來看，房東也不着急着賣，價格波動比較小(xiǎo)。”唐波表示，年底新房優惠比較大(dà)，更多人願意選擇看新房。
從貝殼找房的第三季度成交數據來看，重慶依然是一(yī)個以剛需爲主的城市。從成交總價段來看，100萬元以内成交的二手房占比遠超其他總價位段，達50%以上；150萬元以内占成交房源比近80%。從戶型面積上看，90平方米以内成交房源占比超過60%，120平方米以内成交房源占比近九成。
事實上，今年以來，重慶住宅市場銷售的先揚後抑與集中(zhōng)供地有着緊密關系。
4月28~29日，重慶首批集中(zhōng)供地進入競拍階段。經過兩天六場激烈争奪，主城區46宗地塊全部出讓，總成交額達635億元，平均溢價率42.99%。其中(zhōng)，30宗地塊溢價率超過40%，占比超60%，數宗地塊的樓面價近1.5萬元/平方米。
綜合22城首批集中(zhōng)土拍來看，溢價超30%的城市僅深圳和重慶，32%的城市溢價率在10%以下(xià)，41%的城市溢價率在10%~20%。
值得注意的是，自2016年上半年始，重慶中(zhōng)心城區商(shāng)品房用地成交樓面均價便整體(tǐ)上行。2020年上半年受新冠疫情影響，成交樓面均價雖出現回調。但進入2021年，土地市場恢複常态化，第一(yī)批次集中(zhōng)供地引發的土地熱，緻使上半年重慶土地成交樓面均價突破7000元/平方米關口，達到7645元/平方米，同比上漲28.3%。
不過到9月第二批次集中(zhōng)供地時，重慶采取“現場拍賣+競自持租賃住宅”或“現場拍賣+競自持租賃住宅+競高品質住宅”的方式，每宗地塊均設置了最高限價，折算溢價率上限約6%-15%。42宗出讓地塊，其中(zhōng)9宗終止拍賣、5宗流拍、2宗進入拍賣環節、26宗底價成交，總成交金額約爲162.6億元。
在剛剛落幕的重慶第三批集中(zhōng)土拍中(zhōng)，28宗地塊共計成交23宗，成交建築面積404萬平方米，成交金額276億元，平均溢價率0.48%。拿地的17家房企中(zhōng)（含聯合拿地）僅3家民企，國企央企占比達到82%，包括金科、龍湖、華宇、東原等在内的重慶本土大(dà)型房企集體(tǐ)缺席。
“重慶首批和二三批集中(zhōng)土拍市場熱度反差較大(dà)，首批時房企資(zī)金相對充裕，加之優質地塊較多，且部分(fēn)房企土儲本就告急，甚至去(qù)化周期已不到一(yī)年，故土拍市場熱度較高；二批次時市場環境變化，加之拍賣規則調整，土拍市場遇冷；三批次盡管土拍規則優化，但房企拿地積極性仍不強，故成交多爲挂牌成交。”
在戴小(xiǎo)紅看來，二三批次集中(zhōng)土拍市場盡管熱度不高，但成交樓面價水平并未下(xià)降。2021年重慶中(zhōng)心城區住宅用地成交樓面均價爲7775元/平方米，同比上漲。“明年受政策環境、土地成本、購房者觀望情緒等多方影響，重慶房價預計仍能保持穩定态勢。”
（應受訪者要求，文中(zhōng)唐波、江洋爲化名）
