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在大(dà)多數人概念中(zhōng)，公積金是中(zhōng)國政府給居民購房和租房專款專用的一(yī)項福利，一(yī)方面擁有國家補貼，一(yī)方面享受遠低于商(shāng)業貸款的利率，是居民房貸首選。
但現實中(zhōng)，各地公積金管理和使用政策存在較大(dà)差别，不少地區公積金因審批繁瑣複雜、放(fàng)款慢(màn)、效率低爲居民和開(kāi)發商(shāng)诟病。在房貸市場中(zhōng)，部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)和賣房者甚至明确拒絕公積金貸款，公積金貸款淪爲房貸市場二等公民。
據住建部公布的最新統計數據，截至2017年11月底，全國住房公積金繳存總額12.3萬億元，提取總額7.2萬億元，繳存餘額5.1萬億元。如此龐大(dà)體(tǐ)量的住房公積金，放(fàng)任其低效運轉将是對社會資(zī)源的極大(dà)浪費。如何提高使用效率，使其更好的用之于民，各界都在探索與試圖改革。
多地多位購房者向21世紀經濟報道記者表示，從政策上、利率上公積金貸款應該是個好東西，可買房時遇到的問題令公積金實際運用困難重重，并呼籲盡快進行公積金改革。
公積金處房貸鏈底端？
西安（樓盤）準備購房的李先生(shēng)對21世紀經濟報道記者表示，雖然在事業單位工(gōng)作，公積金福利待遇不錯，但并不會考慮公積金貸款，甚至不會選擇貸款，而是全家合力全款買房。
“西安的樓市一(yī)片大(dà)漲，絕對的賣方市場。很多新盤當天的去(qù)化率可以達到100%，開(kāi)發商(shāng)都有心照不宣的‘潛規則’，全款購房者有權優先選房，商(shāng)業貸款者次之，公積金貸款可能會更次之。這基本上就決定了要想買好樓層好戶型，隻能全款買房。甚至一(yī)些熱門盤的小(xiǎo)戶型，即使是全款買房也需要搖号，貸款根本沒有購買資(zī)格。”李先生(shēng)頗爲無奈。
深圳（樓盤）去(qù)年購房的王先生(shēng)也告訴21世紀經濟報道記者，他沒有選擇公積金貸款，而是選擇了商(shāng)業貸款。“我(wǒ)的公積金繳存金額比較低，一(yī)個月五六百。再加上申請比較複雜，感覺并不劃算。就索性直接選擇商(shāng)業貸款。”
在二手房交易中(zhōng)，對公積金貸款的“歧視”更加明顯，北京（樓盤）某知(zhī)名中(zhōng)介房屋經紀人告訴21世紀經濟報道記者，因爲北京許多房屋交易環環相連，不少賣舊買新，對資(zī)金能否及時到帳要求較高。因爲公積金貸款在流程、放(fàng)款方面可能都存在一(yī)些不确定因素，有些業主會明确要求不允許公積金貸款或者優先考慮商(shāng)業貸款和全款，甚至有些業主會要求用公積金貸款需要加價。
但有南(nán)部沿海某市銀行信貸人士對21世紀經濟報道記者表示，這種對公積金貸款的歧視非常态，也非普遍行爲。他認爲，對于購房付款方式有要求應該是對回款有一(yī)定的壓力，而對于正規的、實力雄厚的開(kāi)發商(shāng)來說，這種壓力應該可以控制，所有購房者無論采用何種購房方式都是平等的，樓市相對平穩是保證市場規範的基礎。
效率低部分(fēn)因提取越多地方收益越少
一(yī)位石家莊（樓盤）的購房者向記者直言，公積金提取效率極低。他稱，“我(wǒ)去(qù)年申請提取公積金進行裝修，申請3個月才有回音，拿到錢裝修都結束了。”
前述房屋經紀人告訴記者，一(yī)些開(kāi)發商(shāng)和業主不希望購房者選擇公積金貸款根源就是因爲公積金效率低。他解釋道：“公積金貸款流程複雜、放(fàng)款周期長，直接拉長了房企回款周期，導緻資(zī)金周轉率下(xià)降。因此，追求高周轉，規模快速擴張的房企對公積金貸款會産生(shēng)抵觸情緒；對于資(zī)金回流有要求，比如急于換房的業主也會拒絕公積金貸款。”
