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[摘要] 31日,中(zhōng)國指數研究院發布7月份百城住宅價格指數。當月,百城住宅均價連續第12個月出現“雙漲”,且漲幅雙雙擴大(dà)。與此同時,某研究院發布的最新庫存數據顯示,受監測的70城市住宅庫存整體(tǐ)規模繼續下(xià)滑,其中(zhōng)20城市下(xià)半年面臨“庫存荒”。
31日，中(zhōng)國指數研究院發布7月份百城住宅價格指數。當月，百城住宅均價連續第12個月出現“雙漲”，且漲幅雙雙擴大(dà)。與此同時，某業内研究院發布的最新庫存數據顯示，受監測的70城市住宅庫存整體(tǐ)規模繼續下(xià)滑，其中(zhōng)20城市下(xià)半年面臨“庫存荒”。綜合上半年庫存及房價變動情況，業内分(fēn)析認爲，下(xià)半年不同城市房價将出現明顯分(fēn)化，基于此，地方調控政策将更加注重差異化，部分(fēn)熱點城市将進一(yī)步從嚴從緊管控，房價漲幅也面臨回調可能。
升溫 百城房價連續12個月“雙漲”
根據中(zhōng)指院對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2016年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格爲12009元/平方米，環比上漲1.63%，漲幅較上月擴大(dà)0.31個百分(fēn)點。
從漲跌城市個數看，66個城市環比上漲，30個城市環比下(xià)跌，4個城市持平。與上月相比，本月價格環比上漲的城市數量減少7個，其中(zhōng)漲幅在1%以上的城市有29個，較上月減少1個；本月價格環比下(xià)跌的城市數量增加8個，其中(zhōng)跌幅在1%以上的城市有2個，較上月減少1個。
同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較去(qù)年同期上漲12.39%，漲幅較上月擴大(dà)1.21個百分(fēn)點。按中(zhōng)位數計算，全國100個城市（新建）住宅價格中(zhōng)位數爲7121元/平方米，環比下(xià)跌0.27%，同比上漲1.83%。
另外(wài)，北京、上海等十大(dà)城市7月份（新建）住宅均價爲22945元/平方米，環比上漲2.20%，漲幅較上月擴大(dà)0.68個百分(fēn)點。十大(dà)城市中(zhōng)，重慶（主城區）和廣州分(fēn)别環比下(xià)跌0.35%和0.16%，其餘8個城市上漲，其中(zhōng)上海上漲2.93%，居首位。
值得一(yī)提的是，與去(qù)年7月相比，十大(dà)城市住宅價格同比上漲17.19%，漲幅擴大(dà)1.21個百分(fēn)點。十大(dà)城市除成都以外(wài)，其餘9個城市同比均呈上漲之勢。其中(zhōng)深圳上漲41.15%，居首位；南(nán)京、上海、武漢漲幅超過20%；北京、天津、杭州漲幅在10%至20%之間；廣州、重慶（主城區）漲幅在10%以内。
整體(tǐ)來看，7月百城住宅均價環比、同比漲幅均有所擴大(dà)，環比連續15個月上漲，同比連續12個月上漲。
壓力 下(xià)半年20城迎來“庫存荒”
2016年上半年全國各大(dà)城市積極去(qù)庫存，效果逐漸明顯。31日，某業内房地産研究院發布的全國70大(dà)城市住宅庫存報告指出，當前70城市庫存規模繼續下(xià)滑、去(qù)庫存周期繼續加快。部分(fēn)城市存銷比數值遠遠小(xiǎo)于8個月水平，體(tǐ)現出庫存嚴重不足的事實。
截至2016年6月底，某業内研究院智庫中(zhōng)心監測的70個城市新建商(shāng)品住宅庫存總量爲43183萬平方米，環比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規模，上半年庫存削減态勢明顯。
某研究院智庫中(zhōng)心研究總監告訴《經濟參考報》記者，“平均來看，每個城市在半年時間削減了32萬平方米的庫存。另外(wài)從同比數據看，這70個城市保持了連續10個月庫存同比下(xià)滑的态勢，體(tǐ)現出較好的去(qù)庫存導向。部分(fēn)城市在今年第二季度快速從‘去(qù)庫存’切換到‘補庫存’戰略上來，土地市場交易亢奮”。
