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當深圳人對一(yī)手“打新”不再狂熱時，二手市場的溫度也在肉眼可見地下(xià)降。
樂有家研究中(zhōng)心數據統計顯示，2021年上半年深圳住宅成交5萬餘套，同比下(xià)降12%。其中(zhōng)，一(yī)手住宅成交26140套，同比上漲56%；二手住宅成交28442套，同比下(xià)降35%。
成交的下(xià)滑必然會引起價格的波動。樂有家統計，從今年4月份開(kāi)始，市場上的挂牌房源逐月增多，還紛紛開(kāi)始下(xià)調報價，下(xià)調報價房源占比從41%上漲至55%。回到年初，這個占比還不到20%。
多名深圳業内人士、資(zī)深中(zhōng)介告訴記者，6月以來，二手市場出現頻繁下(xià)降挂牌價的房源越來越多，多的調價次數到7次，調價幅度大(dà)的不乏70萬-100萬元。
這正是二手房指導價新政的威力。
有門店(diàn)1個月隻成交1單
6月初，南(nán)山資(zī)深中(zhōng)介梁姐曾收到同事發的一(yī)則信息，“重賞，業主除1個點傭金之外(wài)，單獨給業務員(yuán)10萬元辛苦費。筍盤急售。”
廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉告訴記者，深圳樓市之前二手高價盤多的其中(zhōng)一(yī)個重要原因就是一(yī)二手價格倒挂，新盤認籌銷售很踴躍，這也導緻二手房價格一(yī)路上漲堅挺。但新盤要是沒能保持很強的購買力和登記數量，在價格和市場相對理性的時候，大(dà)家對二手房的價差認知(zhī)就會回歸一(yī)個正常态勢。
6月，位于深圳熱門區域且是豪宅區域的寶安尖崗山一(yī)樓盤萬科都會四季，首次開(kāi)盤時就遭遇棄購，認籌人數雖然超過了預售房源套數，但當時選房結束時還剩約300套房源未被認購。
“上個月門店(diàn)就成交了一(yī)單。”一(yī)位深圳東部片區門店(diàn)的中(zhōng)介小(xiǎo)郭說。小(xiǎo)郭或許還算幸運的，在如今的深圳樓市，三個月、半年以上沒開(kāi)單的中(zhōng)介都能找到。
6月既是上半年的中(zhōng)點，也是深圳樓市一(yī)個風向标。這個月，深圳二手房網簽套數跌破了3000套，僅有2575套。而去(qù)年同期，深圳二手房網簽數量是10594套。
從數據層面看，深圳二手房市場已經進入了冷凍期。
樂有家研究中(zhōng)心數據顯示，在高頻加碼政策下(xià)，2021年上半年深圳二手住宅市場僅過戶2.8萬套，環比下(xià)降45%，同比下(xià)降35%，過戶量爲近3年新低，過戶面積僅248萬平方米，調控效果十分(fēn)明顯。
李宇嘉認爲，深圳二手房網簽量如果超過3個月都低于5000套，價格可能是撐不住的。
從4月份開(kāi)始，深圳二手房網簽量就開(kāi)始一(yī)路走跌至5000套以下(xià)。據深圳中(zhōng)原研究中(zhōng)心，在慘淡的行情下(xià)，上半年深圳各區成交量都出現了下(xià)滑。或受二手住宅參考價新政的影響，去(qù)年大(dà)熱的之一(yī)片區寶安跌幅最大(dà)，成交量同比下(xià)滑51.3%至5197套，南(nán)山和福田的成交量跌幅也在4成左右。伴随着低迷的成交，二手住宅均價也開(kāi)始趨于穩定。
海貝找房總經理謝林鋒在接受《每日經濟新聞(博客,微博)》記者采訪時表示，市場降溫、二手價格下(xià)調，是指導價新政後應有的市場變現。二手房月成交量持續環比下(xià)降，一(yī)方面是大(dà)環境調控所緻，導緻二手房的首付成本增加，其次二手房業主的心态逐步變軟，溢價空間明顯增大(dà)，這種現象至少還得持續半年以上。
豪宅挂牌價下(xià)調200萬求售
成交低迷之下(xià)，深圳有些業主也逐漸扛不住了。
樂有家門店(diàn)數據監控顯示，2·8指導價新政出台後，3月份還處于觀望期，業主們心态依然較高。但從4月份開(kāi)始，市場上的挂牌房源逐月增多，還紛紛開(kāi)始下(xià)調報價，下(xià)調報價房源占比從41%上漲至55%，而年初這個占比還不到20%。
下(xià)調報價的房源中(zhōng)，6月對比1月下(xià)調占比增長排名前三的分(fēn)别爲福田、寶安和光明，三區均屬2020年大(dà)受關注的區域。反之，位于東部地區的龍崗、羅湖以及鹽田，業主下(xià)調報價房源占比出現下(xià)跌或者變化不大(dà)，說明作爲剛需的搖籃，成交價與指導價之間價差不大(dà)的東部地區房源成交依然較爲穩定。
記者從深圳貝殼某業内人士處獲悉，一(yī)名豪宅盤蔚藍(lán)海岸3期的業主從5月開(kāi)始已經4次下(xià)調挂牌價，幅度分(fēn)别爲100萬元、50萬元、30萬元、20萬元，合計降價幅度在200萬元。
7月9日，西麗片區一(yī)名博林天瑞的業主直接将挂牌價下(xià)調50萬元；前海的星海名城一(yī)名業主從6月初到7月初，5次下(xià)調挂牌價，從1100萬元調至1050萬元。
梁姐對記者表示，其實不少豪宅盤頻繁降低挂牌價都是因爲之前挂太猛了。
“業主之前太膨脹了，這隻是正常回調。如果是業主誠心賣的，真筍盤就算很舊也賣得很快。上個月南(nán)山幾套豪宅的成交價和挂牌價相比，基本都降了100多萬元。龍崗的熱門二手樓盤桂芳園前段時間一(yī)套房源出來降了35萬元，一(yī)兩天就成交了。”
謝林鋒認爲，二手房頻繁調價主要集中(zhōng)在有誠意賣的業主，總體(tǐ)來說大(dà)家都想盡快出手或套現，均價上主要還是看總價，一(yī)般面積大(dà)的均價波動會大(dà)一(yī)些。目前來說，二手房基本處于以價換量狀态。買家大(dà)部分(fēn)都處于觀望狀态，需求會減少，後續成交量持續下(xià)滑，價格不排除會進一(yī)步下(xià)探。
李宇嘉進一(yī)步表示，深圳二手房目前的市場行情是指導價新政後意料之中(zhōng)的，原來以賣房市場主導價格循環上漲的邏輯已經改變了。最近一(yī)段時間，學位房價格的回調很大(dà)程度上讓市場對高價盤不再迷信。當市場預期開(kāi)始改變時，業主發現當前的挂牌價不足以促進成交時就開(kāi)始小(xiǎo)幅度多次調整。尤其是一(yī)些前期加杠杆比較大(dà)的投資(zī)客，由于月供壓力比較大(dà)，此時會着急出售來緩解資(zī)金困境。
二手房的頻繁調價也意味着買賣雙方進入博弈期，成交周期拉長。樂有家數據顯示，在2019-2020年房價上揚的2年間，深圳二手房源成交周期逐漸走低。來到2021年上半年後，二手市場低迷，業主報價紛紛下(xià)調，成交周期也拉長。上半年每月房源成交周期大(dà)多在108-124天。但由于二手住宅遇冷，筍盤頻現，導緻6月份成交周期短暫變回117天。
封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝
