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今年年初，城市更新行動被寫入“十四五”規劃。年中(zhōng)，各地密集發布城市更新行動計劃，推動城市更新行動駛入快車(chē)道。其中(zhōng)，上海宣布率先成立全國最大(dà)城市更新基金；北京、天津、重慶等地提出在土地、金融、審批等方面給予政策支持，以吸引社會資(zī)本參與城市更新。
未來，城市更新從過去(qù)政府主導，轉向在政府引導下(xià)社會資(zī)本參與的模式。在業内人士看來，社會資(zī)本和市場運作将成爲加速器，推動各地進入城市更新的快速發展期，由此将釋放(fàng)巨大(dà)的投資(zī)空間，将有更多的央企、國企，以及頭部民企參與到城市更新的賽道。
北上廣等城市更新計劃密集發布
2021年，城市更新被寫入“十四五”規劃，提出要加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。與此同時，今年政府工(gōng)作報告也提出“發展壯大(dà)城市群和都市圈，推進以縣城爲重要載體(tǐ)的城鎮化建設，實施城市更新行動”。
随後，各大(dà)城市不斷推進城市更新行動。北京、上海、廈門、長沙、福州、成都等地積極推進相關政策的落地。而6月最爲集中(zhōng)，包括北京、上海、廣州一(yī)線城市，以及重慶、濟南(nán)等二線城市均有所動作。
6月10日，北京市政府發布《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》，明确提出了老舊小(xiǎo)區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房更新等六大(dà)更新方式。
北京的指導意見特别強調了“鼓勵和引導市場主體(tǐ)參與城市更新，形成多元化更新模式”，對吸引社會資(zī)本參與城市更新給予了特别的政策窗口。
對此，中(zhōng)指研究院調查事業部運營總監吳建欽認爲，随着北京城市更新指導意見的落地以及後續相關細則的跟進，北京城市更新将全面加速。在推動社會資(zī)本積極入場的同時，形成城市更新的“北京模式”。
6月11日，廣州也發布了《廣州市規劃和自然資(zī)源局關于城市更新舊村(cūn)莊全面改造項目中(zhōng)小(xiǎo)戶型住房配置的意見（征求意見稿）》，從住宅配置、規劃複建、方案審批等方面對城市更新舊村(cūn)莊全面改造項目做出規定。
值得一(yī)提的是，在城市更新方面，上海不僅停留在政策層面，而是有了實質性的舉動。6月2日，上海宣布成立總規模約800億元的城市更新基金，定向用于投資(zī)舊區改造和城市更新項目。據悉，上述基金總規模約800億元，爲目前全國落地規模最大(dà)的城市更新基金，是由上海本土國企、大(dà)型開(kāi)發商(shāng)和險資(zī)共同成立。
土地等政策窗口吸引社會資(zī)本參與
除了一(yī)線城市之外(wài)，二三線城市也紛紛加入城市更新的大(dà)潮。
6月18日，重慶發布《重慶市城市更新管理辦法》，全面支持開(kāi)展城市更新。其中(zhōng)提到，采取協議出讓或公開(kāi)招拍挂（含帶方案招拍挂）方式辦理供地手續。而對增加公共服務功能的城市更新項目，有條件的可按不超過原計容建築面積15%左右比例給予建築面積支持，增設地上停車(chē)庫不計算容積率等。
對此，在中(zhōng)指研究院重慶相關人士看來，這是重慶城市更新發展的重要分(fēn)水嶺，有助于進一(yī)步推動城市更新全面實施。其中(zhōng)，重慶在土地出讓政策、一(yī)定條件下(xià)的建築面積支持等方面力度均較大(dà)，這将極大(dà)提高社會資(zī)本參與城市更新的積極性。
