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中(zhōng)華網财經9月28日訊：近日，天津市住房城鄉建設委會官網發布了《關于非居住存量房屋改建爲保障性租賃住房的指導意見（征求意見稿）》（下(xià)稱“征求意見稿”），面向社會公開(kāi)征求意見。
根據征求意見稿，市行政區域内合法建設的，閑置和低效利用的商(shāng)業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經區政府組織聯合審查認定後，允許改建爲保障性租賃住房。根據國家和天津市有關規定，不符合建設用地準入條件的工(gōng)業及倉儲用地，不得改建爲保障性租賃住房。
改建保障性租賃住房項目由政府給予土地、财稅、金融等政策支持，充分(fēn)發揮市場機制作用，引導多主體(tǐ)投資(zī)、多渠道供給。改建後的保障性租賃住房項目主要解決符合條件的新市民、青年人等群體(tǐ)的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小(xiǎo)戶型爲主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。改建項目人均使用面積、居住人數限制等應當符合國家和本市的相關規定。按照《市國土房管局等九部門關于印發加強我(wǒ)市出租房屋綜合管理工(gōng)作實施意見的通知(zhī)》（津國土房市〔2014〕257号），改建後租賃住房的人均租住使用面積不得低于5平方米；參照宿舍标準改建的，應當滿足《宿舍建築設計規範（JGJ36-2016）》的要求。
非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，在不改變原不動産登記信息的前提下(xià)，不變更土地使用性質、不補繳土地價款，土地使用年限和總建築面積不變，不改變原有房屋類型和建築容量控制指标。改建房屋不得突破既有建築外(wài)輪廓線，不改變相鄰關系。改建後涉及房屋征收、拆遷的，按改建前的房屋用途予以補償。
下(xià)爲原文：
關于非居住存量房屋改建爲保障性租賃住房的指導意見
各區人民政府、各有關單位：
爲貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22号），加快發展保障性租賃住房，按照《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中(zhōng)式租賃住房建設适用标準的通知(zhī)》（建辦标〔2021〕19号，以下(xià)簡稱《集中(zhōng)式租賃住房标準》）規定，經市政府同意，現就非居住存量房屋改建爲保障性租賃住房有關工(gōng)作提出以下(xià)意見：
一(yī)、适用範圍
本市行政區域内合法建設的，閑置和低效利用的商(shāng)業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經區政府組織聯合審查認定後，允許改建爲保障性租賃住房。根據國家和我(wǒ)市有關規定，不符合建設用地準入條件的工(gōng)業及倉儲用地，不得改建爲保障性租賃住房。
二、改建原則
（一(yī)）促進供需平衡和職住平衡。改建保障性租賃住房項目應當符合城市發展規劃、區域功能定位和産業發展等要求，符合保障性租賃住房年度建設計劃，重點布局在軌道交通沿線、公交站點周邊、工(gōng)業産業園區、商(shāng)業商(shāng)務集聚區、高校及科研院所周邊等人口聚集、交通便利、配套完善、租賃住房需求旺盛的區域，促進租賃住房供需平衡和職住平衡。
（二）堅持政府引導和市場參與。改建保障性租賃住房項目由政府給予土地、财稅、金融等政策支持，充分(fēn)發揮市場機制作用，引導多主體(tǐ)投資(zī)、多渠道供給。改建後的保障性租賃住房項目主要解決符合條件的新市民、青年人等群體(tǐ)的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小(xiǎo)戶型爲主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。
（三）保持原規劃土地要求不變。非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，在不改變原不動産登記信息的前提下(xià)，不變更土地使用性質、不補繳土地價款，土地使用年限和總建築面積不變，不改變原有房屋類型和建築容量控制指标。改建房屋不得突破既有建築外(wài)輪廓線，不改變相鄰關系。改建後涉及房屋征收、拆遷的，按改建前的房屋用途予以補償。
