北京二手房成交略有增加,市場預期不明尚未整體(tǐ)轉暖

作者:康華房地産 發布時間:2021/11/27 18:20:16 來源:本網站

“最近看我(wǒ)家房子的人還是不多,一(yī)周兩三個,但比之前稍微好點。”長嘉着急換房,9月将自家房子挂牌出售,至今已過去(qù)兩個多月,多次降價,仍未找到合适的買家。

受多校劃片、信貸收緊等因素影響,下(xià)半年北京二手房市場持續下(xià)行。

國家統計局數據顯示,7-10月北京二手房價格環比漲幅分(fēn)别爲0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%,由漲轉跌,跌幅有所擴大(dà)。

合碩機構數據顯示,7-10月北京二手房成交量持續下(xià)降,從7月接近1.79萬套,到10月跌破萬套,僅成交9340套。11月1-23日,北京二手房成交8252套。

“現在成交量還是很低。”中(zhōng)原地産首席市場分(fēn)析師張大(dà)偉向21世紀經濟報道記者表示。其預測,11月北京二手房成交量大(dà)概率在1.1萬套左右,較10月有所上漲。而據中(zhōng)原地産數據,2020年11月北京二手房成交近1.73萬套。

“北京二手房市場并不缺購房人,缺的是對未來市場走勢判斷的信心。”合碩機構首席分(fēn)析師郭毅告訴21世紀經濟報道記者,随着央行着手适度調整信貸,11月北京二手房成交小(xiǎo)幅上升,房價相對穩定。

受訪專家均表示,就目前而言,房地産信貸調整對北京二手房利好有限,市場仍在底部徘徊。郭毅預測,如果信貸利好持續釋放(fàng),政策環境持續寬松,明年北京二手房量價有望同步回暖。

部分(fēn)房源降價,成交稍有回暖

長嘉待售的房屋在朝陽區三環附近,所在小(xiǎo)區一(yī)公裏内有2個地鐵站。該房屋爲1984年的樓梯房,樓層爲五樓。長嘉2018年購入後花費30萬元裝修,目前房屋狀況良好。

長嘉房屋的初始挂牌價格爲438萬元,爲穩定房屋在幾個二手房平台的評分(fēn),盡快出手,售價下(xià)調了四五次,長嘉的預期底價已降到了410萬元,“不敢多報”。

“來看我(wǒ)們房子的人都很喜歡,但現在是淡季,我(wǒ)們的房子滿二不滿五稅費較高,對很多剛需不太友好。”長嘉告訴21世紀經濟報道記者。

“如果房主9月登記售房,房屋現在仍然待售,着急換房的房主可能在價格上做出讓步。”朝陽區房屋經紀人張冉告訴21世紀經濟報道記者。張冉表示,房主售房有一(yī)個心理過程,由不急到急迫,報價會松動一(yī)些。

密切關注市場變動的還有購房者。南(nán)川斷斷續續看房一(yī)年多,9月發現關注的部分(fēn)房源價格下(xià)調了幾萬元,她買房的态度逐步轉爲觀望。“今年過完年房價就一(yī)直在漲,很少出現下(xià)降。看見房子降價就想着再等等,不知(zhī)道會不會降更多,就怕高位接盤。”

在南(nán)川關注的房源中(zhōng),有一(yī)套1989年的塔樓戶型,夏天時最低售價爲360萬元,最近降價到了348萬元。南(nán)川發現,北京二手房市場分(fēn)化,降價的房屋多有房齡較老、朝向不好等特征。

這一(yī)說法也得到了房屋經紀人谷健的證實。谷健負責區域的房屋大(dà)多樓齡較老,據他的經驗來看,近幾個月降價的房屋多爲帶學區、自身條件不佳、房東着急換房或用錢的房屋。

21世紀經濟報道記者近期實地走訪了豐台多個片區,發現次新小(xiǎo)區價格整體(tǐ)平穩,變化不大(dà)。

多位受訪經紀人向21世紀經濟報道記者透露,近期北京二手房市場或有轉暖迹象。“上周日我(wǒ)們一(yī)個大(dà)部成交單量超過100單,整個北京公司成交超過550單。”張冉稱。

豐台區資(zī)深房屋經紀人曉楠向21世紀經濟報道記者指出,就其了解到的情況而言,與之前成交多爲一(yī)居、兩居小(xiǎo)戶型不同,上周末成交的戶型多爲兩居、三居,這可能意味着有部分(fēn)換房房主已經開(kāi)始着手買房。

在曉楠看來,上周末北京二手房成交增加,是純屬偶然還是預示北京市場有所轉暖還有待觀察,“具體(tǐ)還要看看本周末成交的情況。”

市場信心不足,有待築底回升

郭毅和張大(dà)偉均表示,北京二手房市場變化的重要參考指标是月成交量1.5萬套。當月成交量在1.5萬套左右,市場基本平穩運行,高于1.5萬套則市場逐步轉熱,低于1.5萬套則市場逐步轉涼,成交量的變化也可能會影響房價變動。

北京10月二手房成交9340套,房價環比下(xià)降0.5個百分(fēn)點,11月截至23日成交8252套。張大(dà)偉認爲10月北京二手房成交量跌破萬套有“十一(yī)”長假和疫情反複的特殊原因,需要謹慎參考。

環比來看,郭毅表示11月上半月北京新房、二手房成交較10月同期上漲53%,成交量有所回升,但市場仍然缺乏足夠支撐。

信貸放(fàng)松被認爲是成交增加的最主要原因。11月貝殼研究院監測的100餘個城市主流首套房貸利率爲5.69%,較10月回落4個基點,二套利率爲5.96%,較10月回落3個基點。11月平均放(fàng)款周期爲68天,較10月縮短5天。

貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂表示,信貸環境持續改善,銀行放(fàng)款力度加強,房地産市場的合理資(zī)金需求正得到滿足,這有利于改善市場預期,促進市場成交築底回升。

張大(dà)偉認爲,就北京而言,目前房地産信貸稍有放(fàng)松,但程度有限,房貸仍處于積壓狀态,遠沒有恢複往年同期水平。張大(dà)偉預測,如果平穩放(fàng)貸持續,市場需要3-4個月才能消化之前積壓的貸款,明年一(yī)季度房貸才能有所緩和。

郭毅也認爲目前北京二手房市場的信心仍然不足,預期仍不明确。央行适度糾偏房地産信貸,在一(yī)定程度上能提振市場信心。但目前北京二手房市場仍處于橫盤狀态,略微上漲的成交量也很難帶動11、12月成交突破1.5萬套。

郭毅預測,如果信貸利好持續釋放(fàng),政策環境持續寬松,明年北京二手房價格和成交有望同步回暖。

南(nán)川從房屋經紀人處獲知(zhī)了信貸有所放(fàng)松的消息。“我(wǒ)有點慌,但我(wǒ)感覺越是這個時候越不能着急上車(chē),要穩住。”南(nán)川說。

北京二手房市場情況複雜,交易分(fēn)散,郭毅提醒購房者,要密切關注意向小(xiǎo)區和房源動向,觀察是否出現銷售速度加快,房主漲價的情況。

(文中(zhōng)長嘉、張冉、南(nán)川、谷健、曉楠均爲化名)

(作者:李莎,楊柳青 編輯:周上祺)

(責任編輯:董雲龍 )