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“大(dà)胡子說房”視頻号已經推出，歡迎大(dà)家關注！
買房幹貨和樓市分(fēn)析後續将第一(yī)時間在視頻号更新！
最近，各城調控緊急收緊，很多人又(yòu)将目光轉向了這類房産——法拍房。
談起法拍房，很多人能想到的就是便宜，沒錯，撿便宜是法拍房對于購房者最大(dà)的誘惑，但高性價比下(xià)也存在風險。看不懂法拍房的風險，小(xiǎo)心你的餡餅變成陷阱。
今天，我(wǒ)們就好好給大(dà)家普及一(yī)下(xià)法拍房。
法拍房究竟是何方神聖？
法拍房，就是法院強制拍賣的房産。
我(wǒ)們常聽(tīng)到的有：
? 老李開(kāi)了一(yī)家公司，因爲經營不善，公司名下(xià)的房産拿來拍賣還債的；
? 小(xiǎo)王失業了房子月供還不上，房子被銀行收回去(qù)法院拍賣；
? 甲乙丙幾個人債務糾紛的，不能按時還款的，她名下(xià)房産要被拍賣；
? 王處長貪污受賄買了房子，最後被雙規，違法所得遭拍賣。
以上幾種情況基本上概括了法拍房流入市場的原因。一(yī)般情況下(xià)，業主無力履行按揭合約也無法清償債務，債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，業主的房子會被拿來拍賣償還債務。
根據法院的相關規定：第一(yī)次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。
除了價格低，網上宣揚的法拍房還像個「寶藏女孩」，身上還有挖不盡的優點，比如：
不少城市不限購，不需要社保公積金，也不受家庭兩套的限制。
隻要是中(zhōng)國居民均可參與拍賣購買，在當前樓市調控嚴格的環境下(xià)，這無疑給了投資(zī)者一(yī)條捷徑；
其次，參與拍賣的住宅大(dà)部分(fēn)是有70年産權的正規住宅（也有小(xiǎo)部分(fēn)小(xiǎo)産權、集體(tǐ)戶口的，在拍賣時都會标明），帶有學位、買了可以落戶，有一(yī)些還可以申請貸款按揭，剛需客的基本需求都滿足；
再者，買法拍房不用排隊，也不用搖号。和二手房一(yī)樣，直接就是現房入住，周邊配套已經成熟，不會擔心開(kāi)發商(shāng)跑路工(gōng)程爛尾，你的錢打了水漂。省時也省力。
聽(tīng)到這裏，你是不是已經心動到按耐不住，想立馬就去(qù)網上拍一(yī)所法拍房了？na?ve！網上随便一(yī)搜，拍到法拍房的糟心事都快和法拍房數量一(yī)比一(yī)了。看似迷人的法拍房，背後充滿了風險。
美麗背後的陷阱招招緻命！
拍賣途中(zhōng)被擡價都不是什麽大(dà)事兒，無非是價格高過起初的心理預期，但拍到手之後各種問題，才是最讓人部能接受的，比如:
1.原房主賴皮不配合，買了住不進去(qù)
來品品下(xià)面這條新聞标題，這樣的例子數不勝數了吧？
（圖爲司法拍賣後業主拒搬的新聞）
通過拍賣，确實能低價買到了房子，但是法院隻負責拍賣并負責不交接和清房。如果你拍的房子裏面住了一(yī)些不講理的人，就是不肯伴搬，你能拿他怎樣？尤其是一(yī)些老人，動不動就躺下(xià)尋死覓活，一(yī)點辦法都沒有！
再者，對于有孩子要上學的家庭，原房主逃債跑路找不到人或者不配合遷戶口，孩子沒有入學資(zī)格，白(bái)白(bái)耽誤上學時間。
