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每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤
繼東莞之後，粵港澳大(dà)灣區外(wài)地客買房之路再被圍堵。
8月2日晚，廣州市黃埔區住房和城鄉建設局發布《關于取消人才住房政策的通知(zhī)》（以下(xià)簡稱《通知(zhī)》），成爲廣州首個明确發文取消人才購房政策的區域。
黃埔區堪稱去(qù)年以來廣州最火(huǒ)熱區域之一(yī)。廣州中(zhōng)原研究發展部統計顯示，2021年上半年，黃埔區新房成交量爲9103宗，同比漲幅爲78%；新房均價爲34417元/平方米，而去(qù)年同期的均價還不足30000元/平方米。
今年初以來，廣州整體(tǐ)已經在房地産調控政策上進行了多次升級，市場已經處于調整期。通知(zhī)》的影響力有多大(dà)？外(wài)地炒房客通道能否被徹底堵死？多位業内人士在接受《每日經濟新聞(博客,微博)》采訪時均表示，《通知(zhī)》短期影響不會太大(dà)，政策“打補丁”意義更大(dà)，此前的社保升級、一(yī)次性付款等已經堵住了絕大(dà)多數外(wài)地客。而黃埔區本身在供需上都有足夠的穩定性，預計也不會給其帶來波動性。
黃埔區取消人才購房政策
雖然前段時間廣州花都區、南(nán)沙區也有傳出将取消人才購房政策，但始終沒有紅頭文件下(xià)發，隻是“口頭通知(zhī)”，黃埔區是廣州首個明确發文取消人才購房政策的區域。
《通知(zhī)》自2021年8月2日起執行，即2021年8月2日24：00前已完成購房合同網簽的，按原相關政策執行。這也意味着，已經實行1年7個月的黃埔區人才購房政策宣告結束。
2019年12月，花都、南(nán)沙、黃埔接連出台人才購房新政。彼時，根據黃埔區的政策，經區認定的在黃埔區連續工(gōng)作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區範圍内購買1套商(shāng)品住房。
此後一(yī)年，黃埔開(kāi)始步入快速上漲通道。記者也了解到，去(qù)年有不少深圳客組團去(qù)黃埔、南(nán)沙等區域購房，市場上也出現不少“假人才真買房”現象。
從今年初以來，廣州陸續發布的調控政策可以看出，人才購房的條件已經在逐漸收緊，炒房空間也愈來愈窄。先是将通過享受人才政策購買的住房（含新建商(shāng)品住房和二手住房），限售年限從取得不動産證之日起滿2年延長到滿3年。
其次，将人才購房的社保或個人所得稅年限由半年提升至一(yī)年，并且不得補繳。
更能精準打擊炒房群體(tǐ)的還有嚴查首付資(zī)金來源。廣州要求嚴格審查購房首付資(zī)金來源和住房貸款借款人還款能力，加大(dà)收入認定标準、債務收入比的核查力度，嚴防消費貸、經營貸等資(zī)金違規流入房地産市場。
“年前廣州對外(wài)地客戶的流水收入資(zī)金來源就有嚴格的把控，落戶的人才基本很難達到貸款要求。”海貝找房總經理謝林鋒在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認爲，因爲前期政策已經圍堵住絕大(dà)部分(fēn)炒房客，本次黃埔區取消人才購房影響并不會太大(dà)，而且黃埔本身就熱。
廣州中(zhōng)原研究發展部也認爲，人才購房确實曾經給黃埔部分(fēn)樓盤帶來外(wài)地投機客，但實際上黃埔剛性購買需求多，群衆基礎相當紮實。相反，由于今年供應受預售證發放(fàng)放(fàng)緩、預售證與備案價制度捆綁等因素影響，黃埔出現明顯的“供不應求”。
超60個舊改項目“鋪貨”
雖然市場此前已經消化了大(dà)部分(fēn)人才購房政策收緊等帶來的影響，整體(tǐ)市場情緒已經理性、穩定，但黃埔等區域未來要面對海量供應的市場。
根據黃埔區此前的規劃，其要力争到2022年底完成66個重點舊村(cūn)改造項目的簽約拆遷。一(yī)方面，此舉誕生(shēng)了不少全新且有購買力的購房群體(tǐ)；但另一(yī)方面，這也意味着黃埔未來将有不少舊改商(shāng)品房入市。
根據克而瑞廣州區域的監測，如果舊改進程順利，明後年黃埔僅舊改釋放(fàng)的入市貨量可達200萬平方米/年以上，而到了2024年和2025年則可達300萬平方米/年以上。
“所以不用擔心黃埔未來沒有房買。”克而瑞廣佛區域首席分(fēn)析師肖文曉對記者表示，盡管目前黃埔區按近一(yī)年流速是全市去(qù)化周期最低的（截至6月末可售貨量爲77.59萬平方米，4個月可以售完），但随着調控逐漸深入，從6月份開(kāi)始供應量已經大(dà)幅高于成交量，而今後幾年黃埔更會迎來非常可觀的舊改貨量，所以黃埔“缺貨”正逐漸成爲過去(qù)式。
“接下(xià)來，黃埔必須延續其在經濟和人口吸引力方面的強勢表現，才能更有信心應對目前在進行的超60個舊改項目所釋放(fàng)的海量商(shāng)品住房供應的考驗。”
經曆了人才購房收緊、新房限價、嚴查首付貸等政策措施，廣州市場已然穩定下(xià)來。據廣州中(zhōng)原研究發展部統計，7月廣州新房網簽7652宗，環比增加8%，雖然對比6月有所增長，但受傳統淡季疊加新政調控、房貸審批持續趨緊，市場已難再沖上萬宗水平，僅保持“不溫不火(huǒ)”态勢。
二手房同樣也是相對低迷狀态。2021年7月（1日~25日），廣州市二手中(zhōng)介網簽量爲2089宗（不含自助網簽），較6月同期（1807宗）環比回升15.6%。主要原因之一(yī)就是購房者觀望情緒濃厚，投資(zī)受抑，置換誤傷，剛需觀望，促使整體(tǐ)成交表現一(yī)般。
