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上半年銷售高增長且分(fēn)化加劇，下(xià)半年拿地、開(kāi)工(gōng)将回升。
2021年上半年,全國新建商(shāng)品房銷售保持極高活力，商(shāng)品房單月銷售規模較2020年、2019年同期均大(dà)幅增長，但區域分(fēn)化表現也前所未有之突出,前5月東部地區銷售面積近3億平方米。與此同時, 新開(kāi)工(gōng)、土地購置規模持續低位的影響，施工(gōng)建安投資(zī)成爲開(kāi)發投資(zī)主支撐。
下(xià)半年，我(wǒ)們認爲，随着去(qù)年基數上升和需求過度透支，行業銷售規模增速也将持續收窄至低位增長甚至負增長。土地供應高峰和開(kāi)工(gōng)壓力下(xià)拿地和開(kāi)工(gōng)面積較上半年将有較大(dà)幅度回升，但在“三條紅線”及信貸壓力下(xià)開(kāi)發投資(zī)增速亦難有大(dà)幅增長空間。
上半年總結
01
前5月銷售規模較過去(qù)兩年增長超36%，東部地區銷售面積超3億方（本節有删減）
據國家統計局數據：1—5月，商(shāng)品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年1—5月增長19.6%。商(shāng)品房銷售額70534億元，增長52.4%；比2019年1—5月增長36.2%。
……略……
東部地區是全國銷售規模主支撐源和增速主增長點。1—5月，東部地區商(shāng)品房銷售面積28385萬平方米，創近兩年新高且增速高于全國水平。前5月東部地區商(shāng)品房銷售面積同比增長42.5%，不僅遠高于西部和東北地區，而且漲幅較因疫情前值較低的中(zhōng)部地區高1.2pts。如浙江、福建、江蘇等省份城市普遍出現新房沽清、秒開(kāi)秒罄等現象，是當前全國商(shāng)品房銷售的主要支撐。
02
前5月新開(kāi)工(gōng)累計同增速僅7%爲五年内同期最低，5月同比降6%已至負增長（本節有删減）
據國家統計局數據：1-5月，房屋施工(gōng)面積839962萬平方米，同比增長10.1%，漲幅較4月收窄0.4pts。房屋新開(kāi)工(gōng)面積74349萬平方米，增長6.9%，漲幅收窄6.8pts。房屋竣工(gōng)面積27583萬平方米，增長16.4%，漲幅收窄1.5pts。
……略……
對比曆年新開(kāi)工(gōng)規模，2021年前5月房屋新開(kāi)工(gōng)面積累計增速爲除2020年外(wài)曆史最低。2021年前5月累計同比增速跌破10%表明當前房企在房屋新開(kāi)工(gōng)方面投資(zī)的乏力和審慎。
03
融資(zī)嚴管與土拍雙集中(zhōng)疊加，前5月土地購置面積同比跌7.5%規模曆年最低
據國家統計局數據：1—5月，房地産開(kāi)發企業土地購置面積4396萬平方米，累計同比由4.8%下(xià)降15pts由正轉負下(xià)跌7.5%。相比往年而言，2021年前5月也處于曆史最低位。連續兩年土拍購置面積低于5000萬平方米的同時規模較2020年再低7%。
集中(zhōng)供地下(xià)房企多将拿地重心優先聚焦于核心城市，因此全國整體(tǐ)土地購置面積自4月起年初高點快速走低并回歸負增長區間，至5月同比降幅已擴大(dà)至31.6%。
04
前5月加快竣工(gōng)施工(gōng)建安投資(zī)抵消開(kāi)工(gōng)拿地雙放(fàng)緩拖累，開(kāi)發投資(zī)增速仍保持18%（本節有删減）
……略……
……略……
随着竣工(gōng)交付節點的到來，“低開(kāi)工(gōng)高竣工(gōng)”下(xià)一(yī)方面施工(gōng)面積增速逐漸走低，另一(yī)方面竣工(gōng)面積增速快增至曆年高點。兩者消化下(xià)自3月起開(kāi)發投資(zī)同比及累計同比增速均逐漸收窄至18%，但上半年增速仍保持10%以上高增。一(yī)方面房屋新開(kāi)工(gōng)面積與竣工(gōng)面積之間的剪刀差快速縮小(xiǎo)，至5月末已降至近十年低點；另一(yī)方面商(shāng)品房銷售面積與竣工(gōng)面積之間的差距也在快速降低。
05
商(shāng)品房待售面積連續3個月回落至5.1億平，住宅較年初庫存下(xià)降超千萬方（本節有删減）
