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證券時報記者 吳家明
“過去(qù)是想着法子換馬甲來拿地，現在是算來算去(qù)也不敢輕易下(xià)手，不敢亂花錢。”在深圳土拍現場，一(yī)位前來參與競拍的房企投拓部工(gōng)作人員(yuán)笑稱，但也自嘲壓力不小(xiǎo)。
“金九銀十”本來是房地産市場的收獲季節，但第二輪集中(zhōng)供地開(kāi)啓至今，不少城市的地塊流拍率大(dà)幅上升，土地市場可謂秋風瑟瑟。土地流拍會帶來哪些影響？對于購房者而言，“房價永遠漲”的信仰終于被擊碎？
不管如何，地産市場常談的變局，或許真的來了。
深圳土拍現場有熱有冷
一(yī)直以來，深圳都是房企的必争之地。9月28日，深圳一(yī)次性出讓22宗宅地，總起拍價達到了422億元，堪稱“史詩級”土拍原本足以讓市場倍感欣喜。不過，在土拍資(zī)格、資(zī)金要求等方面的政策收緊時，深圳土地對于房企的吸引力是否依舊？
28日上午還不到9點，記者已經看到有開(kāi)發商(shāng)代表坐在土拍交易大(dà)廳外(wài)側。與過去(qù)的土拍相比，此次參與土拍的房企數量和人數有所減少，從現場的空位就可以看出端倪。據不完全統計，此次土拍隻吸引約15家房企參加，且絕大(dà)多數都是國企和央企，參與的民營企業基本都是資(zī)金較爲穩健的房企。
“給大(dà)家多一(yī)點時間考慮。”拍賣官在開(kāi)拍後，不斷在調節現場氣氛，“各位競買朋友都比較謹慎。”
首先開(kāi)拍的是位于前海的T201—0157地塊，4家房企報名參與，剛開(kāi)始現場氣氛并不熱絡，可見房企們的确都十分(fēn)謹慎。拍賣官更直接說出：“請大(dà)家果斷一(yī)點舉牌。”前海地塊備受關注，不僅總價高，而且建成的普通商(shāng)品房毛坯均價從每平方米9.9萬元調整到9.2萬元，降價7000元。不過，參與競拍的房企随後還是展開(kāi)了激烈競争，拍賣官也不斷調整加價幅度，随後進入了競自持租賃面積階段，但沒有觸發搖号。最終，深圳天珺房地産開(kāi)發有限公司（天健）競得，成交價52.41億元，折合成交樓面價41490元/平方米，自持租賃住房面積28000平方米。
值得注意的是，在去(qù)年前海的兩宗宅地出讓時，參與房企全都超過10家，舉牌超100輪。
在大(dà)力發展租賃市場的背景下(xià)，位于南(nán)山、龍華的兩宗自持租賃住房用地也備受市場關注，宗地内租賃住房需在70年期内自持。值得注意的是，位于南(nán)山的自持租賃住房用地達到最高限價之後，還進入了搖号階段。最終，兩宗用地都順利出讓。
房企拿地顯得十分(fēn)謹慎，但對于深圳市場，大(dà)家似乎仍充滿信心。經過8個多小(xiǎo)時的争奪，隻有位于寶安松崗的A407—1020地塊無人競拍，最終21宗地塊攬金452.97億元。
據不完全統計，截至9月27日，在全國22個集中(zhōng)供地試點城市中(zhōng)，完成第二批集中(zhōng)供地的城市已經過半，撤牌或流拍的地塊數量超過100宗，占挂牌總數的比例超過20%；而在第一(yī)批集中(zhōng)供地中(zhōng)，該比例僅約7%。
土拍要“去(qù)金融化”
土地流拍現象頻出，會給購房者帶來哪些影響？對于普通購房者來說，易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進認爲，購房者多數會關注房價的下(xià)跌情況和銀行信貸等信息，土地流拍等信息關注會比較少，但現在土地流拍事件多了，至少會有一(yī)種樓市不景氣的預期和判斷，這也會使得盲目看漲的心态減少。
那麽，房企又(yòu)怎麽看？
“現在拍地，我(wǒ)們更看重的是能不能賺錢，純粹回歸到一(yī)門生(shēng)意，而不是像以前那樣将房地産當做一(yī)種金融工(gōng)具。”在深圳土拍現場，一(yī)位房企人士說出這樣的感受。
梳理各個城市二次土拍的規則可以發現，盡管土拍新規通過下(xià)調最高限制地價控制土地成本，但對競拍資(zī)格設置了更高的門檻，包括禁止“馬甲”公司、嚴控購地資(zī)金來源和企業開(kāi)發資(zī)質等，而近期多地樓市趨冷也讓房企拿地的主觀意願降低。廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉認爲，土地出現流拍，最根本的原因并不是市場情緒低落，而是此次土拍要求開(kāi)發商(shāng)拿地必須自有資(zī)金，原來開(kāi)發商(shāng)拿地一(yī)般都需要前融，土地融資(zī)是很普遍的現象，此次土拍要求讓房企拿地邏輯産生(shēng)翻天覆地的變化。
嚴躍進認爲，“對于房企來說，其實内心是非常期盼政策可以松動一(yī)點，否則壓力會很大(dà)。”碧桂園投拓部人士表示，“我(wǒ)們還是機會型獲取，市場飽和或者本身我(wǒ)們已經存量很大(dà)的地區就不拿，或者要等更優質的地塊，把機會留給效益最好的地塊。”
