欄目導航 Navigation
作者: 馬一(yī)凡
[ 在近5年的時間裏,房地産中(zhōng)介公司的數量增長了200%,中(zhōng)介從業者人數增長超過100%。 ]
從“反壟斷”到“去(qù)中(zhōng)介化”,備受诟病而又(yòu)規模龐大(dà)的房地産中(zhōng)介行業正在醞釀一(yī)場風暴。
前幾日,杭州官方二手房交易監管平台重推“個人自主挂牌房源”功能,該消息一(yī)出,網絡即出現支持政府主導交易平台、反對中(zhōng)介的聲浪。湧入官方平台的看客們,甚至讓網絡幾度崩潰。
同時,不少中(zhōng)介行業資(zī)深人士也撰文稱“中(zhōng)介不怕官辦平台”,“國内不太可能存在真正房東直售”。這場杭州官辦二手房交易平台掀起的風波,意味着中(zhōng)介的價值被放(fàng)在聚光燈下(xià)接受重新審視和評估。
多地調控劍指二手房交易
與民生(shēng)息息相關的二手房交易中(zhōng)介行業,已經瘋狂生(shēng)長20年,涉及百萬人就業。
截至2020年末,中(zhōng)國房産中(zhōng)介經紀人總數接近200萬,中(zhōng)國住房市場總規模超過20萬億元。在資(zī)本深度介入後,房産中(zhōng)介行業也已逐步完成頭部聚集。當巨頭貝殼找房赴美上市時,它的市場份額已經在10%左右,GTV(總交易額)僅次于阿裏巴巴,它的身後站着騰訊、紅杉中(zhōng)國、高瓴、軟銀、百度、鼎晖、華興等一(yī)衆資(zī)本。
而今年的房地産調控風暴中(zhōng),多地調控政策劍指二手房交易。
8月18日,杭州住保房管局發布文章稱“房東直售房源來了!二手房交易監管服務平台上線新功能”,并稱新功能打破依賴中(zhōng)介機構的房屋銷售模式,爲群衆“手拉手”自主交易提供了更公平合理的新渠道。
杭州不是唯一(yī)一(yī)個要推廣房東直售的城市,從已有信息來看,很多城市都在開(kāi)展前期工(gōng)作。比如6月深圳曾短暫上線了一(yī)個“二手房交易系統”,其中(zhōng)就有“個人自助賣房”這一(yī)選項,後被證實是一(yī)個新版網簽系統正處于測試階段,過一(yī)段時間會正式上線。去(qù)年5月,河南(nán)省永城市也建了一(yī)個官方二手房交易平台,并且承諾免費發布信息、免費房源核驗、免費資(zī)金監管,保障信息真實、保障交易順暢、保障貼心服務等,以此來打擊“黑中(zhōng)介”。
各地方政府對二手房交易平台的信息建設,符合國家的政策要求。
今年7月23日,住建部釋放(fàng)了一(yī)個風向:未來3年,樓市要進行一(yī)場“大(dà)整頓”。其中(zhōng),房産中(zhōng)介就是被重點整頓的對象之一(yī)。
住建部特别提到了一(yī)些現象,包括:在房屋買賣領域,發布虛假房源信息;套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房;協助購房人非法規避房屋交易稅費;違規收取“茶水費”等費用,變相漲價;利用不公平格式條款侵害消費者權益;捏造、散布不實信息,擾亂市場秩序。這些亂象都指向了房産中(zhōng)介。
此外(wài),2020年5月,國家發改委就明确要求推進“互聯網+不動産登記”,加快推進不動産登記和網上申報納稅工(gōng)作,建立“一(yī)窗受理”的網上平台,推廣使用電子證件照和電子材料。房産信息全部進行登記後,政府平台就擁有最真實、權威的信息,同時通過互聯網進一(yī)步簡化了流程和辦理時間,爲購房者自行辦理手續提供了可能性。
官辦平台撬動房源壟斷
杭州之所以被視爲打響“去(qù)中(zhōng)介化”第一(yī)槍,是因爲它釋放(fàng)了幾個新信号。
首先,對于購房者最顧忌的真假房源以及房産交易安全性,政府信用背書正在取代中(zhōng)介背書。
其次,中(zhōng)介第一(yī)次被真正屏蔽在信息資(zī)源之外(wài)——新功能設置了用戶身份智能分(fēn)類功能,個人自主挂牌房源信息僅向個人實名認證用戶開(kāi)放(fàng),經紀人員(yuán)無法查看,杜絕信息外(wài)洩,防止騷擾。而在過去(qù),即便業主是在商(shāng)業互聯網平台自主挂牌,房産中(zhōng)介經紀人都可以無孔不入,通過不斷打電話(huà)許諾提升售價等手段,幾乎壟斷了所有房源。
針對中(zhōng)介機構稱買賣房屋流程複雜,中(zhōng)介不可缺少,杭州官方确認“房屋買賣并不是必須通過中(zhōng)介”,政府官辦平台可以引導買賣雙方按照房源核驗挂牌的規範流程開(kāi)展交易。
“雖然房産交易整個鏈條很長,但行業有一(yī)句說法‘得房源者得天下(xià)’,政府一(yī)旦控制住最核心的房源發布,就拿捏了中(zhōng)介的命脈。可以想象一(yī)下(xià)行業的未來:定價,未來都根據政府二手房指導價;房源,有政府信用背書,比中(zhōng)介信用更好;交易,有政府指導全流程。”上海一(yī)名資(zī)深中(zhōng)介人士對第一(yī)财經表示。
