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每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
時隔一(yī)年多後,樓市再現“限跌令”。
日前,湖南(nán)嶽陽出台樓市新規,要求中(zhōng)心城區新房銷售的實際成交價不得高于備案價格,也不得低于備案價格85%,否則将無法進行網上簽約備案。
無獨有偶,由于近段時間以來昆明樓市多盤出現“大(dà)跳水”,昆明市房協緊急組織TOP30房企及大(dà)型經紀公司召開(kāi)“穩房價、穩地價、穩預期”工(gōng)作要求座談會,嚴格控制惡意降價行爲,嚴重者将被停止網簽。
“此類降價現象管控,其實質在于去(qù)庫存壓力大(dà),結果導緻房企營銷出現亂象,紛紛打價格戰,結果導緻了各類交易秩序的混亂。”易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞(博客,微博)》記者表示,兩者皆是爲了嚴打各類價格戰現象,但如何積極去(qù)庫存和确保營銷市場平穩健康發展,仍是後期各地需要做的。
昆明有樓盤價格“跳水”
“促銷已經結束,沒什麽優惠了,洋房均價在17000元/平方米左右。”日前,《每日經濟新聞》記者以購房者名義咨詢位于昆明滇池邊的陽光城(000671,股吧)·滇池半山項目時,一(yī)置業顧問如是告訴記者。
“這個月初,滇池半山确實推出過一(yī)批以工(gōng)程抵款房名義進行優惠促銷的房源,優惠下(xià)來價格在10000~11000元/平方米,建築面積98~143平方米的洋房最低價9980元/平方米,當時我(wǒ)們門店(diàn)中(zhōng)介基本都有帶客戶去(qù)看過。”昆明德祐一(yī)門店(diàn)中(zhōng)介湯明向記者透露,不過這個價格僅限8月1日,而在此之前,滇池半山毛坯洋房均價約16000元/平方米,部分(fēn)高價房源達到19000元/平方米。
如此大(dà)幅度的降價,也引來了前期購房者的維權。據雲南(nán)房網,8月1日,即陽光城·滇池半山特價活動當天,老業主集體(tǐ)到售樓部向開(kāi)發商(shāng)讨說法,甚至要求“集體(tǐ)退房”。
記者注意到,進入今年下(xià)半年,昆明多個項目出現了“大(dà)跳水”。如位于呈貢鬥南(nán)片區的綠地海之城,高層住宅正常售價爲12000元/平方米,按照目前優惠價,交3萬元可享一(yī)口價優惠,按揭一(yī)口價9162元/平方米起,全款8597元/平方米起,單價足足降了3000~3500元;同樣有觀滇視野的卓越滇池晴翠項目,高層售價爲12000元/平方米,部分(fēn)可觀滇房源價格15000元/平方米,但最近推出的特價房卻低至9000多元/平方米。
“受今年滇池環保整治以及金融政策不斷收緊影響,昆明今年整體(tǐ)樓市表現不理想,房企資(zī)金壓力普遍比較大(dà)。”一(yī)頭部房企雲南(nán)區域相關負責人告訴記者,受這一(yī)系列因素影響,爲完成全年業績,目前昆明很多房企已從第三季度開(kāi)始沖刺,“預計此後還會有更多項目推出優惠措施”。
昆明銳理認爲,目前,昆明樓市的促銷主要分(fēn)爲兩種類型:一(yī)是房企自身資(zī)金緊張,借年中(zhōng)搶收關鍵節點,通過各種各樣的促銷優惠“以價換量”争搶市場,快速回款;另一(yī)種是房企自身資(zī)金并不緊張,但對後市趨勢不看好,從而選擇将非優資(zī)質的資(zī)産先處理掉。
昆明去(qù)化周期近14個月
昆明樓市多盤價格“大(dà)跳水”現象,也引來昆明市房協的注意。
昆明某房企相關人士向《每日經濟新聞》記者透露,8月11日昆明市房協組織TOP30房企及大(dà)型經紀公司召開(kāi)“穩房價、穩地價、穩預期”工(gōng)作要求座談會提出,将加強市場監管及監督,發現擾亂市場現象,尤其惡意降價行爲及時舉報。相關部門首先約談相關樓盤項目,如不整改,情節嚴重者将停止項目網簽。
