那些買買買的物(wù)管巨頭

【銳眼看市】

受到資(zī)本并購的裹挾與驅動，物(wù)管行業的“馬太效應”勢必進一(yī)步放(fàng)大(dà)與加劇，産業集中(zhōng)度也會加速上升。

張銳

不久前分(fēn)别将藍(lán)光嘉寶服務和億達服務收入囊中(zhōng)後，碧桂園服務和龍湖嘉悅物(wù)業日前雙雙又(yòu)盯上了對外(wài)挂牌出售的福建地區物(wù)管公司伯恩物(wù)業，與此同時，金融街(000402,股吧)物(wù)業收購株洲宏達物(wù)業65%股權的談判也處緊鑼密鼓之中(zhōng)。統計資(zī)料顯示，今年上半年國内物(wù)管行業的并購交易額達到133億元，超過了2020年全年的107億元。

資(zī)本并購曆來就是商(shāng)業巨頭縱橫捭阖的遊戲。觀察發現，今年以來發起的47起物(wù)管資(zī)産并購基本上被碧桂園、融創、恒大(dà)等排名前十的龍頭企業包場，而且越是排名靠前，其在并購市場的表現越積極。

資(zī)本并購需要真金白(bái)銀來發動。繼去(qù)年國内21家物(wù)業服務企業登陸港交所之後，今年以來又(yòu)有17家物(wù)管公司在港成功IPO，而除了通過IPO獲得大(dà)量資(zī)金外(wài)，不少頭部物(wù)業上市公司還能通過母公司的金援以及增發配股等方式補充用于并購的“彈藥”。

有買家還需有賣家，生(shēng)意才能做成。最近幾年面向房地産的信用顯著收縮，而且監管層明确劃出了“三道紅線”（剔除預收款後的資(zī)産負債率不超過百分(fēn)之七十、淨負債率不超過百分(fēn)之百、現金短債比不小(xiǎo)于一(yī)），受此影響，許多區域性與中(zhōng)小(xiǎo)型房地産開(kāi)發企業資(zī)金流承壓，負債率上升，甚至部分(fēn)房企已經撞上或接近政策“紅線”，在這種情況下(xià)，選擇出售物(wù)業闆塊以回籠現金進而降低資(zī)産負債率成爲了不少房地産開(kāi)發企業不得已的選擇。

在發展曆程上，物(wù)業公司幾乎都曾是關聯地産公司的附屬部門，但相比傳統地産開(kāi)發，物(wù)管屬于輕資(zī)産，擁有較強的現金流，經營風險相對較低，同時盈利能力也較爲穩定，而且與房地産行業毛利率近幾年不斷往下(xià)走完全不同，物(wù)管行業的毛利率和淨利率都保持着穩步上升态勢，正是如此，物(wù)管企業普遍被市場公認爲熱門資(zī)産與價值資(zī)産，此時房地産企業如果計劃讓渡售出，至少可以兌換到不錯的交易籌碼，助力降低集團杠杆率。

事實上，對于一(yī)些中(zhōng)小(xiǎo)型物(wù)管企業來說，雖然自身盈利不錯，但皮之不存毛将焉附？盈利管道離(lí)不開(kāi)母公司的項目輸送，東家就在設法化緣，作爲子企業的物(wù)管公司擴張規模很難不受到牽絆與限制，行業激烈競争之下(xià)必然如履薄冰；不僅如此，資(zī)本市場上物(wù)管企業的強弱面孔也十分(fēn)清晰，那些擁有強大(dà)母公司優勢的物(wù)管公司更能受到投資(zī)者的偏愛與追逐，股價與市值不斷創出新高，而許多背景平平的上市物(wù)管企業自上市首日就慘遭破發，股價一(yī)路下(xià)行，市值日漸萎縮。如此冰火(huǒ)兩重天的格局在堅定了頭部上市物(wù)管企業并購決心的同時，也削弱了中(zhōng)小(xiǎo)上市物(wù)管公司的獨立自主信心。此時實力強大(dà)的頭部物(wù)管抛出橄榄枝，買賣交易自然很容易達成。

對于那些買買買的頭部物(wù)管企業而言，追求資(zī)本并購規模效應是其最主要目的，畢竟規模既是基礎物(wù)業服務的直接來源，也是增值服務延伸的重要基礎。一(yī)方面，目前作爲基礎物(wù)業服務創收的物(wù)業管理費幾乎是所有物(wù)業公司營收主要來源，通過并購擴大(dà)在管面積規模就等于增加了服務用戶群體(tǐ)，開(kāi)辟了增量營收和利潤之源；另一(yī)方面，基礎物(wù)業服務收費占比下(xià)降是一(yī)個必然趨勢，取而代之的是以社區美居、社區團購、社區消費等爲内容的業主增值業務和以資(zī)産管理、廣告位、二手房租賃等爲内容的非業主增值業務貢獻占比快速提升，對于物(wù)管企業來說，成功的并購意味着增值業務獲得了更大(dà)的業主基數、更廣的拓展渠道與更寬的市場需求，實際運營效果也會更爲可觀。

受到資(zī)本并購的裹挾與驅動，物(wù)管行業的“馬太效應”勢必進一(yī)步放(fàng)大(dà)與加劇，産業集中(zhōng)度也會加速上升。

（作者系經濟學教授、中(zhōng)國市場學會理事）