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2021年已經過去(qù)一(yī)半了，時間過得挺快，但房地産卻發生(shēng)了很多事讓我(wǒ)們記憶猶新，很多事件經過多次發酵最終形成熱詞，比如信手拈來的，房住不炒、年初一(yī)線城市全面上漲、二手房指導價、深圳七部門治理炒房、樓市黑嘴、教育資(zī)源房、集中(zhōng)供地、房貸收緊、保障性租賃住房、限高令等。
這些熱詞在2021年上半年承包了樓市的所有熱點，有的貫穿始終，透過這些熱詞，基本上可以摸清樓市的脈絡，通過一(yī)層層剖析，或許能對下(xià)半年乃至明年有一(yī)個比較清晰的定位。他們一(yī)環扣一(yī)環、層層遞進。
房住不炒就不用多說了吧，這個可是從2016年底提出來後就沒有動搖過，房子是用來住的不是用來炒的這個定位決定了新時期房地産調控的方向，一(yī)方面打擊炒房，淨化市場環境，另一(yī)方面則是增加住房供給、優化供給結構。根本上是引導房地産回歸居住屬性。
但不是說回歸居住屬性，就否認了房地産的投資(zī)屬性，房子本身就兼具自住和投資(zī)雙重屬性，這是與生(shēng)俱來的，不容回避，但是過去(qù)一(yī)段時間，房地産被過度投資(zī)化和金融化，背後醞釀的問題不言而喻，所以才導緻“過度依賴房地産或押注房價隻漲不跌會付出沉重代價”的說法被提出來。
實際上這是一(yī)種糾偏的過程，更是防止問題擴大(dà)化的一(yī)種操作手段。你還會發現今年上半年屢次強調房住不炒，還跟去(qù)年底今年初房價上漲有很大(dà)關系。
年初一(yī)線城市房價全面上漲引起了廣泛關注。一(yī)改2020年的房價有漲有跌的态勢，這次無論是新房還是二手房，一(yī)線城市北上廣深全面上漲。但是我(wǒ)們該如何看待一(yī)線城市房價的全面上漲呢？
客觀地說，漲得并不是那麽猛，除了深圳，其他城市還算是比較穩定的。之所以上漲，我(wǒ)認爲一(yī)線城市實際上不同于三四線城市，它是有需求基礎的。這其中(zhōng)包括人口流入以及資(zī)源産業的支撐。随着各種情況好轉，房價在逐步回暖似乎也在情理之中(zhōng)。
但是，一(yī)切并非想象中(zhōng)那麽簡單。因爲一(yī)旦有市場回暖迹象，很多人就開(kāi)始利用這種信号大(dà)肆炒作，結果可想而知(zhī)，瞬間把房價炒高，但是迎來的就是及時且更加嚴厲的房地産調控。
在一(yī)線城市房價上漲中(zhōng)，我(wǒ)認爲還有一(yī)種力量不能忽視，那就是教育資(zī)源房的炒作。據不完全統計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大(dà)連、南(nán)京、合肥、太原、溫州等13城出手，重拳整治這類房子的亂象。
我(wǒ)們也應該客觀看待，這種房子它的問題不隻是在于房地産，而更多在于教育資(zī)源的不平衡存在，所以大(dà)力整頓一(yī)定會對市場降溫起到重要作用，但是指望杜絕是不太可能的。我(wǒ)猜測最大(dà)的可能就是“掐尖”，就是說把炒作最嚴重、房價漲最多的給砍掉，讓整體(tǐ)市場不會太受波及。未來一(yī)些中(zhōng)低端的這類房子肯定還是會交易活躍的。
畢竟這種需求難以遏制，唯有通過綜合手段，平衡多部門之間的關系，才會讓市場更加穩定下(xià)來。
說到房價上漲非深圳莫屬，也因此在今年2月8日，深圳出手，将建立深圳二手住房成交參考價格發布機制。這可能比以往的調控都有殺傷力，對于打擊炒房會起到明顯的效果。因爲某些小(xiǎo)區集體(tǐ)操縱房價的現象還是很多的。
再加上深圳7部門聯合整治炒房行爲，對炒房行爲會有一(yī)個非常好的震懾效果。所以，到了5月份，深圳的房價就迎來了标志(zhì)性的轉折，深圳二手住宅銷售價格由4月持平轉爲下(xià)降0.1%，這是近兩年來深圳二手房價首次出現下(xià)跌。别小(xiǎo)看這0.1%，信号意義更大(dà)。到了6月份，房價繼續回落。
由此可見，系列調控組合拳終于看到了效果。那我(wǒ)們又(yòu)看到了房價出現了回落，所以房價會不會大(dà)跌呢？于是有了兩種聲音，房價将大(dà)跌，房價将大(dà)漲，兩種截然相反的聲音。
