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圖爲：“仁和三兄弟(dì)”中(zhōng)公園都會項目沙盤
憑借2020年内高頻的土地出讓以及創下(xià)新高的住宅成交量，順義成爲僅次于大(dà)興、昌平、通州成交套數的第四大(dà)區域，樓市熱度不斷攀升。同樣是在順義，就在絕大(dà)多數闆塊因爲“70/90”政策而生(shēng)出去(qù)化焦慮的2020年，整體(tǐ)區域開(kāi)發略晚的仁和闆塊，則憑借低于其他區域的新盤售價以及“不限價”商(shāng)品住宅的房産屬性，逐漸出現在了諸多剛需及剛改客群的置業版圖之上。
進入2021年，伴随着大(dà)批拿地于2020年的項目入市銷售，順義仁和闆塊内新盤項目的“内卷”狀況似乎有所加劇。近期，北京商(shāng)報記者在走訪該闆塊時發現，布局仁和鎮的“仁和三兄弟(dì)”除了在前期力拼速度、搶跑入市外(wài)，現如今更是開(kāi)始比拼起戶型及贈送面積，同時在一(yī)些特定節點，房源價格也做出了一(yī)定讓步。值得一(yī)提的是，爲了争奪區域内有限的置業客群，售樓處門前“搶客戶”的現象也随之出現。
激烈的攔截與飄綠的網簽
業内人口中(zhōng)的“仁和三兄弟(dì)”，指的是拿地于2020年8月27日的公園都會、龍湖雲河硯以及路勁禦和府，三大(dà)項目對應的開(kāi)發商(shāng)分(fēn)别爲“旭輝+城建+首開(kāi)”聯合體(tǐ)（項目由旭輝主要操盤）、龍湖（地塊由平安競得，後引入龍湖操盤）以及路勁。因項目所處的順義仁和鎮已多年未有住宅地塊供應，定位剛需、剛改客群的公園都會、龍湖雲河硯以及路勁禦和府三個項目，也由此成爲了現如今仁和闆塊中(zhōng)的主角。
北京商(shāng)報記者在近期的走訪中(zhōng)發現，爲了促進去(qù)化，“仁和三兄弟(dì)”均在項目營銷方面“各顯神通”：公園都會以項目緊鄰公園、高得房率，以及“南(nán)向陽台、北向露台對雙陽台”爲核心宣傳點進行推介；側重改善客群的龍湖雲河硯，則在戶型設計之外(wài)，着重強調龍湖的精裝功力及龍湖物(wù)業的服務力，稱購買龍湖的房子對居住感受和未來的保值增值都是一(yī)大(dà)優勢；企業名氣相比龍湖、旭輝略遜一(yī)籌的路勁，此次對于禦和府的産品定位也是剛需及剛改，其以高得房率以及最小(xiǎo)戶型滿足普宅标準、闆塊内最低上車(chē)門檻作爲核心宣傳點。
從價格來看，“仁和三兄弟(dì)”首期的銷售單價普遍在4萬元左右。值得一(yī)提的是，三個項目的實際售價均低于企業此前的備案價格。這似乎并不難理解，畢竟在拼戶型、拼贈送之外(wài)，對于樓盤銷售最爲見效的一(yī)招，莫過于在價格上做出一(yī)定讓步。
記者了解到，爲了争取到順義本地、乃至來自朝陽望京等區域的外(wài)溢購房需求，公園都會、龍湖雲河硯以及路勁禦和府三個項目都嘗試過 “特惠房源”的策略，在價格上做出了一(yī)定讓步。據悉，今年初率先開(kāi)盤的路勁禦和府項目，早在春節前夕就推出了春節購房優惠；緊随其後開(kāi)盤的龍湖·雲河硯，也推出了首期“搶先價”；項目信息釋放(fàng)最晚的公園都會，也有低總價特惠房源以及限時優惠。而在端午節前後，三個項目也推出了不同程度的優惠活動來吸引購房者。
那麽，經過一(yī)段時間的銷售後，位置臨近、配套共享，同台打擂的“仁和三兄弟(dì)”現實去(qù)化幾何？