具體(tǐ)來看，上半年，70個城市中(zhōng)有44個城市庫存出現了同比下(xià)跌現象。其中(zhōng)，庫存去(qù)化力度最大(dà)的5個城市爲合肥、南(nán)京、大(dà)廠、蘇州和昆山，其庫存面積同比跌幅分(fēn)别爲66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。另外(wài)，有26個城市的庫存規模不降反升。其中(zhōng)同比增幅最大(dà)的五個城市分(fēn)别爲茂名、濟甯、太原、淮南(nán)和海口，同比增幅分(fēn)别達到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。
從未來的庫存去(qù)化周期來看，截至6月底，70個城市新建商(shāng)品住宅存銷比爲11.0，這也意味着市場需要用11個月的時間消化這些庫存。業内人士說，通常而言，14個月爲存銷比的均衡值或合理值，因此存銷比小(xiǎo)于14個月基本上就可以認爲去(qù)庫存壓力是不大(dà)的，房價上漲與其有密切關聯。他預計，2016年下(xià)半年該曲線依然會在12個月左右徘徊，意味着這些城市未來房價上漲動力依然較大(dà)。
在業内人士看來，2016年下(xià)半年去(qù)庫存思路将有所轉變。部分(fēn)城市繼續落實去(qù)庫存政策，而部分(fēn)城市則需要積極補庫存。其中(zhōng)，對去(qù)庫存周期較大(dà)的城市而言，積極去(qù)庫存依然是主要任務。而去(qù)庫存周期偏小(xiǎo)的城市，後續補庫存或追加土地開(kāi)發投資(zī)将是重點。
業内人士告訴《經濟參考報》記者，從區域結構看，有20個城市存銷比小(xiǎo)于或等于8個月，包括合肥、南(nán)京、燕郊、昆山、固安、大(dà)廠、武漢和香河等。此類城市存銷比偏小(xiǎo)，已面臨“庫存荒”的問題，其補庫存迫切程度絲毫不遜于一(yī)二線重點城市。
差異 不同城市房價走勢趨于分(fēn)化
事實上，在近幾個月房價和地價大(dà)幅上漲後，7月份多個城市調控政策已經陸續收緊。月内，天津、武漢等城市下(xià)調公積金貸款上限，上海提出做好房地産信貸防控，廈門從居住用地供應、住房貸款政策等七個方面出台一(yī)系列措施，從多方面釋放(fàng)收緊信号，對市場預期産生(shēng)一(yī)定影響。
中(zhōng)指院相關負責人分(fēn)析認爲，2016年上半年，全國整體(tǐ)房價漲幅進一(yī)步擴大(dà)，漲價趨勢逐級傳導。自從2015年寬松政策刺激作用顯效以來，一(yī)線城市已率先掀起了漲價潮，2016年房價上漲态勢逐漸傳導至南(nán)京、蘇州等核心二線城市及東莞、中(zhōng)山、廊坊等一(yī)線周邊城市。
該負責人告訴《經濟參考報》記者，“持續寬松的貨币、信貸政策是推動本輪房價上漲的主要原因。針對未來市場走勢，因不同城市特點不同，各個城市房價上漲情況将明顯分(fēn)化。”
首先，對深圳、上海、南(nán)京、蘇州、合肥等一(yī)二線熱點城市而言，在政策調控不斷收緊的趨勢下(xià)，部分(fēn)城市房價漲幅将進一(yī)步收窄。爲穩定樓市發展，深圳、上海、南(nán)京等城市已先後出台了收緊政策嚴控房價過快上漲。短期内來看，收緊政策取得一(yī)定成效，這些城市房價漲幅已經開(kāi)始收窄。中(zhōng)指院的數據顯示，近期深圳新房及二手房成交量均明顯下(xià)滑，供不應求矛盾逐漸緩解，而且近兩個月二手房價格已經轉爲下(xià)跌，或将進一(yī)步影響到新房的市場預期。
其次，武漢、天津等城市今年以來需求量大(dà)幅釋放(fàng)，供應相對不足，庫存明顯下(xià)降，土地及住房市場相對健康，購房者和企業比較理性。這些城市房價保持了一(yī)段時間的上漲态勢，市場參與者對這類城市市場走勢預期樂觀，未來市場仍有發展空間。
再次，一(yī)線周邊熱點城市房價脫離(lí)城市基本面支撐，漲幅已經逐漸趨緩。例如，東莞、惠州、廊坊、昆山等城市早期房價未出現明顯上漲，此輪上漲勢頭得益于一(yī)線城市外(wài)溢效應。上半年這些城市樓市進入快速發展通道，房價漲幅居全國前列；同時，由于房價上漲過快，逐漸脫離(lí)了城市基本面的支撐，5、6月份房價漲幅開(kāi)始收窄，未來存在進一(yī)步回落可能。
綜合來看，中(zhōng)指院相關負責人分(fēn)析認爲，未來各地圍繞房地産信貸等方面的政策可能陸續有所調整。針對市場的分(fēn)化趨勢，地方調控政策将更加注重差異化，部分(fēn)熱點城市将進一(yī)步從嚴從緊管控，三四線城市則繼續聚焦去(qù)庫存。從土地市場來看，随着熱點城市對“地王”現象監管力度的加強，土地市場将有所降溫。
