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編者按：一(yī)個博鳌，一(yī)個行業。
走過逾二十載光陰，博鳌房地産論壇影響并記錄着中(zhōng)國房地産行業發展的曆史進程。
來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中(zhōng)等新常态下(xià)，中(zhōng)國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大(dà)有不同。
作爲有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大(dà)時代浪潮席卷而來之際，中(zhōng)國地産企業和行業精英們如何調整與應對？
值此2021博鳌房地産論壇即将召開(kāi)的時節，觀點地産新媒體(tǐ)一(yī)如往昔，遍尋中(zhōng)國地産商(shāng)業領袖及新生(shēng)代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。
觀點地産網 “我(wǒ)相信下(xià)雨有時，陽光有時。”
即将踏入十五周年的陽光房地産基金，其管理人恒基陽光資(zī)産管理行政總裁吳兆基笑着說。
“我(wǒ)們經曆過2008、2009年的金融海嘯，也經曆過2019、2020年的危機。我(wǒ)記得我(wǒ)們股價下(xià)跌到最低的時候是9毛多，而上市時是2.6元，但是之後又(yòu)慢(màn)慢(màn)漲上來。所以從長周期來看，陽光房托是很不錯的，希望我(wǒ)們在15周年的時候可以有更好的發展。”
5月28日下(xià)午，我(wǒ)們到達了陽光房地産基金的辦公室，位于香港灣仔皇後大(dà)道東中(zhōng)段商(shāng)業核心位置，物(wù)業以前稱爲陽光中(zhōng)心，因引入大(dà)新銀行爲主要租戶，現時已易名爲“大(dà)新金融中(zhōng)心”。
大(dà)新金融中(zhōng)心就是陽光房地産基金的旗艦項目，大(dà)廈剛于去(qù)年底進行翻新，包括安裝綠化展示牆及智能節能照明系統，直到采訪前數日才正式完工(gōng)。
吳兆基接受訪問時也不忘介紹，這棟建築是風冷和水冷結合，可以節省能源。
陽光房地産基金于2006年12月上市，現時旗下(xià)主要物(wù)業包括位于香港的11個寫字樓及5個零售物(wù)業，是恒基兆業地産分(fēn)拆出來的房地産投資(zī)信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）。
所謂REITs，簡單來說就是一(yī)種集體(tǐ)投資(zī)計劃，透過集中(zhōng)投資(zī)于可帶來收入的房地産項目，例如購物(wù)中(zhōng)心、寫字樓、酒店(diàn)及服務式公寓，以争取爲投資(zī)者提供定期收入。
監管規定，基金須把最少90%的除稅後淨收益以股息形式，定期派發給投資(zī)者。
香港REITs改革機會
REITs是上世紀60年代在美國誕生(shēng)，而香港則于2005年開(kāi)始發展REITs市場，不過至今隻有11隻房托基金挂牌。相比較亞洲區的新加坡，在2018年之前就有42隻房産基金上市，香港市場發展明顯比較慢(màn)。
香港金融發展局4月的報告指出，截至今年3月底，全球房托基金總市值達到2.19萬億美元，較該局2013年發表報告時增長近70%，其中(zhōng)美國仍是規模最大(dà)市場，占全球總市值66%，而香港占比隻有1%。
有鑒于此，金發局發表了關于如何振興香港房地産投資(zī)信托基金市場以提升流動性的報告，建議把REITs納入“互聯互通”，由“港股通”先行，再擴展至雙向交易。
