房企淨利保衛戰打響:50強近八成增幅低于20%

作者:康華房地産 發布時間:2021/9/6 16:58:12 來源:本網站

随着各大(dà)上市房企陸續發布2021年上半年業績報告,房企中(zhōng)報季已接近尾聲。以銷售規模爲基礎,北京商(shāng)報記者梳理的50強房企歸母淨利潤排行,整體(tǐ)來看,房地産行業利潤下(xià)滑已成共識,近八成房企歸母淨利潤增幅低于20%;上半年歸母淨利潤同比上漲的有37家,占比74%,而同比下(xià)跌的則有13家,占比爲26%。其中(zhōng),“利潤王”中(zhōng)海再次交出了一(yī)份不錯的成績單,其也是上半年唯一(yī)一(yī)家歸母淨利潤突破200億的房企,但增速放(fàng)緩也不容忽視—不足2%;“老實本分(fēn)”的萬科雖然歸母淨利潤突破百億,但上半年同比增幅卻呈現負增長。利潤保衛戰已經成爲繼“三條紅線”之外(wài),房企不得不面對的第二道考題。

8成房企不超20%

房地産行業步入下(xià)行周期,各大(dà)房企逐漸告别規模論,利潤的故事似乎也不太樂觀。

北京商(shāng)報記者梳理的50強房企歸母淨利潤排行中(zhōng),中(zhōng)海以207.8億元位列50家房企的第一(yī)名,其也是上半年唯一(yī)一(yī)家歸母淨利潤突破200億的房企;碧桂園、恒大(dà)緊随其後,上半年歸母淨利潤分(fēn)别爲150億元、143.8億元;而萬科排名卻低于華潤和融創中(zhōng)國,位列第六名,上半年萬科雖實現歸母淨利潤111億元,卻較去(qù)年同期下(xià)降11.68%,這也大(dà)大(dà)出乎外(wài)界預料。

上半年,50強房企歸母淨利潤同比上漲的有37家,占比74%,其中(zhōng)漲幅低于10%的有14家;而歸母淨利潤同比下(xià)跌的則有13家,占比26%。整體(tǐ)淨利潤均值約爲42億元,有16家超過平均值;增幅均值約31%,僅有11家房企超過這一(yī)平均值。值得一(yī)提的是,排名前十的房企中(zhōng),除恒大(dà)這一(yī)“特殊情況”外(wài),僅有華潤置地、龍湖集團和世茂集團漲幅保持在兩位數,其他房企皆保持低增長幅度,即便是排名第一(yī)的中(zhōng)海也僅有1.23%的漲幅。

在排名前十名的房企中(zhōng),歸母淨利潤表現較爲突出的爲世茂集團,2021年上半年,世茂集團的歸母淨利潤爲62.83億元,同比增長19.32%。龍湖集團上半年實現歸母淨利潤74.19億元,同比增長17.05%。

整體(tǐ)來看,上半年歸母淨利潤同比增長較爲明顯的房企有禹洲集團、招商(shāng)蛇口(001979,股吧)、九龍倉置業、中(zhōng)國恒大(dà)、綠地香港、保利置業、寶龍地産、濱江集團(002244,股吧)、佳源國際控股、新城控股(601155,股吧)和正榮地産,其他房企歸母淨利潤增幅皆低于20%。

不可持續的大(dà)增

在上半年淨利潤表現優異的房企中(zhōng),有一(yī)批“特殊”群體(tǐ),漲幅均超過百分(fēn)之百。禹洲集團上半年歸母淨利潤同比增長493.77%、招商(shāng)蛇口同比增長365.32%、九龍倉置業同比增長166.68%、中(zhōng)國恒大(dà)同比增長119.92%、綠地香港同比增長119.44%、保利置業同比增長100.77%。

之所以說他們“特殊”,是因爲這些房企的增長大(dà)多不具備可持續性。

今年上半年,禹洲集團的營業收入和歸母淨利潤分(fēn)别大(dà)增459.83%和493.77%,能如此實現“超常”發揮,也與其去(qù)年同期的低業績指标有關。記者了解到,禹洲集團爲此還鬧了一(yī)次“烏龍”,先交完業績報告,再進行重列改錯。

重列2020年中(zhōng)期業績報告後,禹洲集團2020上半年的營業收入由140.07億元降至20.19億元;淨利潤也由盈利15.51億元轉爲虧損2.28億元。因爲去(qù)年基數過低,才造成今年上半年禹洲集團的歸母淨利潤增幅表現格外(wài)“優秀”。

恒大(dà)上半年取得盈利的關鍵在于其不斷的賣賣賣。總金額32.5億元出售恒騰網絡11%股份,回收現金約11.8億港元;出售盛京銀行1.9%股份,總金額10億元;出售深圳市高新投7.08%股權,總金額約10.4億元;出售恒大(dà)冰泉49%股權,總金額約20億元;出售5個地産項目股權及非核心資(zī)産,總代價約92.7億元。

與上述兩家房企不同,招商(shāng)蛇口淨利潤大(dà)增的背後是蛇口産園公募REITs成功上市,此舉爲招商(shāng)蛇口帶來約14.58億元的稅後收益。針對REITs利潤貢獻的持續性,招商(shāng)蛇口方面也告訴記者,這個創新路徑,是國家要推的方向,也符合招商(shāng)蛇口在持有物(wù)業運營的可持續發展,肯定要繼續做的,但下(xià)半年有沒有,目前還不方便透露。“但可以明确的是,上半年如此高的增幅肯定是不可持續的。”

