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财聯社（上海，記者 王海春）訊，繼深圳、天津之後，又(yòu)一(yī)熱點城市宣布暫緩第二輪集中(zhōng)供地。
8月11日，青島市自然資(zī)源和規劃局在官網發布公告稱，7月30日青島公示的第二批次集中(zhōng)出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實施公開(kāi)出讓時間，以屆時公告爲準。
同日，有市場消息稱自然資(zī)源部已召開(kāi)閉門會議，明确二批次核心城市土地出讓政策調整。與此同時，一(yī)份文件在業内流傳，文件提及“單宗住宅用地溢價率不得超15%，決不允許通過提高起拍價方式調整溢價率；在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一(yī)次性合理報價、搖号、競更高更優品質建設方案等方式确定競得人。”經媒體(tǐ)核實，該文件内容屬實。
據貝殼研究院統計，至8月10日，22個集中(zhōng)供地城市中(zhōng)，已有11個城市公告了第二批集中(zhōng)供地計劃。蘇州、深圳、青島、長春、杭州、濟南(nán)、天津二批次起始樓面價，較首批次均有一(yī)定幅度上漲。其中(zhōng)，深圳雖然加大(dà)了非核心區土地供應的規模，但起始樓面價仍較首批上漲了29.1%。
“政府之所以展開(kāi)集中(zhōng)供地，是爲了實現‘三穩’目标，但從熱點城市首批集中(zhōng)供地的實際情況來看，土地市場熱度不降反升，進一(yī)步增強了房價上揚的預期。這樣的市場表現，一(yī)定程度與試點集中(zhōng)供地的初衷相悖。”中(zhōng)原地産高級研究經理盧文曦表示，因第二批次集中(zhōng)供地規則生(shēng)變，近期将有更多城市中(zhōng)止或延期進行土地出讓。
多城暫緩二批集中(zhōng)供地出讓
在青島“終止”第二批次集中(zhōng)供地出讓活動的前一(yī)天，天津市規劃和自然資(zī)源局發布公告，延長了61宗國有建設用地使用權公開(kāi)挂牌出讓的公告時間，挂牌截止時間由8月20日調整爲9月10日，延期20天。
此外(wài)，深圳原本應于8月9日進行第二批22宗土地的集中(zhōng)出讓，但8月6日暫停這批地塊的出讓，參與房企已交納的競買（投标）保證金将原路退回。
“幾個城市之所以暫緩二次集中(zhōng)供地，很可能是留出時間對土地出讓規則做出調整。近期中(zhōng)央多次明确要穩地價、穩房價、穩預期，而土地市場作爲穩預期的重要部分(fēn)，如果不對相關規則做出調整，恐怕不能很好适應當前的市場環境。”億翰智庫首席研究員(yuán)張化東告訴記者。
多位接受采訪的業内人士指出，部分(fēn)城市今年首批集中(zhōng)供地溢價率高企，導緻地價居高不下(xià)。
“青島首批土地集中(zhōng)出讓中(zhōng)，開(kāi)平路45号地塊曾引發多家房企競價，最終以超過60%溢價率成交，這樣的走向與政策基調不太相符。”中(zhōng)指院青島分(fēn)院研究主管郭曉鋒說。
一(yī)家福建房企市場部經理表示，“首次集中(zhōng)供地中(zhōng)有好幾個城市的土地成交，不僅溢價率高，而且土地成交單價較去(qù)年出現不同幅度上揚。“由于土地市場熱度較高，市場預期也随之水漲船高，一(yī)定程度對房地産調控措施形成了反作用力。”