報告還建議，從多個範疇爲REITs提供稅務優惠，并協助醫療保健、物(wù)流園區和基建領域的REITs在港上市。
吳兆基形容，作爲香港的REITs，這半年時間是比較興奮的，除了金發局發表的報告外(wài)，去(qù)年證監會亦對REITs進行了放(fàng)寬。他相信香港政府看好REITs前景，希望未來可以把房托再推動一(yī)下(xià)，因爲這是一(yī)個非常好的投資(zī)工(gōng)具。
陽光房地産基金投資(zī)及投資(zī)者關系總監葉美鈴亦認爲，目前REITs的流動性明顯是不夠的，因此港股通很重要，希望在政府推動下(xià)，能夠慢(màn)慢(màn)提升整體(tǐ)的流動性。
不單是香港REITs市場有了推動性發展，2021年亦可謂中(zhōng)國内地公募REITs元年，首批公募REITs推出将是内地資(zī)本市場的改革創新。
對于将基礎設施作爲公募REITs的試點品種，吳兆基認爲，主要是根據現在内地的經濟發展基礎，選定比較适合的行業來做REITs。
“商(shāng)業地産在香港發展了很長時間，因此會比較成熟。内地的房地産市場還是買賣主導，不以收租爲主。而REITs是以派息爲主的，所以要有一(yī)個長線收租的基礎，内地的基建很多，電廠、公路這些收入都穩定，所以可以做這些項目的REITs。”
雖說REITs收入一(yī)向穩定，但過去(qù)兩年間受到疫情影響，香港無論寫字樓及零售市場均遭遇了嚴重沖擊。“我(wǒ)們這個地方也是這樣，最高的時候出租率是100%，現在隻有88%、89%。”吳兆基指，目前主要是供求問題。
他表示，現在國外(wài)不少地方的疫情仍未受控，那些跨國企業對于未來的發展策略仍沒有具體(tǐ)計劃，加上他們亦鼓勵在家工(gōng)作，因此暫時就以不變應萬變，希望等疫情真正受控的時候，再看香港、新加坡這些地方大(dà)的方向要怎麽發展。
吳兆基指出，每年香港的寫字樓供應爲20多萬平方米，但過去(qù)需求量是可消化這些供應的。
“一(yī)方面需求減少，一(yī)方面供應又(yòu)沒斷，這樣寫字樓的空置率就比較高了，相信消化時間也要比較長；另一(yī)方面，爲了減少租金成本，相信去(qù)中(zhōng)環化亦會是一(yī)個潮流。”
“我(wǒ)估計谷底可能就是2022年、2023年，還需要一(yī)段時間才能穩定下(xià)來。當然最重要的是何時通關，其實通關和辦公樓、零售也是息息相關的。”他指，香港是一(yī)個開(kāi)放(fàng)型的經濟，不能單靠本地消費，所以一(yī)定要開(kāi)放(fàng)，香港通關是非常重要的。
距離(lí)谷底仍有一(yī)段時間，不過吳兆基認爲最壞的時間就已經過去(qù)了：“最壞的時間就是去(qù)年第二季，當時不知(zhī)道怎麽回事，銀行也非常審慎。我(wǒ)還記得去(qù)年4-6月的時候，大(dà)家都不知(zhī)道疫情還要持續多久。”
不過他指，香港也沒有到血流成河的地步，“其中(zhōng)一(yī)個最重要的原因是利息很低。尤其比較25年前，當時的利息是15-10%，現在是2.1%，這個利息負擔是很小(xiǎo)的。”
再加上美國瘋狂印鈔的背景下(xià)，目前全球資(zī)金太多，“錢不值錢了”，因此要尋找資(zī)産以獲取回報。
陽光房托的目标
過去(qù)一(yī)段時間，因環球利息持續走低，最好的辦法就是利用杠杆，提升借貸的比例作投資(zī)。
不過出身于投資(zī)銀行界的吳兆基，經曆了多次香港金融市場的高低起跌，投資(zī)都是比較保守的。