13家負增長去(qù)哪

50強房企中(zhōng),歸母淨利潤同比下(xià)跌的有13家,除新力控股外(wài),其餘12家房企均達到兩位數的降幅。值得一(yī)提的是,上述房企表現出最大(dà)的特點就是“增收不增利”,營業收入表現良好,淨利潤卻出現較大(dà)幅度的下(xià)降。

歸母淨利潤排名末位的三家分(fēn)别是,金地商(shāng)置、首開(kāi)股份(600376,股吧)和金地集團(600383,股吧),同比分(fēn)别下(xià)降33.69%、33.7%和38.79%。

金地商(shāng)置和金地集團或存在同樣的問題,那就是少數股東來“分(fēn)食”。2021年上半年,金地少數股東損益爲10.75億元,近四成利潤被少數股東“分(fēn)走”,整體(tǐ)比重也較去(qù)年同期有所上升。金地商(shāng)置的少數股東損益也出現激增的情況,相較于去(qù)年同期增長了102.63%。

而首開(kāi)股份歸母淨利潤的下(xià)降,主要是由于其他收益大(dà)幅下(xià)降以及所得稅費用上升。2021年上半年,首開(kāi)股份其他收益大(dà)幅下(xià)降92.4%,由2505.8萬元降至189.6萬元;所得稅費用則上升了44.8%,由6.8億元上升至9.8億元。

除房企成長所不得不面對的“主觀”原因,也有部分(fēn)房企因“客觀”原因而導緻淨利潤表現不佳。以富力爲例,之所以淨利潤下(xià)滑如此明顯,也是其主動降價促銷所導緻的。2021年上半年,富力地産采取了降低價格以刺激銷售、去(qù)庫存的營銷策略,銷售均價由2020年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米,同比下(xià)降4%。

賣資(zī)産、搞促銷,富力爲降負也是拼盡全力。在今年中(zhōng)期的業績發布會上,富力地産集團董事長李思廉直言,所有的公司都在拼命地提高現金流,富力自然也不例外(wài),甚至不惜忍痛犧牲一(yī)部分(fēn)利潤,以求滿足“安全線”要求。

房企認識轉變

地産開(kāi)發商(shāng)已經告别高利潤時代,行業整體(tǐ)的“自律性”或主動、或被動也被推至高點,政策限購、地價上漲、成本提升,未來的利潤空間“壓縮”也或常态化。

中(zhōng)國城市房地産研究院院長謝逸楓表示,近期房企利潤下(xià)滑最主要原因是此前高價拿地後,恰好遭遇限購政策。高價地塊未能達到預期效果,利潤空間遭到擠壓,結轉收入的滞後性,将于2020年下(xià)半年和2021年全年集中(zhōng)釋放(fàng)。考慮到“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩政策,未來行業利潤改善空間有限,整體(tǐ)将以平穩爲主。“好在第二批集中(zhōng)供地正在對市場給與回應,土拍規則的調整,地價上漲的制約性将得到抑制。”

進入2021年,房地産市場調控政策加碼不斷。據了解,2020年上半年,各地發布的與房地産市場有關的調控政策共計304次,其中(zhōng)包括全國各地力度不一(yī)的人才政策、購房補貼政策、落戶政策以及前期爲房企減負等适度寬松政策。

貝殼研究院高級分(fēn)析師潘浩表示,從政策分(fēn)類角度來看,今年有關“資(zī)金來源”、“房地價聯動”以及“限購”的政策占比明顯提升,而此類政策對房價的抑制作用相對較強。

潘浩稱,有關“房地價聯動”,今年7月22日住建部召開(kāi)會議,肯定了北京的房地價聯動機制,并号召各城借鑒此模式,充分(fēn)體(tǐ)現其平抑地價、房價的效果顯著;有關“資(zī)金來源”,今年3月26日,所發布的《關于防止經營用途貸款違規流入房地産領域的通知(zhī)》,延續了去(qù)年銀行“兩條紅線”對資(zī)金流入樓市的把控,這是從購房源頭嚴控違規資(zī)金流入房地産,從需求端降低購房杠杆,抑制炒房現象發生(shēng),進而起到平抑房價的作用。“今年出台的調控政策多爲強控房價的政策,也可看出此輪調控政策的力度和決心。”

房地産行業整體(tǐ)“唱(chàng)衰”,也更加期待拐點的到來,但更多是房企對于市場的針對性調整。碧桂園的“多元化”轉型,龍湖的“提質增效”,萬科的“管理紅利時代”,這也集中(zhōng)反映各大(dà)房企對于行業認識的轉變。

“管理紅利時代,對行業來說最大(dà)的變化是房屋回歸居住屬性,房地産回歸實業屬性。行業出路隻有一(yī)條,踏踏實實向制造業學習,通過勞動掙加工(gōng)制造和服務的錢。”萬科董事長郁亮如是說道。

北京商(shāng)報記者 盧揚 王寅浩

(責任編輯:王治強 HF013)