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“三道紅線”政策出台近一(yī)年，房地産融資(zī)監管還在持續收緊。
7月26日，據财聯社報道，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超過年銷售金額的40%（即拿地銷售比），且買地金額含公開(kāi)市場拿地+收并購方式拿地。
此前，按照“三道紅線”試點要求，拿地銷售比是兩個觀察指标之一(yī)，如果近一(yī)年拿地銷售比高于40%或連續三年經營性現金流爲負，房企需要對拿地資(zī)金來源做解釋。
而這一(yī)次，直接要求房企拿地銷售比不得超過40%，且含招拍挂+收并購拿地。
雖然監管尚未就此消息予以公開(kāi)證實，但從業内傳遞的消息看，大(dà)概率是确定的了，這也是對“三道紅線”的進一(yī)步打補丁。
那麽，被監管的重點房企有哪些家？對他們的影響有多大(dà)？地産行業困局是否會加重？
▲地産銳觀察整理
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重點房企含哪些
2020年8月20日，住建部、人民銀行聯合召開(kāi)重點房地産企業座談會，被認爲是傳聞已久的“三道紅線”的正式落地。
參加這次會議的12家房企也是“三道紅線”的首批試點房企 ，包括碧桂園、中(zhōng)國恒大(dà)、萬科、融創中(zhōng)國、中(zhōng)梁控股、保利發展、新城控股(601155,股吧)、中(zhōng)國海外(wài)發展、華僑城、綠地控股(600606,股吧)、華潤置地和陽光城(000671,股吧)。
據自媒體(tǐ)壹地産報道，在2020年的最後一(yī)天，有關部門再次召開(kāi)了關于“三道紅線”的座談會。會上監管表态将“三道紅線”試點房企擴大(dà)到30家，第二次座談會新增了華夏幸福(600340,股吧)、金茂、世茂、招商(shāng)蛇口(001979,股吧)和龍湖等房企。
目前尚未見監管部門公布的“三道紅線”試點房企名單。
但有地産銳觀察投融資(zī)群友與某試點房企交流得知(zhī)，被納入“三道紅線”試點的重點房企，基本是克而瑞年度銷售排行榜的TOP30，外(wài)加華僑城。
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重點房企的拿地銷售比
根據中(zhōng)指院拿地排行榜數據及克而瑞的權益銷售額排行榜數據進行計算，TOP30房企（以2020年權益銷售計）的拿地銷售比數據如下(xià)：
▲數據來源克而瑞、中(zhōng)指院，地産銳觀察整理
*富力集團2020年度拿地數據爲按照樓闆價計算數據
可以看出，約2/3房企的2020年度和2021年1-6月份的拿地銷售比低于40%。均高于40%的包括新城控股、華潤置地、金地集團(600383,股吧)、綠城中(zhōng)國、正榮集團和華僑城。
從2021年上半年各家房企拿地銷售比數據看，如要求“三道紅線”試點房企拿地銷售比不超40%，那麽意味着華潤置地、綠城中(zhōng)國下(xià)半年拿地受到的影響比較大(dà)。
如果銷售金額和上半年相比沒有較大(dà)的增幅，那麽下(xià)半年萬科、新城控股、金地集團、融信集團、中(zhōng)國鐵建(601186,股吧)、正榮集團、華僑城在拿地方面也要有所收斂。
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“新補丁”落地有待細則
爲什麽将拿地銷售比監管紅線定爲40%？
業内一(yī)般認爲，拿地金額與同期銷售金額之比一(yī)般在40%比較适中(zhōng)，即同期拿到的地與同期賣掉的地（地上的房子）大(dà)緻相同。
但是地産銳觀察投融資(zī)群也有群友讨論，拿地銷售比不超過40%的監管新規，落地還需要細則的明确。
一(yī)是，計算口徑的問題。銷售額和買地金額是按權益還是全口徑計。前述與某試點房企交流的群友表示，監管的口徑是“權益”數字。
二是，數字怎麽核實的問題。
紅姐和某試點房企區域公司負責融資(zī)的相關人士交流時，他表示，上市公司有公告，銷售金額和拿地金額數字比較透明，且“三道紅線”試點企業也要将數字定期上報給人行。
但是，也有群友表示，企業公告和上報給人行的數據的可信度也有待考量。
一(yī)方面，研究機構的銷售排行榜數字有的是“注水”數字，而企業公告的銷售數字大(dà)約與排行榜數字一(yī)緻，因此難以核實。
另一(yī)方面，紅姐曾和某排行榜機構交流過，并購拿地的金額數據由企業上報，因此如以排行榜機構拿地數據爲依據，也會有不準确的情況。
并且，有群友還表示，房企拿地的變通方式很多，現在已經有房企開(kāi)始采用體(tǐ)系外(wài)公司拿地，然後過給體(tǐ)系内公司。
但也有群友表示，通過審核被收并購企業的資(zī)産和稅務清查，能夠清晰核實房企收并購拿地的金額。
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問題房企暴露或增多
盡管在“新補丁”如何落地方面仍有争議，但是監管執行是大(dà)概率。從前述分(fēn)析可以看出，對于部分(fēn)試點房企進一(yī)步拿地還是有影響的。
就在上周五，決策層和主管部門還表示，下(xià)一(yī)步還将加強房地産金融管控。
面對三道紅線、房貸集中(zhōng)度管理、“兩集中(zhōng)”供地新規，以及将商(shāng)票和拿地銷售比納入監管的陸續打補丁，有業内人士甚至預測，下(xià)半年至少還有會兩三家高杠杆房企會曝出流動性問題。
業内較爲一(yī)緻的判斷是，在監管整治趨強、房貸利率上升的背景下(xià)，下(xià)半年的樓市銷售不容樂觀，房企拿地會更加謹慎，即便是現金流充裕的綠檔房企。
另外(wài)值得注意的是，當前房地産庫存的相對低位，并不能非常客觀地反應樓市的基本面，因爲很多房企爲了應對“三道紅線”融資(zī)新規以及疫情的沖擊，選擇加大(dà)銷售回款，一(yī)年多來進行了非常規的大(dà)規模的打折促銷。
如果如某券商(shāng)研報所言，當前的庫存低位被監管認爲是一(yī)系列調控監管措施加強的前提與底氣，那麽可能會出現調控過于嚴厲的“誤傷”。
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