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深圳土拍的市場再次掀起風暴。
今天，深圳第二批集中(zhōng)供地地塊出爐，并宣布于8月9日進行出讓。
此次集中(zhōng)供地，共計有22宗住宅用地！
22個地塊分(fēn)别分(fēn)布在前海、南(nán)山、龍崗、龍華、寶安、光明、坪山、深汕合作區8個區域，地塊散落各區，
值得一(yī)提的是，22塊地同時出讓，将會是于深圳有史以來最大(dà)規模的土地出讓。
先看看這一(yī)次22塊地塊的信息。
前海
前海地塊位于桂灣，配建隻租不售人才房，規定普通商(shāng)品住房最高毛坯均價爲 99000元/平方米。
寶安
寶安區本次土拍将出讓4宗宅地，分(fēn)别位于松崗、福永和沙井，都是遠離(lí)核心區的區域。
南(nán)山
地塊位于西麗，規定地塊隻用于建設全年期自持的市場租賃住房。
同時規定出讓宗地全年期自持租賃住房戶型建築面積不得超過100㎡，戶型建築面積70㎡以下(xià)的建築面積和套數占比不低于租賃住房總建築面積和總套數的70%。
龍華
此次出讓4宗宅地，位于民治和觀湖街道。
其中(zhōng)，觀湖這塊宗地和南(nán)山西麗的地塊一(yī)樣，隻用于建設全年期自持的市場租賃住房，宗地内租賃住房在70年出讓年期内自持。
光明
此次出讓5宗宅地，分(fēn)别位于馬田、鳳凰城、新湖、玉塘和光明街道。
龍崗
龍崗此次出讓5宗地塊，分(fēn)别位于龍崗、寶龍和南(nán)灣街道。
坪山
坪山宗地普通商(shāng)品住房售價不得高于40400元/㎡，安居型商(shāng)品房平均售價不得高于19600元/㎡、最高售價不得高于20600元/㎡
深汕合作區
深汕的地塊項目建成後普通商(shāng)品住房售價不得高于11300元/㎡（不含室内裝修），還要求競得人須負責投資(zī)建設54班深汕實驗學校（九年一(yī)貫制），産權歸政府。
這一(yī)次土拍有兩個看點格外(wài)值得留意：
第一(yī)點，土拍規模。
開(kāi)頭說過，這一(yī)次22個地塊集中(zhōng)出讓，是深圳有史以來最大(dà)規模的土地出讓，土拍規模突然擴大(dà)，和今年出台的集中(zhōng)供地政策有關。
早在去(qù)年，深圳就打破過一(yī)次住宅土地出讓規模的紀錄，但當時的出讓地塊隻有8宗，這樣的規模都能打破記錄，說明此前深圳的住宅土地出讓就像擠牙膏，又(yòu)慢(màn)又(yòu)少。
今年集中(zhōng)供地政策出來之後，深圳的住宅供地節奏發生(shēng)了明顯改變。
5月份第一(yī)次集中(zhōng)供地，有6宗地塊，成交了138億，算是小(xiǎo)試牛刀，這一(yī)次，才是集中(zhōng)供地政策出來之後深圳第一(yī)次放(fàng)大(dà)招。
接下(xià)來到年底，深圳肯定還會有一(yī)次集中(zhōng)土地出讓，到時候，出讓數量可能還會創新高。
未來1-3年，這些宗地都轉化爲住房，到那個時候，深圳的住宅供應量無疑會非常可觀。?
第二點，市場性租賃住房
這一(yī)次公布的地塊中(zhōng)，市場性租賃住房被提及多次。
注意，這是市場租賃住房，不是公共租賃住房。也就是說，這是由競得地塊的開(kāi)發商(shāng)經營并進入市場的租賃住房，不是以往大(dà)家熟悉的公租房。
22宗地塊中(zhōng)，西麗和龍華觀湖的兩宗地塊被純粹用作建設全年期自持的市場租賃住房。
除了這兩宗全用作市場租賃住房建設的地塊，還有6塊宗地的出讓條件中(zhōng)要求：競買人達到最高限制地價時，競配70年自持租賃房。
比如光明馬田A631-0115宅地，就要求競得地塊者建商(shāng)品房，配建出售安居房，競70年自持租賃房
有專用地塊供應，足以看出深圳政府對市場性租賃住房的重視。
此外(wài)，對于市場性自持租賃住房，政府也有自持要求。
自持要求中(zhōng)，有很多有意思的點。
比如“自持市場租賃住房，不能作爲時租房、日租房、旅館等進行經營。”；
再比如“租賃住房不得通過轉租或者資(zī)産托管等方式給其他單位或者個人對外(wài)出租。”
其實都是再設立禁區，給這些市場性租賃住房加緊箍咒。
爲什麽要這麽做？
因爲相比公租房，市場性租賃住房畢竟要市場化，因此政府相對難監管，所以在出讓階段給出要求确保租賃住房的純粹性就很重要。
而且，此前租房市場暴雷事件不少，租房市場并不規範，因此這一(yī)次的自持要求也有一(yī)定針對性，比如競得人不得一(yī)次性收超過1年租金這一(yī)點，就吸取了蛋殼公寓暴雷的教訓，禁止超前收租。
還有值得留意的一(yī)點是，自持要求中(zhōng)提到：
建築面積70㎡以下(xià)的建築面積和套數占比不低于租賃住房總建築面積和總套數的70%
這和之前發改委提到的保障性租賃住房建築面積以不超過70㎡的小(xiǎo)戶型爲主的論調完全吻合！
看來，在租房市場的建設上，深圳還是很有覺悟的。
這一(yī)次公布的土拍信息，我(wǒ)覺得最大(dà)的變化，不在于住宅的數量，而在于深圳對租賃住房的重視。
國家對保障性租賃住房的空前關注，無疑影響了當下(xià)深圳的土拍政策。
此前，多數土拍地塊的競拍條件中(zhōng)，競配的多數是人才住房，而這一(yī)次，隻有兩宗地競配人才住房，其他地塊全部轉爲競配建租賃住房面積。
在不同種類的租賃住房中(zhōng)，相比公租房，受出讓條件約束、帶有一(yī)定公租房屬性的市場性租賃租房，對未來的租賃市場會有更大(dà)的沖擊。
市場性租賃租房大(dà)量供應，搭配政策改革，或許租售同權就能夠真正到來！
更重要的一(yī)點，是對整個樓市甚至是房價的影響。
同樣在今天，深圳市規劃和自然資(zī)源局起草了《關于進一(yī)步加大(dà)居住用地供應的若幹措施》。
22宗地塊出讓和加大(dà)住房供應的文件同日官宣，深圳進一(yī)步增加住房供應的動作不可謂不大(dà)。
背後更深層次的信号，其實是深圳調控房價的決心。
上個月，深圳的二手房月度成交量已經跌破3000套，市場已經被調控冰凍，房價的下(xià)跌預期已經開(kāi)始彌漫市場。
在住房供應增加、市場嚴格調控和租賃住房市場建設等多個動作共同發力之下(xià)，房價的穩定性根基必然會崩塌，房價持續下(xià)跌的狀态不可避免了。