他還指出，對于開(kāi)發商(shāng)來說，按揭貸款合作方一(yī)般都是有固定合作的商(shāng)業銀行。商(shāng)業銀行願意批給開(kāi)發商(shāng)額度，也是希望可以從中(zhōng)獲得大(dà)量優質客戶。所以開(kāi)發商(shāng)也希望客戶更多選擇商(shāng)業貸款。
而對于公積金貸款效率低的原因，一(yī)位地方行政部門人員(yuán)對21世紀經濟報道記者表示，制度上來說收入分(fēn)配機制确實需要改進。各地具體(tǐ)情況不同，但面臨的問題類似。公積金産生(shēng)的增值收益會上繳地方财政，屬于地方政府收益，而收益的多少與提取量直接相關，提取越多，公積金産生(shēng)的收益越少。且目前公積金的管理屬于多頭管理，部委制定政策，出發點是滿足居民需求，而地方政府是實際執行人和受益人，從收益角度講，效率過高反而會降低收益，訴求存在矛盾。
該人士還指出，此前全國不動産登記信息沒有聯網，公積金部門系統也比較落後，工(gōng)作人員(yuán)查詢信息複雜、困難，而每年需要辦理公積金業務的居民數量龐大(dà)，公積金部門也确實超載運行。從居民、到部委、到執行機構，都在期盼着公積金制度改革，效率得以提升。
各地改革進度不一(yī)
上述地方行政部門人士表示，去(qù)年以來，各地已經不斷進行系統升級，努力實現全國聯網。今年以來，相信很多地區公積金辦理效率已大(dà)大(dà)提升。
珠海（樓盤）一(yī)位股份行信貸業務人士表示，傳統來說公積金貸款主要有兩種模式，一(yī)種是公積金個人住房委托貸款，一(yī)種是公積金貼息貸款。對于業務量不太大(dà)的銀行，一(yī)般隻有公積金委托貸款，也就是普通的公積金貸款或者混合貸款，需要等公積金到賬後銀行發放(fàng)貸款。這種模式在過去(qù)效率比較低。
此外(wài)公積金貼息貸款是在公積金貸款放(fàng)貸輪候期内，由銀行先行向公積金借款人發放(fàng)商(shāng)業性住房貸款，公積金貸款貼息，待公積金貸款發放(fàng)後再歸還銀行。該業務人士表示這種貸款方式效率比較高，但一(yī)般隻有四大(dà)行和業務量很大(dà)的本地城商(shāng)行、農商(shāng)行可以做。
“在銀行申請商(shāng)業貸款一(yī)般2-3個工(gōng)作日就可以告知(zhī)審批結果，公積金貸款在過去(qù)一(yī)般需要一(yī)周左右。但是去(qù)年以來珠海公積金管理中(zhōng)心不斷在升級系統，現在已經實現了和銀行系統的實時對接，省略了銀行代爲審批、收集資(zī)料，交由公積金中(zhōng)心再審批的中(zhōng)間環節，銀行隻需要對自己簽署的資(zī)料進行背書，一(yī)般隔日就能得知(zhī)公積金審批結果，放(fàng)款也更加快捷。”他稱。
剛剛用公積金買房的深圳市民李先生(shēng)對21世紀經濟報道記者表示，他選擇了商(shāng)業貸款轉公積金貸款，即爲了效率先申請商(shāng)業貸款，商(shāng)業貸款發放(fàng)後再申請轉爲公積金貸款。“沒想到因爲額度問題商(shāng)業貸款排隊排了三個月才放(fàng)款，公積金貸款從申請到放(fàng)款隻用了不到一(yī)個月。”李先生(shēng)稱。
他認爲，目前住房公積金個人住房貸款利率爲3.25%，遠低于商(shāng)業銀行個人住房貸款利率。以深圳的标準，夫婦兩人可以申請最高額度100萬的公積金貸款，如果期限20年，利息可以節省20多萬，購房者應該最大(dà)限度的利用好公積金貸款。
但華北某市市民告訴記者，目前公積金效率依然較低。尤其在公積金提取方面，往往需要多次往返開(kāi)具各種證明和材料。放(fàng)款時間不定，提取比例也有限制，還希望更加便捷、惠民。
前述地方行政人士指出，随着部委出台《關于維護住房公積金繳存職工(gōng)購房貸款權益的通知(zhī)》，各地打擊開(kāi)發商(shāng)對于公積金貸款的歧視行爲，一(yī)方面房地産市場将更加規範，另一(yī)方面公積金制度改革相信也會逐步深入和推進。