6月24日，天津市政府辦公廳印發《天津市老舊房屋老舊小(xiǎo)區改造提升和城市更新實施方案》。同樣在規劃、土地、金融、審批等關鍵方面給予政策支持。尤其是強調早調動社會資(zī)本參與，支持專業機構等社會力量投資(zī)參與各類更新改造項目。涉及建設周期長、投資(zī)規模大(dà)、跨區域以及市級重大(dà)城市更新項目，可通過政府授權方式，由具有實力的國有企業作爲實施主體(tǐ)。城市更新項目的公共停車(chē)場、充電樁、能源站等配套公共服務設施可以由實施主體(tǐ)負責運營。
據悉，6月17日，天津市城投集團作爲首批城市更新項目實施主體(tǐ)，與國家開(kāi)發銀行天津市分(fēn)行簽署1200億元項目合作協議。金融機構對城市更新的支持力度可見足夠大(dà)。
從目前來看，城市更新的複雜性決定了對政府的治理更加依賴。而城市更新治理的體(tǐ)系，将提升城市更新推進效率。
在吳建欽看來，此前，縱觀全國，廣東省基于“三舊”改造建立了較爲健全的政策體(tǐ)系并取得了顯著的成效，而其他城市更新政策體(tǐ)系仍然較爲單薄，導緻城市更新的進程也相對緩慢(màn)。而随着各地城市更新政策出台，未來城市更新将全面加速。
城市更新多元化投融資(zī)機制加速形成
長期以來，資(zī)金壓力是制約城市更新進程的主要原因之一(yī)。從近期各地披露的城市更新方案中(zhōng)的土地和資(zī)金政策來看，無論是上海建立城市更新基金，還是北京、重慶鼓勵金融機構創新金融産品支持城市更新，城市更新多元化投融資(zī)機制正加速形成。
在房地産行業規模增速放(fàng)緩的大(dà)趨勢下(xià)，面對城市更新的巨大(dà)投資(zī)空間，房企在城市更新領域早已加速布局拓展。
據克而瑞統計數據顯示，進入到城市更新領域的房企中(zhōng)，TOP50房企占了6成以上，并且多數已經有5-10年時間。比如，佳兆業、時代中(zhōng)國、富力地産、中(zhōng)國恒大(dà)、奧園集團、龍光地産等房企，城市更新土地儲備建築面積均在2000 萬平方米以上。
勁松街道引入北京願景集團進行老舊小(xiǎo)區綜合改造和有機更新。圖片來源 企業供圖
随着各地城市更新的加速推進，還将有更多的企業加入到城市更新的賽道上來。6月3日，華遠地産(600743,股吧)與金科股份(000656,股吧)達成戰略合作，将在城市更新、産城融合等領域充分(fēn)合作。此外(wài)，在濟南(nán)，中(zhōng)交集團、融創集團、中(zhōng)鐵十一(yī)局、國人集團、華潤集團等，也已參與到一(yī)些重點片區的城市更新改造中(zhōng)。
而在上海800億元的城市更新基金中(zhōng)，上海地産集團與招商(shāng)蛇口(001979,股吧)、中(zhōng)交集團、萬科集團、國壽投資(zī)、保利發展、中(zhōng)國太保(601601,股吧)、中(zhōng)保投資(zī)簽署戰略合作協議。對此，易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進表示，參與主體(tǐ)多，能夠真正配合後續城市更新工(gōng)作的開(kāi)展。上海地産集團作爲本地城市運營和土地運營的大(dà)房企，與其他企業合作，有助于更好落實上海城市更新計劃。
在北京，截至6月1日，已先後公布2批老舊小(xiǎo)區改造項目計劃，共308個項目、299個小(xiǎo)區。對此，吳建欽表示，一(yī)般情況下(xià)，市屬國企、區屬國企、部分(fēn)聚焦存量業務的民營企業均會結合自身的業務特點參與競标。從北京發布的政策來看，社會資(zī)本可通過提供專業化物(wù)業服務、“改造+運營+物(wù)業”、提供專業服務、作爲實施主體(tǐ)四種模式參與老舊小(xiǎo)區改造。
在克而瑞分(fēn)析人士看來，在未來2-3年，城市更新的格局會發生(shēng)非常大(dà)的變化。其中(zhōng)，央企會更多地介入城市更新，而頭部房企也會通過城市基金等方式參與城市更新。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 李世輝
