貝殼找房李文傑:城市“攤大(dà)餅式”發展 的邊際效應在遞減

作者:康華房地産 發布時間:2021/9/23 17:28:43 來源:本網站

9月18日,“博鳌·21世紀房地産論壇第21屆年會”在上海召開(kāi),貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文傑在演講中(zhōng)表示,在我(wǒ)國城鎮化進程已經從土地的城鎮化發展到了人的城鎮化。這個階段有兩個特點,一(yī)方面,靠“攤大(dà)餅”式的增量發展邊際效應一(yī)直在遞減;另一(yī)方面,人民對社區生(shēng)活的關注度更高、城市發展邏輯發生(shēng)了很大(dà)變化。

李文傑表示,去(qù)年以來,新冠疫情的暴發使得人們在社區停留的時間越來越長。因此,生(shēng)活圈的概念将會受到更多的關注。

在政策層面,2018年以來,監管層推出“生(shēng)活圈”概念并予以強化,政策也對便民建設給予了較大(dà)力度的支持,這也令城市生(shēng)活的便利性有所提升。

李文傑在論壇上發布了貝殼研究院的研究成果《2021年中(zhōng)國城市生(shēng)活圈活力指數》,并進行解讀。他表示,根據研究,直轄市和省會城市占據排行榜前列,南(nán)方城市的表現整體(tǐ)要好過北方城市。這既反映了不同城市生(shēng)活圈建設的現狀,也将對未來的城市更新提供參照。

李文傑。資(zī)料圖

“15分(fēn)鍾生(shēng)活圈”的三大(dà)特點

近年來,政策端對便民生(shēng)活圈的建設給予不少支持。2018年,住房城鄉建設部就在新版《城市居住區規劃設計标準》中(zhōng),将“15分(fēn)鍾生(shēng)活圈居住區”“10分(fēn)鍾生(shēng)活圈居住區”和“5分(fēn)鍾生(shēng)活圈居住區”作爲居住區規劃和設施配置的核心對象。

今年5月,商(shāng)務部、發改委、民政部等12部門發布《關于推進城市一(yī)刻鍾便民生(shēng)活圈建設的意見》,對一(yī)刻鍾便民生(shēng)活圈的建設進行頂層設計,并提出具體(tǐ)的試點方案。今年7月,11部門印發《城市一(yī)刻鍾便民生(shēng)活圈建設指南(nán)》,提出了具體(tǐ)的建設目标、業态要求等。

李文傑表示,新冠疫情以來,社區隔離(lí)、居家辦公的要求,使人們的生(shēng)活半徑急劇縮減,被忽視的社區也受到關注,但不同城市的15分(fēn)鍾生(shēng)活圈建設情況有所不同。

爲此,貝殼研究院發布的上述報告,提出“分(fēn)鍾城”這一(yī)概念,借助城市生(shēng)活圈服務可達度、業态豐富度、環境品質度三個指标,對60城“15分(fēn)鍾生(shēng)活圈”的表現進行評估,并重點分(fēn)析典型城市與社區相關案例。

李文傑表示,60城的排名榜單體(tǐ)現出以下(xià)幾個特點:一(yī)、直轄市和省會城市排名較高;二、一(yī)線城市的排名順序是深圳、上海、廣州和北京;三、南(nán)方城市優于北方城市。

具體(tǐ)而言,綜合評分(fēn)排名前20的城市,除了深圳、廈門、大(dà)連、青島四個計劃單列市,其他16個均是直轄市或省會城市。其中(zhōng),廈門比省會城市福州排名靠前,青島比濟南(nán)排名靠前。

一(yī)線城市中(zhōng),深圳排名居首,在服務可達度、業态豐富度和環境品質度三方面得分(fēn)較爲均衡,綜合評分(fēn)最高;而上海、廣州、北京在三個方面,或多或少有丢分(fēn)之處,北京因城市肌理導緻空間割裂,降低了服務業态的可獲得性,排名靠後。

整體(tǐ)來看,南(nán)方城市好于北方城市。樣本城市中(zhōng)排名前十的,除了北京外(wài),其他均爲南(nán)方城市;排名前二十的城市中(zhōng),除了北京、青島和東北四城,其他也均爲南(nán)方城市。近年來,南(nán)方城市建設更新較快、環境品質方面得分(fēn)較高,服務可達度方面也優于北方。

關注“人的城鎮化”

李文傑表示,綜合樣本城市的異同點,報告還将60個城市劃分(fēn)爲四大(dà)聚類,分(fēn)别爲均衡發展型城市、服務業态發展型城市、環境品質發展型城市、生(shēng)活圈活力發展型城市。不同類型城市由于發展階段、居民需求等影響,在三大(dà)指标上的優劣表現不盡相同。

比如,60個城市中(zhōng)有三分(fēn)之一(yī)是屬于服務業态發展型城市,這些城市的整體(tǐ)指數比均衡發展的城市略低,但服務的可達性又(yòu)表現得非常好,成都即是這類城市的代表。

而在環境品質發展型城市中(zhōng),北京的表現更優,因爲北京在社區環境品質發展的理念較爲先進。

對“分(fēn)鍾城”的研究,最終要回歸人的本質。李文傑表示,報告從城市出發繼續下(xià)沉,來到距離(lí)人最近的社區,通過測算北京6800個社區生(shēng)活圈活力指數,總結出超大(dà)型社區、“城市蜂巢”“孤島”社區三種典型社區。

其中(zhōng),天通苑社區爲超大(dà)型社區的代表,人口較多,基本配套較好,但交通配套卻低于整個城市的平均水平;“城市蜂巢”的地段較好,租賃房源多,但流動性大(dà),租賃人口也偏年輕化;“孤島”社區的位置較爲偏僻,商(shāng)業及交通配套缺乏,業主對居住品質的要求較高。

這三種社區的不同特征,決定了在城市更新中(zhōng)的不同方向,這也是編制報告的初衷所在。

李文傑表示,我(wǒ)國的城鎮化進程正從城市的城鎮化、土地的城鎮化向人的城鎮化轉變,也即,城市發展邏輯正從“增量擴張”轉向“存量挖掘”,從“以物(wù)爲本”轉向“以人爲中(zhōng)心”。“分(fēn)鍾城”概念及成果的推出,可爲城市發展提供參考依據,推動社區因地制宜地進化。

(作者:張敏編輯:李清宇)

(責任編輯:李顯傑 )