“我(wǒ)還記得在1997、1998年時，Hibor(香港銀行同業拆息)曾經最高是15%，加上最高的利息達到了三個月18%。簽這些借貸協議的時候，要小(xiǎo)心一(yī)點。”因此，對于證監會早前将房托基金借貸比例從45%提升到50%，吳兆基雖表示歡迎，但是對他們影響不大(dà)，因爲不會将借貸比例提升到這麽高水平。
随着去(qù)年第三季市場開(kāi)始轉好，陽光房地産基金亦把握機會于去(qù)年發債，做了幾次融資(zī)，也做了一(yī)些可持續化的貸款。吳兆基指，未來若是投資(zī)海外(wài)，包括國内項目，相信占比将不會超過20%，并會繼續以香港作主導的。
他又(yòu)指，投資(zī)仍然比較傾向零售項目，主要由于零售可做資(zī)産優化的空間比較大(dà)；酒店(diàn)回報則不及辦公樓，因爲要付給酒店(diàn)管理公司費用，而且酒店(diàn)的内部裝修也很貴。
葉美鈴則指，之前在北上廣深都有看項目，但之後希望離(lí)香港越近越好，因此預計會投資(zī)于大(dà)灣區。考慮到一(yī)般寫字樓體(tǐ)量很大(dà)，總價亦很高，加上有不少項目有小(xiǎo)業主過多問題，對于收購增加麻煩，因此比較看好購物(wù)中(zhōng)心。
他們亦看好廣州，但可惜的是，廣州合适的項目不是很多，因此她指通關之後一(yī)定要過去(qù)再看一(yī)些項目。
“看不到很有吸引力的投資(zī)機會，我(wǒ)們還是要等等，主要因爲利息太低，大(dà)家都不缺錢。”另外(wài)，她又(yòu)指在收購國内項目的時候也要考慮彙率，要評估人民币升值或貶值的風險。
“可能我(wǒ)們錯過了一(yī)些機會，但這也是香港企業的強項，就是風險管理、監控，這是我(wǒ)們要保持和強化的優勢。”吳兆基稱：“資(zī)金管理是非常重要的，所以我(wǒ)們比較謹慎。因爲是長線投資(zī)，所以謹慎一(yī)點是好的。”
作爲香港REITs市場的一(yī)個标杆，領展最近以32.047億元收購廣州太陽新天地購物(wù)中(zhōng)心，使内地資(zī)産占比提高到16.6%。
談到領展的成功，吳兆基認爲，領展規模比較大(dà)，亦多虧17年前他們将零售商(shāng)場全部證券化。“相信最大(dà)原因是當年政府将資(zī)産賣出來的時候，價格非常便宜。随着股價不斷上升，有機會将物(wù)業在更高的價錢賣出去(qù)，而套現的資(zī)金可以買新的資(zī)産。”
吳兆基指，他與領展行政總裁王國龍是認識多年的好朋友，相信與領展之間是良性競争，亦相信因爲領展的緣故，大(dà)家會多留意香港REITs市場。
以下(xià)爲觀點地産新媒體(tǐ)對恒基陽光資(zī)産管理行政總裁吳兆基先生(shēng)的采訪實錄：
觀點地産新媒體(tǐ)：爲什麽内地這一(yī)次隻放(fàng)基建做REITs？
吳兆基：第一(yī)，内地房地産市場還是買賣主導，不是以收租爲主。而REITs是以派息爲主的，所以需要有一(yī)個長線收租的基礎；香港的REITs每年可以派90%甚至95%、96%。
第二，内地基建很多，電廠、公路這些收入都更穩定一(yī)點，所以可以做這些項目的REITs。
項目業務分(fēn)類不一(yī)定是地産，新加坡就是這樣。相信國内是根據現在的經濟發展基礎，選定比較适合的行業來做REITs。
觀點地産新媒體(tǐ)：香港提到房托杠杆率可以放(fàng)到50%，内地這一(yī)次做公募REITs的時候，規定隻能用到28.6%，這個比例是不是太低了？
吳兆基：具體(tǐ)沒研究，最重要的是看償付比例，就是利息多少，能夠承擔多少。
像我(wǒ)們現在是22%、23%的負債率，比例很低，利息也很低，利息如果是5厘、6厘的時候，償付比就很不同了。
相信國内也是爲了穩健爲主，先看看放(fàng)到28%、30%左右可不可以承擔。最重要的是可持續發展，不是隻看今天，而是要長遠的發展。
