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尹中(zhōng)立（榮盛發展(002146,股吧)首席經濟學家、中(zhōng)國社會科學院房地産金融中(zhōng)心主任）
近日，國務院副總理韓正主持召開(kāi)了關于房地産調控的電視電話(huà)會議。會議結束當天新華社發布了新聞通稿，央視的《新聞聯播》作了詳細報道，同時央視的《東方時空》采訪了住建部房地産司司長張其光和人民銀行金融市場司司長鄒瀾。從會議的安排可以看出此次會議意在對下(xià)半年房地産調控工(gōng)作進行系統部署。
下(xià)半年房地産政策的重點包括兩方面：一(yī)是要完善和落實保障型租賃住房政策；二是完善房地産調控的長效機制，核心是完善“三線四擋”房地産金融政策。
關于完善保障型租賃住房政策，本次會議對哪些城市需要增加保障型租賃住房提出了指導性意見，主要是針對人口淨流入的大(dà)城市。這意味着對于那些人口淨流出的城市或城市人口規模不大(dà)的城市無需擴大(dà)保障型租賃住房的建設力度。這是針對大(dà)城市住房緊張的現實采取的有針對性措施，中(zhōng)小(xiǎo)城市的住房供求已經基本平衡，有些城市甚至出現了供大(dà)于求的現象。
從已經公布的資(zī)料看，上海、廣州等城市在新增的土地供應中(zhōng)用于保障型住房建設的比例超過30%，有些城市可能将超過40%的新增土地用于保障型住房建設。在總量一(yī)定的前提下(xià)，保障型住房用地占比大(dà)幅度增加意味着商(shāng)品住房用地的減少，對于房地産開(kāi)發企業來說市場空間被壓縮。
保障型租賃住房主要解決城市低收入群體(tǐ)的住房問題，但此次會議提出：“明确保障對象，着力做好新市民和青年人的住房保障，優先保障新市民中(zhōng)從事基本公共服務的住房困難群衆”，這意味着擴大(dà)了保障型租賃住房的覆蓋面，不再以收入水平作爲唯一(yī)的選擇标準。這是住房制度建設的一(yī)個重要裏程碑。
完善保障性住房是“十四五”規劃的重要内容，是我(wǒ)國住房政策的重大(dà)調整的标志(zhì)性信号。1998年住房制度改革之後，政策着力點是推進住房市場化和貨币化，住房保障長期被忽視，這是房價過快上漲的重要原因之一(yī)。房價的過快上漲對消費産生(shēng)了越來越明顯的擠出效應，甚至影響到了年輕人的生(shēng)育行爲。因此，房地産市場與實體(tǐ)經濟的協調發展事關經濟“雙循環”的大(dà)局，增加保障型租賃住房供給是應對高房價對消費擠出效應的有效措施。
本次會議的另外(wài)一(yī)個重點議題就是關于房地産調控政策。有以下(xià)幾個要點：
首先，再次重申不把房地産作爲短期刺激經濟的手段，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地産市場平穩健康發展。從宏觀數據看，房地産投資(zī)增速在9%左右（兩年平均），仍然在高位，但房地産新開(kāi)工(gōng)面積及土地購置面積等指标已經走弱，意味着房地産投資(zī)将走弱。根據以往的政策邏輯，房地産投資(zī)下(xià)滑就意味房地産調控政策的放(fàng)松。此時重申“不把房地産作爲短期刺激經濟的手段”意味深長。
其次，強調要牢牢抓住房地産金融這個關鍵，嚴格房地産企業“三線四檔”融資(zī)管理和金融機構房地産貸款集中(zhōng)度管理。這意味着房地産融資(zī)監管不會放(fàng)松，整體(tǐ)融資(zī)環境依然緊張。
“三線四檔”政策是去(qù)年8月份出台的，現在還處在試點狀态，但已經得到高度肯定。無論是住建部的司長還是人民銀行的司長的講話(huà)均高度肯定此項制度，金融市場司司長鄒瀾說該政策不僅是房地産長效機制的重要内容，也是宏觀審慎管理的重要内容。這意味着該制度在不斷完善後将全面推廣。
其三，要加快完善“穩地價”工(gōng)作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資(zī)金審查制度。穩地價是穩房價的基礎，今年初出台了“兩集中(zhōng)”供地措施的目的就是穩定土地市價格預期，但22城首批集中(zhōng)供地似乎未達到穩地價預期。
如何穩地價？從主管部門的談話(huà)看，政策要點是：着力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資(zī)格審查制度，建立購地資(zī)金審查和清退機制。
其四，強調要持續規範房地産市場秩序，切實管好中(zhōng)介等市場機構，堅決查處市場亂象。意味着無論是新房還是二手房交易都會處于持續的規範管理中(zhōng)。
值得關注的是，7月13日，八部委聯合下(xià)發了一(yī)個關于持續整治規範房地産市場秩序的通知(zhī)，其中(zhōng)包括公安部和國家網信辦，這是房地産調控曆史上的第一(yī)次！
整治重點包括：發布虛假違法房地産廣告，發布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資(zī)金；套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房；協助購房人非法規避房屋交易稅費；捏造、散布不實信息，擾亂市場秩序。
其五，将會同有關部門，進一(yī)步落實城市政府主體(tǐ)責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工(gōng)作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。
在房地産調控問題上，這次重申問責，估計會有實質性措施出台。
