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今天,樓市傳來一(yī)個大(dà)消息,沒買房的人又(yòu)要徹夜難眠了。
01
大(dà)消息傳來
據媒體(tǐ)披露,東莞(樓盤)有銀行将首套房利率上浮至40%,并推行“三價合一(yī)”政策。
具體(tǐ)情況如下(xià):東莞光大(dà)銀行(601818,股吧)房貸利率首套上浮40%,廣發銀行上浮30%。商(shāng)務公寓上浮35%。按揭貸款放(fàng)款時間3個月至半年。最重要的是,二手房按揭已經基本停貸了。已經遞件的,嚴格按三價合一(yī)标準放(fàng)貸。
而另據南(nán)方都市報爆料,佛山(樓盤)、惠州(樓盤)個别銀行的首套房利率也上浮到了40%。不久前被支持建設爲國家中(zhōng)心城市的西安(樓盤),也有類似舉動。
從去(qù)年開(kāi)始,全國幾十個城市已經掀起了一(yī)輪利率上浮。
上個月,北京(樓盤)、武漢(樓盤)、深圳(樓盤)、杭州(樓盤)等城市掀起了第二輪利率上浮,部分(fēn)銀行已經将首套房貸款利率上浮至20%,甚至25%,二套房上浮至30%。
20%這個力度,按說已經是非常大(dà)了。如果按照武漢目前二手房近兩萬的均價來計算,購買一(yī)套100平米的房子,上浮前後購房成本相差30萬。
但沒想到,20%的上浮力度仍不是頂,東莞、西安首套房利率上浮40%又(yòu)來了。直接将剛需客的購房成本又(yòu)增加了幾十萬。怪不得央行副行長潘功勝不久前在回答記者提問時說,最近房貸利率略有上升,但從長遠的周期來看,仍然處于比較低的水平。
從這句話(huà)來理解,40%很有可能還不是頂。
仔細看一(yī)遍東莞此次的政策,會發現,首套房利率上浮40%不是重點,重點是後面那條,二手房直接停貸,已經上交的合同,需要按照“三價合一(yī)”的标準貸款。
什麽是“三價合一(yī)”?對購房成本又(yòu)有什麽影響?
02
“三價合一(yī)”是個什麽鬼
貸款利率上浮很好理解,就是你向銀行貸款的利息上漲了。同樣的貸款數額,以前在基準利率的情況下(xià),貸款100萬30年期限,隻需91萬利息。如今,需要向銀行支付136萬,購房成本瞬間增加了46萬。
而“三價合一(yī)”,也是爲增加購房成本而來。
一(yī)般情況下(xià),一(yī)套二手房交易會有四個價格。
第一(yī)個是實際成交價。
第二個是交易備案價格。爲了少交點稅,買房和買房都希望少寫點,一(yī)般都會低于真實成交價。
第三個是房管局計稅評估價。房管局收稅的時候,不可能按照你寫的備案價來收,如果你備案價寫1元,那不是沒得收了。所以,房管局會根據市場價格對你交易的房子做一(yī)個評估,評估高了你肯定不樂意,回來理論,所以這個評估價一(yī)般會比市場價格略低一(yī)些。
第四個是銀行評估價。買房需要向銀行貸款,購房者當然是希望銀行評估價格越高越好,評估的越高,能貸的款就越多,銀行也有自己的考慮,他需要自己做個評估,不能聽(tīng)你說多少就是多少,但一(yī)般情況下(xià),銀行的評估價會略高于市場。
現在,官方決定,後面三個價格必須保持一(yī)緻,也即“三價合一(yī)”。
所謂“三價合一(yī)”,指的是二手房交易中(zhōng)涉及的貸款評估價、網簽備案合同價、房管局計稅評估價,三個價格将不再“各自爲戰”,銀行将以網簽價和計稅評估價的最低值作爲貸款評估額度依據。
舉個例子來幫助理解一(yī)下(xià)。
A先生(shēng)想在東莞松山湖買一(yī)套總價200萬的二手房,首付30%,爲60萬,需要向銀行貸款140萬。
在“三價歸一(yī)”之前,爲了避稅,A先生(shēng)與賣方達成一(yī)緻,網簽備案價寫低一(yī)些爲170萬,政府的評估價會一(yī)般會低于實際成交價,假設也是170萬。A先生(shēng)爲了多向銀行貸些款,說成交價是260萬,但銀行有自己的評估系統,銀行最終的評估價是240萬,以這個價格銀行貸款70%給A先生(shēng),也即168萬。A先生(shēng)既然得到了銀行的168萬貸款,自己隻需掏32萬,相比于原來60萬的成本,少了28萬。
如今“三價歸一(yī)”,銀行以網簽和房管局計稅評估價的最低值,也即170萬,作爲銀行評估價,以這個價格的70%銀行給你貸款,也即119萬。A先生(shēng)隻能拿到銀行119萬的貸款,買下(xià)這套200萬的二手房需要自己掏81萬,比本來的60萬多出了21萬。
一(yī)句話(huà)高度概括,購房二手房的門檻和成本擡高了,你能向銀行貸到的錢少了,你自己需要掏更多的錢。
這還隻是算了“三價合一(yī)”所增加的成本,還沒有算首套房利率上浮增加的幾十萬利息。總之,在“三價合一(yī)”的情況下(xià),剛需客購買二手房要比新房成本多二三十萬。
那麽,繼續上浮首套房利率,以及“三價合一(yī)”對東莞房價會帶來什麽影響?“三價合一(yī)”模式會不會進一(yī)步推廣?
03
影響
首套房利率的上浮,以及“三價合一(yī)”政策,增加了成本,殺傷力十足,自然能打擊到炒房客,但剛需客傷的更慘。
有人就非常納悶了,如果說是爲了打擊炒房客,那上浮二套房購房利率就行了呀,爲什麽還要上浮首套房利率呢?難道不顧及剛需客了嗎(ma)?
調控到了這種程度,控制房價是首要任務,隻要能控制住房價,剛需客誤傷就誤傷吧。按照央行副行長的話(huà),相比于曆史,目前的利率仍處在低位。利率上浮還未見頂。
在二套房利率上浮50%~60%,首套房上浮40%與“三價合一(yī)”的環境下(xià),地方政府的意思很明确:投資(zī)客想買二套房,門都沒有。剛需客想購房,别買二手房了,要買就買新房吧!
這麽看來,“三價合一(yī)”的本質是引導購房群體(tǐ)購買新房,是幫助去(qù)庫存的妙招。這種模式,極有可能會被推廣到繼續去(qù)庫存的其他三四線城市。
至于對房價的影響,也隻能是短期的壓制。
無論上浮首套房、二套房貸款利率,還是“三價歸一(yī)”,都隻是通過增加購房成本的方式壓抑城市購房群體(tǐ)的需求,但這種需求一(yī)直都在,一(yī)旦哪天不調控了,這種需求會噴薄而出。
而東莞又(yòu)是一(yī)座非常特殊的城市,臨深臨廣,人口流入量大(dà),經濟基本面好,購房需求會越來越大(dà),如果隻是壓抑需求,強行壓制房價,遲早有一(yī)天會補回來。
說實話(huà),這種依靠壓制需求來調控房價的模式,既沒能減少剛需客的購房成本,又(yòu)沒起到讓房價下(xià)行的功效,不知(zhī)道爲什麽地方政府就是樂此不疲地去(qù)上浮首套購房利率。
調控最好的方式,應該是增加供應量,去(qù)疏解需求,堵永遠不如疏。