觀點地産新媒體(tǐ)：這一(yī)輪疫情會不會使香港寫字樓的租金繼續往下(xià)走？什麽時候會到谷底？
吳兆基：目前香港寫字樓是供求問題，現在跨國機構非常審慎。
由于國外(wài)很多地方疫情還沒受控，因此暫時就以不變應萬變，等疫情真正受控的時候，再看香港、新加坡這些地方大(dà)方向要怎麽發展。
在需求停止、供應量持續影響下(xià)，相信消化時間也要比較長一(yī)點。
另外(wài)就是租金的幅度，他們要租新的寫字樓，但租金要便宜一(yī)點，需要減少開(kāi)支，所以我(wǒ)們看到在去(qù)中(zhōng)環化。
相信去(qù)中(zhōng)環化會是一(yī)個潮流，估計谷底是2022年、2023年，即還需要一(yī)段時間才能穩定下(xià)來。
當然最重要的是何時通關，通關和辦公樓、零售也是息息相關的，一(yī)個是消費，另外(wài)一(yī)個是投資(zī)。
觀點地産新媒體(tǐ)：對于陽光房托來說，最壞的時候過去(qù)沒有？
吳兆基：最壞的時間是去(qù)年第二季，當時不知(zhī)道怎麽回事，銀行也是非常審慎。我(wǒ)還記得去(qù)年四五六月時，大(dà)家不知(zhī)道疫情還要持續多久，疫苗還沒有出來，當時是不明朗的。
第三季開(kāi)始好一(yī)點，但也有一(yī)些疫情反彈的情況，現在應該是穩定了。但是如果沒有通關，始終沒有旅客的消費，跨國機構的決定還是沒有下(xià)，發展一(yī)定是慢(màn)一(yī)點的。
香港是開(kāi)放(fàng)型的經濟，不能單靠本地消費，所以一(yī)定要開(kāi)放(fàng)，通關是重要的。
觀點地産新媒體(tǐ)：香港的金融地位會不會受到一(yī)些影響？
吳兆基：過去(qù)12個月，香港的服務、金融做得非常好，還是最好的國際投資(zī)窗口，流通性非常高。
香港的樓房買賣非常活躍，特别是住宅，還有非常好的管理法規和監控，相信國際投資(zī)者對香港這方面是非常認可的。
當然香港的風險指數有一(yī)定提升，但我(wǒ)還是相信香港有非常強的競争力，新加坡交易所的成交跟香港還是沒得比。
香港和上海可以并存，港币的流通性很強，可以兌換美金、歐元，香港還是有它的優勢。
觀點地産新媒體(tǐ)：美元對人民币的彙率已經到了6.37，這對公司有什麽影響嗎(ma)？
吳兆基：對香港業務影響不大(dà)，對投資(zī)國内的資(zī)産會有一(yī)點影響。
我(wǒ)們要買國内資(zī)産的時候，需要考慮彙率波動，彙兌風險也是一(yī)個風險，也是需要管理的。
葉美鈴（陽光房地産基金投資(zī)及投資(zī)者關系總監）：因爲房托每年派息都在90%左右，所以彙率波動也會影響投資(zī)者最後的收益。我(wǒ)們在收購國内項目時也要考慮當時的彙率，要評估人民币升值或貶值的風險，要看融資(zī)是國内還是國外(wài)，要一(yī)攬子評估當時的情況。
吳兆基：我(wǒ)們投放(fàng)在海外(wài)的資(zī)産占比較小(xiǎo)，因爲是港币主導的。彙兌風險是一(yī)個風險，我(wǒ)們要讓投資(zī)者知(zhī)道。
觀點地産新媒體(tǐ)：内地開(kāi)發商(shāng)覺得港資(zī)企業近年發展得很慢(màn)，香港公司是不是過于穩健？太過保守了？
吳兆基：香港的房地産基金去(qù)年表現跑輸大(dà)市，就是過于穩健。因爲我(wǒ)們的利息很低，最好就是利用杠杆，提升借貸比例。
有些投資(zī)者會說，可以稍微激進一(yī)點，但是我(wǒ)也經曆過1997年，香港房地産大(dà)部分(fēn)時候都是比較保守的，因爲經曆過那個曆史的波動。
