尹中(zhōng)立專欄丨炒房現象得到明顯遏制,持續推動地産市場健康發展

作者:康華房地産 發布時間:2021/8/17 16:41:40 來源:本網站

尹中(zhōng)立(榮盛發展(002146,股吧)首席經濟學家、中(zhōng)國社會科學院金融所研究員(yuán))

今年上半年主要城市的房價都處在上漲狀态,尤其是一(yī)線城市和部分(fēn)二線城市的房價漲幅比較大(dà)。從剛剛公布的7月份房價統計數據看,主要城市的房價仍然在上漲,但漲幅明顯回落,其中(zhōng),一(yī)線城市新建商(shāng)品住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.3個百分(fēn)點。一(yī)線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.3個百分(fēn)點。二線城市新建商(shāng)品住宅和二手住宅銷售價格環比分(fēn)别上漲0.4%和0.2%,漲幅比上月分(fēn)别回落0.1和0.2個百分(fēn)點。三線城市新建商(shāng)品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分(fēn)點;二手住宅銷售價格環比由上月上漲轉爲下(xià)降0.1%。

房價走勢回落到合理區間,得益于一(yī)系列政策調控的結果。今年初以來,有關方面認真貫徹執行“房住不炒”精神,房地産金融調控政策持續發力,經營貸和消費貸流入樓市的現象得到控制,炒房現象得到明顯遏制。房地産開(kāi)發企業受制于“三線四檔”監管政策的影響,購置土地的行爲趨于理性。

從市場波動規律看,“量在價先”是房地産市場運行的規律,我(wǒ)們在關注房價的同時,更要關注房地産市場成交量的動态變化。從交易量的變化看,房地産市場的拐點已經出現。今年上半年的房地産成交量還處在上升趨勢,但7月份的樓市成交量已經快速下(xià)滑。中(zhōng)指數據顯示,7月樓市新房成交量同環比均降。分(fēn)城市來看,7月一(yī)線城市成交面積環比降幅爲21.34%,二線代表城市成交面積環比下(xià)降11.47%,三線代表城市成交面積較上月下(xià)降17.42%。

從來自市場的高頻數據顯示,8月上旬的樓市成交量繼續下(xià)滑,環比下(xià)滑約20%,下(xià)滑的速度較7月份有所加快。當前的房地産調控目标是“穩地價、穩房價、穩預期”,樓市成交量的快速下(xià)滑的趨勢值得有關部門關注。

7月份以來房地産成交量快速下(xià)滑的原因除了房地産調控政策因素之外(wài),可能與來自市場中(zhōng)的信息有關,尤其是某大(dà)型房地産開(kāi)發企業的債務違約信息對市場信心沖擊巨大(dà)。從商(shāng)業銀行和金融的角度看,頭部房地産開(kāi)發企業一(yī)直是它們的信任的客戶,這些企業因爲規模大(dà)而獲得金融機構的認可。根據該風險控制邏輯,頭部房地産開(kāi)發企業的融資(zī)利率大(dà)大(dà)低于中(zhōng)小(xiǎo)規模的房地産開(kāi)發企業貸款利率,有些商(shāng)業銀行甚至隻與排名靠前的房地産開(kāi)發企業做業務。可見,金融機構一(yī)直把房地産開(kāi)發企業的信用等級與它們的業務規模挂鈎,頭部房地産開(kāi)發企業的債務違約打破了金融機構對它們風險的認知(zhī),可能讓金融機構集體(tǐ)緊縮房地産行業融資(zī)。

對于購房者而言,他們是信息的被動接受者,面對來自市場的各種打折促銷信息或某某大(dà)型開(kāi)發企業面臨風險的消息,持币待購回避風險成爲他們的選擇,這就是房地産交易量快速萎縮的原因。

金融機構因爲風險控制的原因緊縮房地産融資(zī),購房者也因爲風險控制的原因而選擇持币待購,兩個因素疊加并相互強化,房地産開(kāi)發企業可能要集體(tǐ)面對資(zī)金周轉的困境。

在一(yī)定程度上,上述情形類似于房地産行業的壓力測試,可以提高金融機構對房地産行業的風險控制能力,也可以有效提高房地産開(kāi)發企業自身的風險控制能力,讓那些風險控制能力弱或過度高杠杆經營的企業淘汰掉,将有利于房地産市場的健康發展。但上述過程不能形成系統性金融風險,這是底線。

(責任編輯:董雲龍 )