“我(wǒ)們目前最擔心的是,購房者通過中(zhōng)介機構看房,最後在政府平台上‘手拉手’交易。”另一(yī)位中(zhōng)介人士稱。
“政府出面構建二手房交易平台是一(yī)個可行的做法。互聯網經濟的崛起讓去(qù)中(zhōng)介化有了可能性,借助互聯網的力量,由政府在網站上形成平台,在這個平台上大(dà)家可以自主上傳信息達成交易,由于政府具有公信力,可以成爲一(yī)個真正的去(qù)中(zhōng)介化平台,從而有效地降低交易成本。這也是當前不少城市開(kāi)始進行試點的原因。”盤古智庫高級研究員(yuán)江瀚對第一(yī)财經表示。
不過,政府面臨的最大(dà)問題可能是運營平台的成本。在杭州發布新功能後,由于訪問人數過多,網站曾數度崩潰。即便修複後,該網站也存在房源信息過于簡單、重複挂牌等問題。
因此,近日已有不少中(zhōng)介機構分(fēn)析師撰文稱,中(zhōng)介不會怕官辦中(zhōng)介平台,過去(qù)類似平台對中(zhōng)介機構幾乎都是零影響。
易居企業集團CEO丁祖昱認爲,杭州官辦二手房交易平台,主要是表達一(yī)種态度,靠這個平台完成市場化交易,幾無可能。
“政府的平台到底收不收費?如果不收費的話(huà),運營平台的大(dà)量成本、大(dà)量的後續交易服務到底該由誰來提供?所以在這樣的情況下(xià),一(yī)個政府房源平台徹底幹掉房地産中(zhōng)介産業是不現實的。”江瀚表示。
不過至少目前杭州的投入動作不會停止。根據杭州市房産市場綜合管理服務中(zhōng)心的說法,接下(xià)來,政府平台還會推出新功能,包括個人求購的信息發布以及資(zī)金監管功能。
高額中(zhōng)介費是否合理
互聯網爲二手房交易搭建了信息平台,也讓房産交易的成本更加高企。“天下(xià)苦中(zhōng)介久矣”背後最大(dà)的問題是二手房的抽傭率不斷攀升、中(zhōng)介費過高。
嗅覺靈敏的資(zī)本市場早有反應,曾經一(yī)度風光的行業巨頭“貝殼找房”正面臨價值重估。在今年剛實現扭虧爲盈後,貝殼就陷入“被反壟斷”和“去(qù)中(zhōng)介化”疑雲中(zhōng),股價接連暴跌,從今年最高點計算,其市值已經蒸發超過750億美元。
CIC報告數據,2014年至2019年,國内通過房産經紀機構完成的房屋銷售與租賃總額由3.2萬億元升至10.5萬億元,滲透率由33%上升到47.1%;全國房屋經紀服務租金從636億元增至2515億元,平均費用率由2.0%上升到2.4%。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉認爲,10年前,房價1萬元/平方米的時候,中(zhōng)介費率2%,現在一(yī)平方米5萬~10萬元,部分(fēn)城市費率上漲到了3%,的确醞釀出了行業的雷暴,二手房中(zhōng)介行業肯定會迎來更猛烈的監管。
中(zhōng)介費率過高,也讓房地産經紀行業過度膨脹。在近5年的時間裏,房地産中(zhōng)介公司的數量增長了200%,中(zhōng)介從業者人數增長超過100%。
去(qù)年全國二手房交易金額達7.3萬億元,即便所有交易都由中(zhōng)介完成,按照200萬從業者計算,人均完成交易365萬元,按照抽傭3%計算,人均年傭金可達10萬元以上(平台會抽走部分(fēn))。以上海的二手房交易數據爲例,2018年成交16.4萬套,2019年成交23.7萬套,2020年成交30.1萬套,以85%的中(zhōng)介滲透率計,平攤到約10萬名中(zhōng)介從業者頭上,一(yī)個經紀人年平均成交在1.6~3.0套,“一(yī)年不開(kāi)張,開(kāi)張吃一(yī)年”成了常态。
已經逝世的鏈家創始人左晖曾說:“尊嚴離(lí)我(wǒ)們這個行業太遠。”這句話(huà)的背後,折射出的是市場對于服務質量與高額傭金難以匹配的強烈情緒。“對于中(zhōng)介機構來說,需要提供更有價值的增值服務,隻提供基礎服務的中(zhōng)小(xiǎo)中(zhōng)介很有可能會被市場淘汰。”江瀚認爲。
今年7月,一(yī)則“二手房中(zhōng)介費不得超過當地社平工(gōng)資(zī)三倍”的消息曾經流傳,但鏈家、我(wǒ)愛我(wǒ)家(000560,股吧)、中(zhōng)原地産等公司均回應“沒有接到相關通知(zhī)”,而目前各家中(zhōng)介費也未變動。
張大(dà)偉也認爲,杭州官辦平台事件,背後反映了中(zhōng)介費的争議,也體(tǐ)現了這一(yī)輪房地産調控在重磅打擊房地産二手房行業。
也許在政府做好基礎信息平台服務後,動辄數十萬的不合理中(zhōng)介費将有望下(xià)調至合理區間。