據國家統計局數據：5月末，商(shāng)品房待售面積51026萬平方米，比4月末減少410萬平方米。其中(zhōng)，住宅待售面積減少399萬平方米，辦公樓待售面積減少13萬平方米，商(shāng)業營業用房待售面積減少7萬平方米。
……略……
下(xià)半年展望
06
銷售分(fēn)化延續，東部增幅回落、中(zhōng)部東北部城市回調壓力加大(dà)，整體(tǐ)規模低速增長
商(shāng)品房銷售來看，随着去(qù)年基數上升和需求過度透支，半年整體(tǐ)行業銷售規模增速也将持續收窄至低位增長甚至負增長。
首先，上半年主要支撐的浙江、江蘇、福建、廣東等的二三線城市樓市火(huǒ)爆，江西、河南(nán)、四川等省份的二線及核心城市的量價補漲，市場需求消耗透支和房價激增下(xià)，改善需求難以及時補充且剛性需求難以承擔房價，恐慌情緒也趨向平靜，二者難以在下(xià)半年繼續支撐地區樓市銷售，銷售規模增幅環比大(dà)概率回落，将極大(dà)制約行業規模繼續增長的空間和動能。
其次，上半年新開(kāi)工(gōng)規模較低，尤其三季度熱點城市新增供應面積恐将出現“青黃不接”，供應不濟而導緻成交數據下(xià)滑，譬如泉州、嘉興、金華等出現的“一(yī)房難求”現象仍将持續或擴散。
再次，就是需求端的購房支付能力受限。随着金融政策收緊，房貸利率上升，各地區居民信貸端在2021年上半年已出現明顯收緊，如嚴查經營貸以及房貸利率幾度上調。購房成本增加，也将抑制二三線城市銷售規模的增長。
最後，基于2020年下(xià)半年銷售規模基數較高，因此銷售規模增速也将有所下(xià)降。
分(fēn)化現象将更加細化深化，包括地區分(fēn)化、闆塊分(fēn)化、客群分(fēn)化等。全國而言，東部地區仍将蟬聯銷售表現最佳，東北地區整體(tǐ)規模增速将繼續收窄。單城市而言，核心闆塊“一(yī)房難求”,新區、鄉鎮闆塊等則各憑禀賦，市場表現将愈發冷熱分(fēn)化。
07
非22城供地高峰将推土地購置規模回升，高貨值地塊加快入市推動新開(kāi)工(gōng)增速回升
房企拿地方面，預計下(xià)半年全國土地購置面積将迎來一(yī)輪較大(dà)回升，整體(tǐ)增速有望與過去(qù)兩年持平。一(yī)方面，22城已結束兩輪集中(zhōng)供地，土地供應規模占全年供應計劃比例不高，因此下(xià)半年9、10月份第二、三輪集中(zhōng)供地核心城市仍将有較大(dà)規模土地出讓；另一(yī)方面，随着22城集中(zhōng)土拍收尾，7、8月份房企自然也會将把資(zī)金目标投向其他具有潛力的二線和三四線城市，在22城之外(wài)的土地投資(zī)節奏重新回歸正軌。因此，下(xià)半年土地購置面積将較上半年有明顯回升，全年土拍規模預計将與過去(qù)兩年持平，增速有望再次回正。
新開(kāi)工(gōng)方面，下(xià)半年過去(qù)一(yī)年内成交的熱點地塊将于下(xià)半年陸續開(kāi)工(gōng)。房屋新開(kāi)工(gōng)面積單月破2億方，已有初步回升苗頭。一(yī)方面，在房企資(zī)金受限和銷售規模擴大(dà)的雙重權衡下(xià)，去(qù)年以來重點一(yī)二線城市地塊加快開(kāi)工(gōng)入市銷售可讓房企獲得更高的收益，加之當前核心一(yī)二線城市仍處于熱銷期，入市項目普遍可快速實現資(zī)金回正。随着房企于核心城市購置的高價值地塊開(kāi)工(gōng)入市，後續整體(tǐ)新開(kāi)工(gōng)規模單月增速有望回正，對應的建安投資(zī)額也有望回升至高位。
08
竣工(gōng)大(dà)年加緊施工(gōng)疊加新開(kāi)工(gōng)、土地購置回升支撐開(kāi)發投資(zī)增速高位保持
下(xià)半年房地産開(kāi)發投資(zī)額将繼續維持高位體(tǐ)量增長，主要基于兩個方面。一(yī)方面，下(xià)半年土拓投資(zī)和建安投資(zī)預期樂觀，房企在核心城市積極開(kāi)工(gōng)、拿地下(xià)兩者投資(zī)規模将較上半年有明顯提升；另一(yī)方面2021年竣工(gōng)大(dà)年的大(dà)背景不會改變，建安投資(zī)融資(zī)并爲設限，房屋施工(gōng)面積随着交付節點的到來在下(xià)半年繼續保持高位。兩項支撐下(xià)全國房地産投資(zī)規模和增速将繼續保持高位。
本文爲《2021上半年中(zhōng)國房地産總結與展望：行業篇》删減版
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