（四）堅持區政府統籌協調推動。落實市委、市政府關于我(wǒ)市房地産市場平穩健康發展工(gōng)作要求，以區政府爲主體(tǐ)統籌推動本區非居住存量房屋改建保障性租賃住房工(gōng)作。在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群衆意願的前提下(xià)，區政府組織政務服務、住建、規劃資(zī)源、發展改革、消防救援、城市管理等部門建立聯合審查認定、聯合驗收工(gōng)作機制，指導相關主體(tǐ)按要求實施改建，規範開(kāi)展租賃住房運營。
三、改建要求
（一(yī)）權屬清晰。改建項目應當爲依法取得不動産權屬證書的合法建築，不存在查封登記、異議登記等限制交易的情況。房屋存在抵押權、地役權登記的，申請改建前須取得抵押權人、地役權人的書面同意。
（二）主體(tǐ)明确。改建項目的實施主體(tǐ)應當爲房屋的不動産權利人，或受不動産權利人委托的代建單位，或受不動産權利人委托、将實際運營改建後租賃住房的已備案住房租賃企業。不動産權利人爲自然人的應當委托相關單位實施。
（三）規模合理。改建項目應當以整幢或整棟爲改建單位，改建規模原則上不少于50套或建築面積不少于2000平方米。
（四）功能齊全。保障性租賃住房可根據市場需求和建築周邊商(shāng)業服務網點配置等實際情況，增加相應服務功能。
（五）結構安全。改建項目的房屋結構應當符合安全牢固要求，改建前應當由改建實施主體(tǐ)委托房屋安全鑒定機構進行房屋安全性能鑒定，C級、D級房屋不得進行改建，保證滿足安全使用的要求。
（六）适用标準。改建項目按照使用對象和使用功能，分(fēn)爲改建宿舍型租賃住房和改建住宅型租賃住房，其類型、适用标準和服務功能配置按照《集中(zhōng)式租賃住房标準》執行。實施主體(tǐ)可在申請改建前委托具有相資(zī)質的單位進行可行性評估，确保改建項目具有技術可行性。
（七）消防安全。改建項目應當執行建設工(gōng)程法律法規和國家工(gōng)程建設消防技術标準，消防手續辦理和日常消防監管應當符合國家和本市法律法規相關要求。
（八）環保衛生(shēng)。改建項目應當符合國家和本市關于室内空氣質量和生(shēng)活飲用水等相關要求，改造和裝修所使用材料和設備應當符合國家和本市技術标準和規範。改建後的租賃住房應當具備良好的衛生(shēng)、通風和采光等居住條件，污水排放(fàng)接入市政管網。
（九）人均使用面積。改建項目人均使用面積、居住人數限制等應當符合國家和本市的相關規定。按照《市國土房管局等九部門關于印發加強我(wǒ)市出租房屋綜合管理工(gōng)作實施意見的通知(zhī)》（津國土房市〔2014〕257号），改建後租賃住房的人均租住使用面積不得低于5平方米；參照宿舍标準改建的，應當滿足《宿舍建築設計規範（JGJ 36-2016）》的要求。
四、改建程序
（一(yī)）提出申請
改建項目的實施主體(tǐ)應當向項目所在地的區政府指定的管理部門提出改建申請，并提交下(xià)列材料：
1.申請改建的書面報告；
2.房屋已取得不動産權屬證書或房屋租賃合同登記備案證明（複印件），房屋産權人委托實施改建的委托授權書，抵押權人等相關權利人同意改建租賃住房的書面意見；
3.改建實施主體(tǐ)的營業執照及法定代表人身份證複印件；
4.項目改建方案，包括拟改建項目現狀、運營期限、運營主體(tǐ)情況、設計方案、改建後房源量、戶型設計、投資(zī)規模、資(zī)金來源、回報周期、租賃管理方案及可行性綜合分(fēn)析等内容，并詳細說明項目容積率（建築規模）、建築密度、綠地率、特定區域建築高度、服務設施、建築整體(tǐ)風格以及其他國家政策要求的城鄉規劃管理内容變動情況。改建項目運營期限不得超過經批準的土地使用年限，涉及劃撥用地且未明确劃撥土地使用年限的，改建項目運營期限不得超過相應用途國家規定的最高土地使用權使用年限；
5.房屋安全鑒定機構出具房屋安全鑒定報告；
6.其他需要提供的資(zī)料。
（二）審查認定
區政府組織政務服務、住建、規劃資(zī)源、發展改革、消防救援、城市管理等部門對改建項目進行聯合審查，對符合改建要求的，在區政府門戶網站公示5個工(gōng)作日，公示期滿且無異議的，出具保障性租賃住房項目認定書，明确改建項目實施主體(tǐ)、投資(zī)規模、資(zī)金來源、房源總量、運營期限等指标。
（三）組織實施
項目實施主體(tǐ)憑保障性租賃住房項目認定書向相關部門辦理立項、用地、規劃、施工(gōng)、消防等手續。
1.立項手續。由項目審批部門進行審批或備案。