而地價進一(yī)步走高，在很大(dà)程度上壓縮了房企的利潤空間。此前有投資(zī)者在濱江集團(002244,股吧)業績說明會上提問，杭州首批集中(zhōng)推地中(zhōng)濱江所拍幾塊地利潤預期情況如何，董事長戚金興回應，公司努力做到1%-2%的淨利潤水平。而前段時間宋都股份(600077,股吧)不惜損失5000萬元保證金也要退掉杭州一(yī)宗宅地，在業内引發熱議。
前述福建房企市場部經理指出，在企業層面，首批集中(zhōng)供地拿地的企業希望能在年内實現銷售并回籠資(zī)金，但由于土地成交單價走高，有不少項目賺取的隻是銷售額，項目利潤很低甚至沒什麽利潤。
一(yī)家大(dà)型房企投資(zī)部人士告訴記者，其所在公司參加了今年熱點城市的首次集中(zhōng)供地，雖然參拍率很高也對不少地塊意向很強，但真正出手的并不多。
“這其中(zhōng)的原因在于，一(yī)些熱度較高城市土地單價上揚幅度之快，超過我(wǒ)們預期。經過測算利潤實在太低，有些項目按拍下(xià)來的成本測算，短期内甚至可能是虧本的。當然企業之間資(zī)金成本、産品策略不同，可能會有所差異，這些項目他們也許是賺錢的。”上述人士補充道。
其進一(yī)步表示，“如果二次集中(zhōng)供地的地價還那麽高，企業拿地意願會明顯下(xià)降。而且經過首輪供地，不少企業手上可投資(zī)的資(zī)金也有所減少。考慮到房企購買意願及投資(zī)實力的因素，一(yī)些城市也不希望在二次集中(zhōng)供地中(zhōng)出現流拍。”
調整規則能否降溫土地市場？
據了解，目前杭州、天津及蘇州等城市，已在土地溢價率、保證金等方面做出了适當的調整。
其中(zhōng)，杭州修訂了第二批集中(zhōng)出讓的31宗地塊的競價規則，包括首次推出競品質的試點地塊、土拍溢價率的上限由之前的30%調整爲20%（“競品質”試點地塊溢價率上限爲10%）、競買單位需足額繳納20%競買保證金後方可參與競買等。
天津也對第二批集中(zhōng)供地的溢價率進行了限制。據中(zhōng)指院統計，天津對第二批次集中(zhōng)供應的61宗地塊最高限價均進行了調整，60宗地塊最高限價下(xià)調，最高下(xià)調幅度近24%；52宗地塊最高限價下(xià)調幅度在20%以上；1宗地塊增加最高限價。61宗地塊最高溢價率均不高于15%。
而蘇州對保證金額度、合作拿地規則做出了調整。據蘇州市自然規劃局7月30日挂出的蘇地網挂7号公告，今年第二批次将供應23宗地塊。蘇州第二批集中(zhōng)供地拍賣規則的一(yī)個變化是，除吳江區所出讓地塊保證金仍是30%，其餘區域保證金比例均上調至50%，而蘇園土挂（2021）03地塊的保證金比例上調至100%。
億翰智庫研究總監于小(xiǎo)雨認爲，上調保證金比例将限制一(yī)些資(zī)金壓力較大(dà)的企業拿地，間接加強資(zī)金雄厚企業的拿地優勢。另外(wài)，保證金比例的上調，也有利于減少土地市場上多個馬甲搶地的現象。
此外(wài)，對于深圳暫停第二批次集中(zhōng)供地出讓活動，一(yī)家深圳開(kāi)發商(shāng)表示，今年以來，深圳的樓市調控持續升級，但現有的土拍規則最終還是價高者得，從首輪集中(zhōng)供地來看，土拍市場依然很火(huǒ)熱，這與深圳的調控目标不相符，所以競拍規則會有所調整。
張華東指出，從第二輪集中(zhōng)供地城市的最新情況來看，已有城市在溢價率方面進行了限制，預計接下(xià)來還會有更多城市在不同方面，進一(yī)步完善土地拍賣規則。
“接下(xià)來是不是會有城市在出讓起始價、競配建，到達上限後通過搖号、一(yī)次性報價、競高标方案方面也做出調整，還有待觀察。而這些規則的變化，能否讓土地市場降溫，又(yòu)會給樓市帶來哪些影響，值得關注。”張化東說。