請律師、打官司、申請強制執行，哪一(yī)件事能省心？拍房子本來想圖省時省力，最後買下(xià)連住都住不進去(qù)，太糟心！
2.各種原因不能過戶，無法取得房産證
買了不能住也就算了，起碼房還是你的，就怕買了連房産證都辦不下(xià)來。比如：
? 限購政策：雖然大(dà)部分(fēn)城市不限購，但是如果你沒有理清楚限購不限購的規則，買下(xià)後才發現因爲這個問題無法過戶，隻能隻認倒黴，白(bái)白(bái)損失一(yī)筆保證金。（京東拍賣上會有明确标注，但淘寶沒有）
? 原房主不配合：原房主爲躲債早已跑路，人都找不到，他的戶口遷不出去(qù)，你的戶口進不來無法取得房産證；
? 沒有産權：原來的房子可能是小(xiǎo)産權房，本身就沒有房産證，你拍了也無法取得房産證；
? 存在共有産權人：如果該房屋有共有産權人，夫妻雙方所有的，隻向住建部門增加權益人，但沒有變更不動産證書，拍賣後另一(yī)方來追究，你也會面臨不少麻煩；
? 土地性質：有一(yī)些法拍房爲經濟适用房，未滿五年且沒有補交差額，你拍了根本無法正常過戶；
3.原房主存在債務糾紛，住進去(qù)幫他擦屁股
前面說了，房子會淪落到法拍，原房主都存在不少的債務糾紛。有可能之前不但抵押給了銀行，還抵押給了一(yī)些民間貸款機構。
這些在拍房時你并不知(zhī)曉，萬一(yī)真有電視上演的民間債主暴力逼債，威脅你的小(xiǎo)孩、給你家門口破油漆、給車(chē)上噴紅字，簡直就是花錢買罪受！
（圖爲一(yī)女士購買下(xià)被追債法拍房，一(yī)片狼藉）
這還不算，能欠外(wài)面人的錢，物(wù)業、水電、燃暖氣保不準也欠了一(yī)大(dà)筆滞納金。你拍了想住？不好意思，要先把這些欠款都還清哦～小(xiǎo)則幾千多則大(dà)幾萬，憑空多了一(yī)筆費用你說氣不氣。
4.買賣不破租賃，收回房子遙遙無期
在我(wǒ)們國家，有一(yī)條法律規定：買賣不破租賃。意思是租賃要大(dà)于買賣，不能因爲房屋轉手而終止租賃合同。如果你拍的房子原房主正在出租，人家不提出不續租，你隻能幹等不能趕人家走。
（圖爲惡意簽長租約的法拍房）
而且有一(yī)些精明的老賴爲了防止自己房子被拍賣，專門把房子出租給其他人，一(yī)下(xià)子簽訂十幾二十年的租期。比如上圖這個法拍房，2032年才能收回房屋。遇到這種事，真的能等到肝腸寸斷。
5.能貸款的很少，絕大(dà)部分(fēn)需要全款
現在已經有部分(fēn)銀行開(kāi)始對法拍房提供貸款服務，但是我(wǒ)國目前尚無明确規定貸款利率、條件等。每個銀行都有不同的政策。
我(wǒ)查到關于法拍房利率要比普通的房貸利率上浮5-10%左右；有一(yī)些銀行還需要綁定指定的業務；還有一(yī)些銀行甚至得你先把所拍房的房屋尾款結清，取得房産證之後，再給你辦理貸款。
而且一(yī)定要在拍賣之前去(qù)銀行申請貸款，待手續辦完銀行預審批通過後再去(qù)參與拍賣。
前面說了是一(yī)些能提供貸款的，但不是所有都可以貸款。拍賣房産前，請你一(yī)定要做好完全準備。
如果拍賣成功了，沒有辦法貸款，除非找七大(dà)姑八大(dà)姨借錢填上尾款；不然如果不能按時付結清，你的保證金就隻能打水漂了。
6.加上高額稅費，和二手房沒差多少
法拍房有一(yī)個特殊的點，就是轉讓和受讓兩家的稅費都是由受買人承擔的。但是在拍賣之前，法院并不會提供什麽滿五唯一(yī)、親屬遺贈等具體(tǐ)信息，所以這裏面隐藏了很多高額稅費。
