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7月2日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下(xià)簡稱《意見》），明确保障性租賃住房基礎制度和支持政策。其中(zhōng)提到，對閑置和低效利用的商(shāng)業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在一(yī)定條件下(xià)允許改建爲保障性租賃住房。
此前，深圳、濟南(nán)等地已有政策，允許既有商(shāng)業和辦公用房改建爲租賃住房，但允許改建爲保障性租賃住房尚屬首次。專家認爲，保障性租賃住房或許成爲改建的突破口。但能否通過優惠政策提高多方參與的積極性，還有待觀察。
明确指引：鼓勵多主體(tǐ)供給
根據第七次人口普查數據，2020年我(wǒ)國有3.76億流動人口，十年間增長了将近70%。尤其在一(yī)些人口淨流入的大(dà)城市，住房問題已從總量短缺轉爲結構性供給不足。
“流動人口由于普遍收入較低，租賃需求主要以小(xiǎo)戶型、低租金爲主，而市場供給的主體(tǐ)是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，公租房供給規模更少，導緻新市民、青年人等住房條件較差、尋找合适房源十分(fēn)困難，尤其是維持城市運行必不可缺的從事基本公共服務的群體(tǐ)。”貝殼研究院高級分(fēn)析師黃卉分(fēn)析認爲。
高度重視保障性租賃住房建設，這是今年乃至“十四五”期間房地産市場發展的主線。此次國辦發布的《意見》，對保障性租賃住房的發展有了明确的指引方向。
《意見》首先明确，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體(tǐ)的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小(xiǎo)戶型爲主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。
相比以往的政府主導，引導多方參與是此次政策的重點。《意見》提出，保障性租賃住房主要利用集體(tǐ)經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、産業園區配套用地和存量閑置房屋建設，支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進告訴北京商(shāng)報記者，此次政策改革有很多新變化，尤其是在調整“多主體(tǐ)供給、多渠道保障”的表述、強調供地主要來源爲集體(tǐ)經營性建設用地、上調産業園配建租賃住房的比例、落實租賃用地“地價租金聯動”機制等方面都有重要的改革。
前有試點：進階版“商(shāng)改租”
租房有保障，增加供給是關鍵。《意見》提出，對閑置和低效利用的商(shāng)業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群衆意願的前提下(xià)，允許改建爲保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
“對于閑置辦公樓來說，如果沒法轉變爲普通住宅，改造爲保障性租賃住房也是一(yī)個比較好的去(qù)庫存的方案，整體(tǐ)改造空間還是比較大(dà)的。”嚴躍進告訴北京商(shāng)報記者。
實際上，相比于被“封殺”的“商(shāng)改住”，此前北京、濟南(nán)、深圳等多地曾發文鼓勵“商(shāng)改租”。2018年，北京發布《關于發展租賃型職工(gōng)集體(tǐ)宿舍的意見（試行）》，明确産業園區低效閑置廠房和閑置商(shāng)場、寫字樓或酒店(diàn)等均可以改建爲租賃型職工(gōng)集體(tǐ)宿舍；用于改建建築，應是獨立成棟（幢）或可實行封閉管理、建築面積達到500平方米以上的獨立空間。
去(qù)年初，深圳發文正式允許“商(shāng)改租”。按照要求，改建後的租賃住房原則上不少于50套（間），且隻能用作租賃住房，不提供學位。
當時，深圳寫字樓空置率備受關注。有數據顯示，2019年深圳寫字樓空置率同比上漲6.33個百分(fēn)點至22.04%，寶安中(zhōng)心片區和前海合作區的空置率分(fēn)别高達40%和70%。“商(shāng)改租”的提出，既能解決商(shāng)業和辦公用房的控制問題，一(yī)定程度上也能緩解深圳的住房緊張問題。
但真正的改建并不容易。在廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉看來，多數商(shāng)辦寫字樓是高房價時代，用“價高者得”的方式制造而來，改成租賃住房有很高的沉沒成本。此外(wài)，改造成本也不菲。商(shāng)用樓的消防要求遠低于住宅，而租房要接入明火(huǒ)、接入燃氣，單就消防成本來講就很高。另外(wài)，還需要煤氣、煙道、自來水等管道接入、衛生(shēng)間改造等，在原本的規劃設計，很少有給這些留接口。
成本面前，市場主體(tǐ)參與改造的積極性并不高。而與此前各地鼓勵将商(shāng)用辦公樓改造爲市場性租賃住房不同，《意見》聚焦于保障性租賃住房。
兩者的主要區别在哪裏？“一(yī)般對于改保障性租賃住房，政策上會給予更大(dà)的支持。”嚴躍進直言，實際過程中(zhōng)，如果政策到位，企業也是有動力願意去(qù)做的。“因爲長期閑置在那裏一(yī)點用處都沒有，響應政府号召去(qù)做保障性的租賃住房，或許還有收入。所以‘商(shāng)改租’的突破口可能就是保障性這一(yī)塊。其實根據市場，計算成本和收入來做産品。後續如何去(qù)激勵也是一(yī)個很重要的課題。”
大(dà)力支持：顯著減少項目成本
北京商(shāng)報記者注意到，2019年底，住建部曾部署在沈陽、南(nán)京、蘇州等13個城市開(kāi)展完善住房保障體(tǐ)系試點工(gōng)作，重點發展政策性租賃住房。
在此輪試點中(zhōng)，政策性租賃住房多由市場主體(tǐ)投資(zī)、建設、運營，既有新房源，也有對存量住房的改造。各試點城市也可因地制宜。如河南(nán)、鄭州結合自身存量拆遷安置房較多的特點，引導租賃企業購買拆遷安置房的租賃權，再出租給新市民群體(tǐ)，未來三年計劃籌集15萬套房源。
然而，試點普遍面臨土地、規劃、審批及資(zī)金平衡較難等問題，亟須國家層面出台文件。根據試點經驗，爲鼓勵多主體(tǐ)參與保障性租賃住房建設，《意見》從多方面提出了明确的支持政策。
在審批流程方面，《意見》要求各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節，構建快速審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工(gōng)、消防等手續。探索将工(gōng)程建設許可和施工(gōng)許可合并爲一(yī)個階段。
同時，《意見》表示，中(zhōng)央将對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助，并綜合利用稅費手段，加大(dà)對發展保障性租賃住房的支持力度。比照适用住房租賃增值稅、房産稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
6月18日召開(kāi)的國常會決定，從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房适用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率征收房産稅。當時并未被明确納入的保障性租賃住房，也在《意見》中(zhōng)得到明确。
“住房租賃企業普遍面臨融資(zī)渠道窄、融資(zī)成本高、稅負壓力大(dà)的問題。此次政策明确指出集租房土地使用權可以辦理貸款，并提出加大(dà)對保障性租賃住房的信貸支持力度、提供長期貸款，在房地産信貸管理時差别化對待，未來保障性租賃住房的融資(zī)環境将獲得改善，融資(zī)難的問題将被有效緩解。”黃卉告訴北京商(shāng)報記者，《意見》提供金融、财稅等政策支持減輕負擔，能夠有效減少保障性租賃住房項目的成本，提高租賃企業的積極性。
北京商(shāng)報記者 陶鳳 王晨婷
