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爲了剛出生(shēng)的孩子提前準備學區房，在上海浦東上班的金融白(bái)領劉佳（化名）于去(qù)年春節後買了一(yī)套約45平方米的“老破小(xiǎo)”，總價320萬元。這套房子位于上海徐彙區柳林路田林十四村(cūn)，對口小(xiǎo)學是田林四小(xiǎo)。
根據鏈家APP顯示，田林十四村(cūn)最近一(yī)次成交是10月份，35平方米的房子成交總價爲303萬元，單價約8.6萬元/平方米。“以35平方米一(yī)室戶型爲例，今年年初，一(yī)室戶挂牌價基本在350萬元，目前挂牌價在303萬元左右。也就是說，去(qù)年下(xià)半年到今年上半年，學區房是漲價了一(yī)波的，但是自從學區房新政、‘三價就低’等新規實施以來，上海二手房降溫比較明顯。”劉佳如是說。
“三價就低”規則下(xià)，上海二手房成交量萎縮
事實上，上海二手房已經出現“二連跌”了。
據國家統計局數據，今年10月上海二手房銷售價格環比下(xià)跌0.4%。繼9月迎來今年首跌後，二手房的降溫仍在持續。而上海二手房售價“二連跌”的現象上次出現時還是在2019年。
上海中(zhōng)原地産資(zī)深分(fēn)析師盧文曦指出，上海三季度二手房的迅速降溫與“三價就低”的政策相關。
今年8月9日，上海開(kāi)始執行二手房申請房貸“三價就低”原則，即銀行會根據合同網簽價、交易中(zhōng)心涉稅評估價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。上海推出的“三價就低”，可謂是加強版的二手房指導價，直接影響着樓市成交。
“比如一(yī)套1000萬元的房子，如果銀行評估價700萬元，就隻能按照700萬元來進行貸款審批，相當于首付款直接擡升到545萬元。”某滬上中(zhōng)介人員(yuán)告訴記者，“目前絕大(dà)多數的評估價相當于市場價要打到七折或者八折，即使是首套房，首付比例也從35%提升到50%以上。”
“三價就低”規則剛一(yī)實施，就直接導緻了上海二手房的成交量驟減。據上海鏈家研究院監控數據顯示，今年8月，上海全市共成交二手房1.8萬套，環比下(xià)降24%，同比下(xià)降40%。9月繼續延續8月的下(xià)降态勢，上海全市共成交二手房1.2萬套，環比下(xià)降33%，同比下(xià)降61%；成交金額378億元，環比下(xià)降34%，同比下(xià)降66%。
而從剛剛過去(qù)的10月來看，上海全市共成交二手房1.3萬套，環比增長8%，同比下(xià)降53%；成交金額422億元，環比增長10%，同比下(xià)降57%；套均總價314萬元，環比持平，同比下(xià)降9%；成交均價38812元/平方米，環比增長1%，同比下(xià)降7%。
“今年10月，上海二手房成交量依然在底部徘徊，單月僅有1.3萬套左右的成交量，同比下(xià)降53%。從前10個月的累計同比來看，增速爲今年以來首次降到個位數。從價格來看，也是在低位徘徊，同比增速已經連續三個月出現負增長，從累計同比增速來看，增速處于下(xià)行的态勢，目前累計同比增速僅爲1%。” 上海鏈家研究院首席分(fēn)析師楊雨蕾分(fēn)析稱。
二手房成交量同比驟減一(yī)半也導緻了上海老中(zhōng)介處于“無單可開(kāi)”的狀态。某經營上海楊浦區學區房的滬上資(zī)深中(zhōng)介人員(yuán)告訴新京報記者：“楊浦區二手學區房目前市場比較冷淡，看房的人也不多，房東急售的話(huà)，相比于之前來說，是有議價空間的。”
“降價的二手房多了，但降幅并不大(dà)”
李麗（化名）于2019年在楊浦區買了控江二村(cūn)的學區房。李麗稱，“買房兩年了，幾乎沒怎麽漲價。”據李麗介紹，以控江二村(cūn)30平方米小(xiǎo)戶型爲例，2019年的總價爲155萬元，2021年4月的成交價上漲到216萬元，而到最近一(yī)次成交出現在5月，由于業主急售等原因，成交價爲189萬元，此後再無成交案例。
記者注意到，部分(fēn)高端樓盤成交價也有所下(xià)調。據市場消息稱，徐彙區濱江百彙園一(yī)套264平方米房子的挂牌價從4180萬元下(xià)調800萬元至3380萬元。
“類似800萬大(dà)幅度調價的行爲是個别的，不排除博人眼球的促銷行爲，還是要看實際成交價格，而不是個别挂牌價格的跳水。上海二手房近半數以上的成交價是有所下(xià)調的，但是下(xià)調的幅度相比于今年的高點時約有兩個點。”盧文曦表示。
值得一(yī)提的是，去(qù)年上海房價上漲最先以“學區房”帶動，而今年3月16日上海發布的《上海市高中(zhōng)階段學校招生(shēng)錄取改革實施辦法》，給過火(huǒ)的學區房市場澆了一(yī)盆涼水，類似于控江片區、塘橋片區等學區房“老破小(xiǎo)”率先降價，也帶動上海二手房回歸理性。
從二手房房價下(xià)調的區域來看，主要集中(zhōng)在五大(dà)新城區域。據鏈家數據顯示，上海前10個月累計均價同比下(xià)跌的區域爲金山、浦東、奉賢和嘉定，而均價同比增速最高的還是集中(zhōng)在核心區域，前三位爲黃浦區、徐彙區和普陀區。
“今年以來，剛需型置業比較多，但是下(xià)半年以來，受到‘三價就低’和‘信貸收緊’的影響，首付比例高，部分(fēn)剛需被誤傷。這個政策是會長期執行的，但是，未來，評估價和市場價會進一(yī)步靠攏，首付比例會随之降低。”盧文曦補充道。
“目前來說，帶看量有小(xiǎo)幅的回升，但是從累計帶看量來看，同比增速持續下(xià)行。預計到年底前，市場會保持目前平穩冷淡的狀态。” 楊雨蕾如是說。
新京報記者 徐倩
編輯 武新 校對 付春愔