如果你成功拍到了法拍房，除了需要繳正常的契稅，還有營業稅、印花稅、增值稅、土增稅等稅費，非滿五唯一(yī)的房，還有差價的20%的個人所得稅，聽(tīng)聽(tīng)都覺得頭疼。
根據我(wǒ)的觀察，這幾年頻頻爆發出法拍房稅費奇高超出周邊二手房的案例，讓受買人有苦不能言。
深圳的阿奇（化名）就是其中(zhōng)之一(yī)，在某法拍平台上他以370萬的價格将羅湖區翠華花園的一(yī)處房産拍下(xià)，本來很開(kāi)心以爲撿了漏，但是加上稅費242萬，這套房産算下(xià)來竟然需要622萬，比當時羅湖同一(yī)片區的二手房均價高出45萬！本來想撿便宜沒撿着，還多付出了銀子。
法拍房，看起來便宜，實則充滿了坑。那是不是看到法拍房就避而遠之不再考慮了呢？其實，撿法拍房的漏并非不可行，隻是需要更多精力。
撿漏的正确姿勢
我(wǒ)在某拍賣網站發現，最近因爲房價大(dà)跌而爆火(huǒ)的網紅城市鶴崗正好有一(yī)套住宅被法院依法查封拍賣。
該拍賣标的建築面積77.57平方米，起拍價約10萬，保證金2元，增價幅度1000元／次，從圖中(zhōng)可以看出，這已經是該房第二次拍賣。如果我(wǒ)心儀這套房産，需要怎樣做才能順利撿漏呢？
首先，通過網絡全方位了解所拍房信息。
根據網頁上提供的法院網址，我(wǒ)們可以查詢和這套房産有關的判決信息。裏面展示了房子位置、周邊情況、價格等基本信息，還有房産的房産證号，通過房管局查詢我(wǒ)們可以了解這套房産能否正常過戶，稅費情況等。
（圖爲該網站顯示的标的物(wù)基本情況）
上圖标紅的房屋所有權證即我(wǒ)們所稱的「大(dà)紅本」，在我(wǒ)國有了五證兩書才可以辦理大(dà)紅本，所有基本上可以判定該标的是正規大(dà)産權住宅。
我(wǒ)發現這個标的物(wù)在網頁上未标注可以貸款，顯示的服務中(zhōng)也沒有當地銀行，這樣大(dà)概率是需要一(yī)次性付清。
（圖爲其他城市的法拍房可提供貸款服務）
但是我(wǒ)又(yòu)查閱了其他的法拍房，有一(yī)些直接提供貸款服務。比如上面這個。所以具體(tǐ)能不能貸款，要細分(fēn)到标的物(wù)上。并且要注意房貸利率、年限等，每個銀行提供的政策都不同。
（圖爲該網站顯示的标的物(wù)基本情況）
話(huà)說回來，我(wǒ)們再看上圖鶴崗這個标的物(wù)的土地性質和用途并不清晰，且不知(zhī)有沒有過戶，在參與拍賣過程中(zhōng)如果遇到這種情況應該多留心。
上上圖中(zhōng)已經看到了該套房的産權證号，所以即便沒有這些信息也無妨，但如果描述中(zhōng)沒有産權證号的話(huà)，需要小(xiǎo)心可能會存在小(xiǎo)産權、産權共有等風險。
（圖爲該網站顯示的标的物(wù)基本情況）
現在這個标的的基本情況已經清楚：面積、位置、價格、大(dà)産權、無租賃，具體(tǐ)怎麽樣，還得去(qù)現場探訪了才知(zhī)道。
其次，現場實地考察房屋情況。
參與法拍房中(zhōng)，我(wǒ)的建議是，無比要提前到現場實地考察！看下(xià)房子的具體(tǐ)情況以及小(xiǎo)區周邊的情況。畢竟網上公布的信息實在有限。
（圖爲該法拍房信息中(zhōng)很多缺失）