于是經濟日報站出來說話(huà)了，《樓市“黑嘴”要不得》《樓市“黑嘴”該治治了》。兩個文章痛批，“樓市貶值潮”論調站不住腳。樓市“黑嘴”危害尤甚，他們四處散布謠言、教唆炒房，曲解調控政策本義，無視問題隐患，讓不少網友看不清房價走勢甚至對炒房充滿幻想。
實際上，這兩種聲音都不靠譜，都不負責任，全國樓市早已分(fēn)化，哪還有普漲不跌的道理？甭管唱(chàng)漲唱(chàng)衰都不負責任，都是拿個案當普遍，拿片面當全面。購房者應該擦亮眼睛，看清樓市，并不是非黑即白(bái)。
我(wǒ)認爲跟購房者命運越來越像的是房企，他們也正在經曆着購房者曾經的尴尬處境，不買房不行，買房也不行。開(kāi)發商(shāng)不拿地不行，拿地也不行。
在資(zī)金監管越來越嚴、信貸環境越來越收緊的情況下(xià)，加上三條紅線和集中(zhōng)供地更是讓開(kāi)發商(shāng)捉襟見肘，哪怕是大(dà)開(kāi)發商(shāng)拿地都要搞聯合，對資(zī)金是個巨大(dà)的考驗。中(zhōng)小(xiǎo)房企就更别說了，多像我(wǒ)們的購房者啊！
旨在實現“穩地價、穩房價、穩預期”的集中(zhōng)供地到現在看來，效果也是有的，但是尚未達到理想中(zhōng)那麽明顯的效果，還需要繼續觀察後期執行情況。
開(kāi)發商(shāng)的困難與購房者的困難息息相關、相輔相成，因爲購房者如果買房難了，購房者最直接的就是資(zī)金回籠受到限制。可是如今關于房地産貸款收緊的消息甚嚣塵上，尤其是二手房。
很多城市出現了銀行房貸業務收緊的情況，甚至部分(fēn)銀行還暫停了二手房貸款業務。北京地區二手房倒沒怎麽聽(tīng)說停貸，不過放(fàng)款時間變長了。房貸整體(tǐ)收緊的趨勢已經顯現出來。
房貸收緊、利率提高，意味着購房者買房成本增加。這會不會對剛需購房者是個誤傷呢？房貸利率提高實屬正常，畢竟在信貸收緊的背景下(xià)，在房住不炒的基礎上，打擊炒房理所應當，但是何時不再傷及剛需和改善購房者可能需要政策仔細斟酌。
我(wǒ)認爲，房貸收緊确實是事實，不過也沒有那麽誇張，政策是有傾向性的，在爲二手房市場降溫，鼓勵大(dà)家去(qù)買新房。可能下(xià)半年還會有繼續收緊的趨勢，如果是剛需和改善購房者，隻要不炒房，可以趁早，早買早好，早買早踏實，你永遠算不過賬，你以爲房貸利率漲了，但房價可能也漲。不漲的你也不敢去(qù)。但未來對剛需一(yī)定是有政策優惠的。
我(wǒ)說的這種利好可能是直接的，也可能是間接的，比如保障性租賃住房的加快推進。去(qù)年，國家提出要解決好大(dà)城市住房突出問題。今年住建部召開(kāi)座談會，40個城市将大(dà)力發展保障性租賃住房，接着發改委宣布，支持人口淨流入大(dà)城市中(zhōng)符合條件的保障性租賃住房建設。
我(wǒ)認爲倒不是說讓所有人都去(qù)租房住，而是說我(wǒ)們的租賃市場将迎來前所未有的發展機會，過去(qù)重視不夠，大(dà)家被迫租房，以後可能會主動選擇。這些人群針對的是新市民、青年人，你會說這跟我(wǒ)們剛需買房的有什麽關系？我(wǒ)想說關系大(dà)了，等于分(fēn)流了一(yī)部分(fēn)需求，至少沒有那麽多人跟你搶了。相信國家還會重點進入租賃市場，通過保障性住房建設，以及調控租金來緩解大(dà)城市的住房壓力。
現在發展保障性租賃住房的都是熱點大(dà)城市，對于一(yī)些小(xiǎo)城市、縣城提出來新的觀點，縣城新建住宅以6層爲主，6層及以下(xià)住宅建築面積占比應不低于70%，縣城新建住宅最高不超過18層。
什麽意思呢？是不是土地更緊張了？房價會更高？重要的在于，很多縣城的房子已經蓋得夠多了。再一(yī)個就是爲了提升居住品質，改善環境，小(xiǎo)城市的房地産也會變得更加理性，城市小(xiǎo)區也會更加宜居。
所以，很多三四線城市的房子不好賣出去(qù)，需要去(qù)庫存，這就是我(wǒ)們聚焦一(yī)線城市和熱點二線城市的原因。未來城市發展方向可能還會加上城市群，就是說大(dà)城市周邊的小(xiǎo)城市也會被帶動起來，否則小(xiǎo)城市很難有希望的。購房者也應該遵循這個規律，否則就得小(xiǎo)心了。
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