今年上半年,昆明房地産投資(zī)總額下(xià)滑10%,出現一(yī)定萎縮。進入下(xià)半年以來,昆明房地産市場整體(tǐ)形勢有持續向下(xià)趨勢。國家統計局數據顯示,6月昆明新建商(shāng)品住宅價格環比下(xià)跌0.8%,跌幅全國第一(yī);二手房價格環比下(xià)跌0.6%,降幅僅次于牡丹江,居全國第二位。7月昆明新房價格繼續保持下(xià)跌趨勢,環比下(xià)降0.5%,跌幅全國第三,成爲西南(nán)4個省會城市中(zhōng)唯一(yī)下(xià)跌的城市。
此外(wài),克而瑞發布的《昆明房地産市場6月月報》顯示,6月主城商(shāng)品住宅成交均價15581元/平方米,環比降1.38%;成交面積同比大(dà)幅下(xià)降,主城商(shāng)品住宅成交61.26萬平方米,環比降13.03%,同比降42.30%。
昆明銳理數據顯示,7月,昆明商(shāng)品住宅成交均價14702元/平方米,創過去(qù)一(yī)年來新低。其中(zhōng)呈貢、官南(nán)、滇池跌幅最大(dà),其他片區降幅不明顯。庫存量持續走高,商(shāng)品房住宅庫存從2017年的約476.22萬平方米,增加至約962.01萬平方米,庫存翻倍,去(qù)化周期也由6.87個月增至13.92個月。
“限跌令”再現樓市
日前,嶽陽發布《關于房地産市場新建商(shāng)品住房網簽成交價格限制的通知(zhī)》,要求對嶽陽市中(zhōng)心城區新建商(shāng)品住房銷售實施價格備案。備案後商(shāng)品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格,也不得低于備案價格的85%,否則商(shāng)品房網上簽約備案系統提示無法簽訂商(shāng)品房網上簽約買賣合同。備案後開(kāi)發企業确需重新調整備案價格,6個月後方可申請調整。
至于爲何出台該項政策?據《華夏時報》消息,嶽陽市住建局相關工(gōng)作人員(yuán)表示,今年5、6月,某開(kāi)發商(shāng)爲了回籠資(zī)金,将旗下(xià)三個項目從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進行銷售,造成市場混亂,引起降價前買房市民的心理不平衡。另外(wài),該開(kāi)發商(shāng)的降價行爲也影響了嶽陽市其他樓盤的銷售,“住建局還是希望樓市平穩健康地發展,不能隻限高,也要限低”。
而在國家統計局發布的最新70城房價指數中(zhōng),7月份嶽陽的新房價格環比下(xià)跌0.7%,跌幅爲全國第一(yī)。而在此前的6月份,嶽陽的新房價格環比也下(xià)降了0.4%,開(kāi)發企業的銷售壓力陡增。克而瑞數據則顯示,自今年6月開(kāi)始,嶽陽新房價格出現了大(dà)幅下(xià)跌,從5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米,7月繼續下(xià)滑至6492元/平方米。
事實上,房價“限跌令”早已有之。早在2017年,廣東省中(zhōng)山市就明确,實際銷售價格高于備案價格或下(xià)浮幅度超過15%,無法網上簽約;2019年,安徽省馬鞍山市規定新房售價不得低于備案價格10%,低于10%的不予辦理商(shāng)品住房買賣合同網上備案;2019年,遼甯省大(dà)連市要求,首次申請預售許可證的新項目,實際網簽備案價格不得高于申報價格,且價格下(xià)浮不得超過5%。
最近一(yī)次的“限跌令”由發生(shēng)在2020年3月,東莞住建局通知(zhī)要求,在取得商(shāng)品住房項目的預售許可證或現售備案證書後,應在10日内一(yī)次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋申報價格,嚴格按照明碼标價格式要求對外(wài)銷售,實際成交價格不得高于申報價格,也不得低于申報價格的90%。
“此類政策使得大(dà)家對于全國市場有更爲清晰的理解,即不是所有城市房價都在上漲,部分(fēn)城市反而面臨去(qù)庫存的壓力。”嚴躍進認爲,此次嶽陽政策管控是爲了嚴打各類價格戰現象,說明房地産市場調控後續需要關注一(yī)些非熱點的三四線城市,如何積極去(qù)庫存和确保營銷市場平穩健康發展,也是後續所需要做的。這和目前很多城市嚴管房價過快上漲的做法是有差異的,爲了促進房地産市場的平穩健康發展,房價不管是大(dà)漲還是大(dà)跌,都将面臨管控。