在大(dà)部分(fēn)情況下(xià)，競買人是不能直接接觸到原房主的，我(wǒ)們可以通過網上公布的聯系方式聯系受理此案的法官，表明自己有意向去(qù)看房，這時法院會委派一(yī)名工(gōng)作人員(yuán)帶意向競買人們集中(zhōng)看房。或者是根據網站提供的地址自己去(qù)。
在實地考察中(zhōng)，如果你發現房子裏住的是原房主，正好可以和業主了解一(yī)下(xià)房子拍賣的原因，以及名下(xià)有沒有挂靠小(xiǎo)孩戶口；
在小(xiǎo)區裏碰到同樓鄰居，你可以要主動上去(qù)拉拉家常，打聽(tīng)一(yī)下(xià)房主人品如何，平常有沒有人來追債；
另外(wài)可以專門去(qù)一(yī)趟物(wù)業管理處時，問一(yī)下(xià)物(wù)業人員(yuán)，該房子有沒有拖欠拖欠物(wù)業費、水電氣費等情況。
總之，在看房過程中(zhōng)要詳細了解清楚房産的租賃情況，物(wù)業情況，裝修情況等。和二手房一(yī)樣，法拍房所見即所得，實地考察一(yī)遍基本能判定這個房子該不該入手。
再者，必要的時候請律師咨詢。
法拍房的水很深，這個鶴崗的房子情況還算簡單。一(yī)般從事房地産行業的老油條也不輕易碰。除非你真的很有能力，能把該房産的抵押、債務和擔保情況全部搞懂，并且知(zhī)道如何解決。
不然還是建議請個律師，專業律師有着豐富的法拍房處理經驗，還能幫你算清負責的稅費，可以幫助你識别哪些法拍房不能入手，哪些可以考慮撿漏，少比咨詢費用可以幫你省去(qù)很多麻煩。
最後，綜合對比值不值得入手。
買法拍房大(dà)部分(fēn)人是圖便宜，但是考慮到實際問題：撿漏，有價值沒有被其他人發現，被你将占先機了才叫撿漏。
還有，不要隻看評估價，很多時候周圍的價格跟評估價本來就有差異，很可能拍到最後周邊二手房都比法拍房價格還低了，那海爲什麽要去(qù)拍？
無論是新房、二手房、經适房還是法拍房，都不能光圖便宜，所有的房子都一(yī)樣，升值還是居住都一(yī)樣，要考慮未來的生(shēng)活，相關的配套是否具備，價格是否真的有優勢。
後話(huà)
如今，法拍房這個「餡餅」被越來越多的人惦記，但是憑借我(wǒ)們這些小(xiǎo)白(bái)的經驗，即便看了這篇文章，我(wǒ)覺得還是要謹慎再謹慎。
全方位了解後，再做定奪，盡可能把風險降到最低。更是要警惕看起來價值高，卻沒有什麽人拍，或者拍賣時沒有人出高價的房子。
畢竟，這個世界上，高收益的東西永遠面臨着高風險。
有一(yī)句話(huà)可以概括法拍房：
你在凝視着深淵的同時，深淵也在凝視着你。
買房路上，像法拍房這樣，充滿陷阱和技巧的買房選擇還還多，如何做好人生(shēng)關鍵性資(zī)産的配置？如何選擇才能即能住，又(yòu)能漲？
關鍵還是要有一(yī)套系統的買房認知(zhī)。
俗話(huà)說，授人魚不如授之以漁。爲了幫助大(dà)家，大(dà)胡子李老師今年花了大(dà)量時間打磨了一(yī)套《買房必修課》，非常适合準備買房，或者想要換房以及投資(zī)的粉絲朋友學習。
一(yī)套房子随便都是上百萬，甚至核心城市是上千萬的資(zī)産，買錯真的血虧，而我(wǒ)們是真心希望大(dà)家避開(kāi)買房坑，今天特地推出秒殺優惠，一(yī)套課程隻要99元。
這估計還不夠一(yī)頓飯錢，但卻是你認知(zhī)的全新建立。
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