2.規劃用地手續。對于改建工(gōng)程不涉及建築整體(tǐ)風格改變的，可免于辦理建設工(gōng)程規劃許可手續，并由規劃資(zī)源部門出具書面意見；确需辦理的可按照《控制性詳細規劃技術規程》規劃執行中(zhōng)現狀用地适用原則辦理自有用地規劃條件和建設工(gōng)程規劃許可證。改建項目不涉及土地權屬變化，可用已有用地手續等材料作爲土地證明文件，不再辦理用地手續。
3.施工(gōng)手續。改建項目實施主體(tǐ)應當依法選擇具備資(zī)質的施工(gōng)、監理等參建單位，依法辦理工(gōng)程質量監督和施工(gōng)許可，住建部門依法進行質量監督。
4.消防手續。改建項目符合《建設工(gōng)程消防設計審查驗收管理暫行規定》（住建部令第51号）規定的特殊建設工(gōng)程的，改建實施主體(tǐ)應當向區住建委申請消防設計審查、消防驗收。其他建設工(gōng)程，改建實施主體(tǐ)在竣工(gōng)驗收後應當報區住建委申請消防驗收備案，區住建委應當進行抽查。
（四）聯合驗收
項目改建完成後，改建實施主體(tǐ)應向區政府指定的管理部門申請聯合驗收，由區政府組織政務服務、規劃資(zī)源、住建等部門開(kāi)展聯合驗收。改建項目通過聯合驗收後，可向供水、供電、供氣、供熱部門申請按居民标準執行水電氣熱收費标準。
（五）運營和使用管理
改建項目聯合驗收合格後，實施主體(tǐ)應當委托有資(zī)質的房産測繪機構對改建後的租賃住房以套爲單位進行測繪，将測繪成果錄入本市住房租賃服務監管平台，納入本市住房租賃統一(yī)管理。改建項目的運營主體(tǐ)應當爲依法辦理市場主體(tǐ)登記的住房租賃企業，項目開(kāi)業運營前，應當通過本市住房租賃服務監管平台推送開(kāi)業信息。
（六）退出管理
1.改建運營年限期滿後，如需繼續作爲保障性租賃住房，産權人應于期滿前六個月，向區政府指定的管理部門提出續期申請。未提出申請或未獲批準的，産權人、實施主體(tǐ)和運營主體(tǐ)應積極協商(shāng)退出工(gōng)作，确保承租人有序退出，并于期滿後30個工(gōng)作日内提出恢複原有用途的申請。續期時間不能超過土地使用年限。
2.改建運營年限未滿時提出退出申請的，産權人、實施主體(tǐ)和運營主體(tǐ)應與承租人積極協商(shāng)并達成一(yī)緻意見後方可向區政府指定的管理部門申請退出。經同意退出後，應及時向規劃資(zī)源、住建、發展改革等部門報備，房屋使用、水電氣熱價格等納入原用途管理。
3.改建項目審批後，區政府應組織住建、城市管理、規劃資(zī)源等部門加強改建項目後續監管，發現問題及時依照職責處置。改建運營年限期滿後，産權人未申請續期或未獲批續期，且未按期申請退出的，視爲擅自改變建築物(wù)功能，非法改變土地用途，由區政府組織相關職能部門依法查處。
4.對存在提供虛假資(zī)料、未落實我(wǒ)市保障性租賃住房管理政策、分(fēn)割轉讓、分(fēn)割抵押、“以租代售”等違法違規行爲的，區有關部門可采取限期改正、終止改建行爲、納入信用監管、取消水電氣熱價格優惠、取消稅收優惠等措施進行處置；涉嫌違法的，由相應主管部門立案查處；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
五、工(gōng)作要求
（一(yī)）各區、各有關部門要精簡項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。
（二）改建項目運營期間不得分(fēn)割登記、分(fēn)割轉讓、分(fēn)割抵押、分(fēn)割銷售，不得以租代售。
（三）改建項目不動産權利人應當承擔房屋使用安全主體(tǐ)責任，不動産權利人和負責運營的住房租賃企業應當共同落實安全管理職責，建立完善的房屋安全使用管理制度，定期對房屋安全進行檢查，确保房屋住用安全。
（四）改建項目的運營主體(tǐ)應确保租賃住房符合運營維護管理相關要求，建立完善各項突發事件應急預警及處置制度；落實消防安全責任制，配備符合規定的消防設施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通，定期開(kāi)展消防安全檢查。
（五）本意見印發前，利用非居住存量房屋改建的租賃住房項目，應當提供符合要求的房屋安全鑒定報告、消防驗收手續，由項目所在地的區政府集中(zhōng)組織區政務服務、住建、規劃資(zī)源、發展改革、消防救援、城市管理等部門進行聯合評估審查，經審查符合條件的，出具聯合認定意見，認定爲保障性租賃住房項目；經審查不符合條件的已改建項目，由區政府督促相關主體(tǐ)在本意見印發3個月内整改到位，無法整改的依法依規予以處置。已按照《天津市人才公寓認定支持辦法（試行）》（津人才辦〔2019〕2号）認定爲天津市人才公寓的利用非居住存量房屋改建項目，可不再重複進行評估審查，出具保障性租賃住房項目認定書後納入規範管理。