還記得在1997、1998年時，Hibor曾經最高是15%。當然我(wǒ)們歡迎證監會将房托借貸比例從45%提升到50%，但是對我(wǒ)們來說影響不大(dà)，因我(wǒ)們爲不會将借貸比例提升到這麽高。
觀點地産新媒體(tǐ)：上次在業績會上談到，以後會投内地一(yī)部分(fēn)業務，準備釋放(fàng)多少個點出來？在内地選擇哪些區域？有些什麽業态組合？
吳兆基：投資(zī)海外(wài)及内地項目，相信應該不會超過20%，香港還是主導。
從房地産基金經理角度來看，我(wǒ)們比較喜歡零售項目，因爲進行資(zī)産優化的空間比較大(dà)。寫字樓就是一(yī)棟樓，改造空間很小(xiǎo)。
葉美鈴：投資(zī)内地方面，之前在北上廣深都有看項目，但是看完之後發現，從地域的考慮還是離(lí)香港越近越好，大(dà)灣區如果能夠投資(zī)是最好的。
但是在深圳這邊，比如說寫字樓，先不說空置率怎麽樣，本身一(yī)棟樓的體(tǐ)量也是很大(dà)的，總價很高。而且有些已經不是單獨業主，已經分(fēn)層出售，小(xiǎo)業主過多，這對收購來說是很麻煩的。
從這個角度看，我(wǒ)們還是比較看好購物(wù)中(zhōng)心。當然也要結合股權架構，就是我(wǒ)們作爲一(yī)個外(wài)資(zī)進入之後，究竟派息的渠道能不能暢通？深圳那邊還是以内地架構爲主，我(wǒ)們要入股或者是買資(zī)産，相對來說限制會多一(yī)些。
整體(tǐ)來說，外(wài)資(zī)基金還是傾向于上海，因爲股權架構容易讓外(wài)資(zī)進入。當然我(wǒ)們也很看好廣州，但可惜的是，廣州合适的項目不是很多。
對我(wǒ)們來說，舊改比較困難，因爲如果要重建發展還是有點限制。從條例上還是傾向于買一(yī)些現有的項目收租，進行一(yī)些資(zī)産優化提升。
其實廣州本土消費力還是很強的，所以這次通關之後，我(wǒ)們也一(yī)定要過去(qù)再看一(yī)些項目。
觀點地産新媒體(tǐ)：成都、杭州這種強二線城市呢？
葉美鈴：我(wǒ)們的主力還是集中(zhōng)一(yī)線城市。
吳兆基：大(dà)灣區是優先考慮的地方。我(wǒ)們投資(zī)的範圍很大(dà)，可以投資(zī)辦公樓、零售商(shāng)場，也可以投資(zī)工(gōng)業、停車(chē)場，服務型的住宅也可以。
觀點地産新媒體(tǐ)：不考慮酒店(diàn)？
吳兆基：酒店(diàn)的回報其實并不高，因爲要給酒店(diàn)管理公司一(yī)筆比較大(dà)的費用，酒店(diàn)内部裝修也很貴，回報反而不及辦公樓。
觀點地産新媒體(tǐ)：現在香港房托企業中(zhōng)還是領展一(yī)家獨大(dà)，面對他們怎麽做差異化的競争？
吳兆基：領展當然規模是比較大(dà)的，這也要感謝政府在2017年前将他們的公共零售商(shāng)場全都證券化，所以他們有機會将差不多300個物(wù)業部分(fēn)賣掉，在香港可以發展物(wù)業，也投資(zī)在澳洲、英國等地。
我(wǒ)相信因爲領展的緣故，大(dà)家看香港會多一(yī)點。也可以看到，香港領展的回報是非常好的。
這也反映一(yī)點，香港證監會雖然規定很嚴格，但管理系統非常好，有一(yī)個非常好的管制，大(dà)家都相信這個公司的管理是可靠的。
觀點地産新媒體(tǐ)：當時政府允許領展團隊在上市公司裏有激勵機制，包括你們和後面的所有上市房托都沒有。
吳兆基：這是其中(zhōng)一(yī)點，但影響不是太大(dà)。相信最大(dà)的原因是賣出時非常便宜，所以股價不斷上升，有機會将物(wù)業在更高的價錢賣出去(qù)，套現的資(zī)金可以再買新的資(zī)産。
現在的資(zī)産是循環的，對他們來說有這個大(dà)的優勢。
葉美鈴：我(wǒ)們也相信REITs投資(zī)範圍改變之後，投資(zī)靈活性會更大(dà)。因爲以前可能比較在意是否是主要持股人，或者說是否整棟樓的單一(yī)業主。
在REITs規則改變之後，對于是合資(zī)方式還是拆售資(zī)産的投資(zī)，靈活性會更大(dà)一(yī)點。
對我(wǒ)們來說，無論是從資(zī)金量的角度還有産品在香港或者在國内的選擇，也會多一(yī)些。所以看到REITs規則改了之後，我(wǒ)們在投資(zī)方面的選擇也會更多。
吳兆基：現在證監會政策改變給了我(wǒ)們很大(dà)的探索空間，但是仍希望能夠控制，因爲要改造資(zī)産、活化資(zī)産、優化資(zī)産，可以控制的才會方便，沒有控制權很難優化。
相信這也是證監會的初心，就是希望有控制權在手上會方便很多，所以這個我(wǒ)們也是很歡迎的。
觀點地産新媒體(tǐ)：香港的市場很成熟，監管都要求持牌。
吳兆基：可能這樣我(wǒ)們也錯過了一(yī)些機會，但這也是香港的強項，就是風險管理、監控，這是要保持的優勢。
觀點地産新媒體(tǐ)：陽光房托香港有十幾個項目，寫字樓與商(shāng)場的比例是多少？未來這個比例會不會做調整？
吳兆基：資(zī)産價值差不多50對50，從第一(yī)天開(kāi)始就是這樣，沒有過分(fēn)依賴某一(yī)個業态，最初投資(zī)的目标也是這樣。
觀點地産新媒體(tǐ)：有人說去(qù)年所有在内地有資(zī)産的其實都賺了，您會覺得失去(qù)了一(yī)些時間嗎(ma)？
吳兆基：很難說，這兩年是非常特别的時間，就像1997、1998年一(yī)樣，經曆了很長的金融風暴。
去(qù)年銀行的風險管理是非常謹慎的，他們對流動資(zī)金的管理，對貸款的方向非常小(xiǎo)心，到第三季才開(kāi)始好一(yī)點。
當然我(wǒ)們把握住機會做了幾筆融資(zī)，也做了一(yī)些可持續化的貸款。所以去(qù)年是在準備，籌措資(zī)金，今年希望有機會。
我(wǒ)們很謹慎，資(zī)金要先在，如果不在，就要小(xiǎo)心一(yī)點。去(qù)年是第二次最壞的時間，現在慢(màn)慢(màn)好起來了。
觀點地産新媒體(tǐ)：香港沒到血流成河的地步吧？
吳兆基：沒有，其中(zhōng)一(yī)個最重要的原因是利息很低。比較25年前，當時的利息是15%、10%，現在是2.1%，利息負擔是很小(xiǎo)的。
觀點地産新媒體(tǐ)：利息低的原因是不是錢太多？
吳兆基：對，全球印的錢太多了。所以我(wǒ)經常說錢不值錢，錢印得太多了。
股票爲什麽上升？房地産價格爲什麽上升？就是錢太多，要買資(zī)産。所以量化寬松還是過分(fēn)了一(yī)點，美國應該收一(yī)點。
觀點地産新媒體(tǐ)：對内地商(shāng)業地産形勢怎麽看？
吳兆基：香港本地消費還不錯，因爲大(dà)家不能出去(qù)旅遊，隻能在本地消費。但是通常是以生(shēng)活需求爲主，比如超市，一(yī)些高端消費還是比較弱的。
相信國内也有一(yī)點相似，需要多一(yī)點時間才能恢複。
總體(tǐ)來說，無論香港還是國内，我(wǒ)們看見商(shāng)場出售的機會不多，看不到很有吸引力的投資(zī)機會。主要因爲利息太低，大(dà)家都不缺錢。
觀點地産新媒體(tǐ)：今年是陽光房托上市15周年，吳總有什麽個人感想？
吳兆基：我(wǒ)相信下(xià)雨有時，陽光有時。
我(wǒ)們經曆過2008、2009年的金融海嘯，也經曆過2019、2020年的危機。我(wǒ)記得股價下(xià)跌到最低的時候是9毛多，而上市時是2.6元，之後才慢(màn)慢(màn)漲上來了。
從一(yī)個長的時間看，陽光房托是很不錯的，希望在15周年的時候可以有更好的發展。