北京商(shāng)報記者通過市住建委網站查詢項目樓盤表發現，公園都會（備案名：安林嘉苑）截至目前共獲得一(yī)次預售許可，合計有775套房源獲批預售。截至6月26日，已簽約套數爲84套；除此以外(wài)，另有已預訂房源65套，處于資(zī)格核驗中(zhōng)的房源8套。按照775套房源、網簽42套計算，當前去(qù)化率僅爲5.4%，可謂滿眼飄綠（根據住建委網站，沒被賣出的房子爲綠色的）。
龍湖·雲河硯（備案名：汀瀾家園）截至目前共獲得兩次預售許可，分(fēn)别爲3月14日及5月18日，合計有680套房源獲批預售。截至6月26日，該項目未有實際網簽數據生(shēng)成，但樓盤表可見部分(fēn)房源被客戶鎖定。具體(tǐ)來看，在其首批預售的9棟樓、348套房源中(zhōng)，已預訂房源爲34套，另有 2套處于資(zī)格核驗中(zhōng)；第二批獲預售許可的9棟樓、332套房源中(zhōng)，僅有1套處于資(zī)格核驗中(zhōng)。
路勁禦和府（備案名：和仁景苑）截至目前共取得兩次預售許可，分(fēn)别爲1月28日及6月13日，合計獲批預售的房源爲1294套。截至6月26日，首批預售的14棟樓、723套房源中(zhōng)，網上聯機備案163套，已預訂房源爲13套；第二批獲預售許可的8棟樓、571套房源中(zhōng)，合計有15 套處于資(zī)格核驗中(zhōng)。按照1294套房源、網簽163套計算，當前去(qù)化率約爲12.6%。
據知(zhī)情人士透露，近期北京主管部門對商(shāng)品房購房合同進行了調整，對保證購房者權益的方面加大(dà)了要求，開(kāi)發商(shāng)都在忙着調整，導緻整體(tǐ)網簽速度有所放(fàng)緩。“這在一(yī)定程度上會對開(kāi)發商(shāng)樓盤的網簽數據更新産生(shēng)滞後的影響。”
去(qù)化壓力凸顯路勁、旭輝紮堆搶客風起
位置臨近、配套共享，體(tǐ)量都不小(xiǎo)的“仁和三兄弟(dì)”，合計将爲順義仁和闆塊提供超過4200套房源。算上周邊規劃發展更早、配套相比之下(xià)更爲成熟的順義老城區、後沙峪等闆塊，布局仁和鎮的幾家開(kāi)發商(shāng)關于樓盤去(qù)化，似乎也變得焦慮了起來。
北京商(shāng)報記者走訪項目當日留意到，除了龍湖，包括旭輝、路勁在内的兩家開(kāi)發商(shāng)在公園都會、雲河硯兩大(dà)售樓處聚集的街面上，安排了十餘個人“搶客戶”，這些人在銷售口中(zhōng)被稱之爲“自渠”。這些身着白(bái)襯衫、手持宣傳冊的自渠在街面上攔截有意看房的購房者，并遞上自家樓盤的宣傳冊；路勁方面的自渠，甚至還提供“車(chē)接車(chē)送”的看房服務。
盡管“仁和三兄弟(dì)”在建設初期盡可能在産品梯度上形成了區分(fēn)，但現實情況顯示，位置臨近、配套共享的三個項目間的競争，實則也較爲激烈。北京商(shāng)報記者探訪仁和闆塊當日，三個樓盤項目的銷售人員(yuán)在對自家項目進行推介的同時，基本上都“委婉”地指出了隔壁競品項目的劣勢。比如，某盤得房率不高，影響購房者未來居住舒适度。以路勁、旭輝的銷售人員(yuán)爲例，均強調自家樓盤算上贈送，絕大(dà)多數在售戶型産品的得房率超過90%。
此外(wài)，拿地樓面價過高可能影響開(kāi)發商(shāng)建設品質的說辭，也被其中(zhōng)兩家銷售人員(yuán)多次提及。這似乎在一(yī)定程度上“擠兌”了“仁和三兄弟(dì)”中(zhōng)，拿地樓面價處于“2w+”水平的路勁禦和府。據悉，公園都會、龍湖雲河硯、路勁禦和府的拿地樓面價分(fēn)别是15128元/平方米、16671元/平方米和21196元/平方米。
不過，對于略高于其他兩家項目的拿地樓面價，路勁禦和府方面的案場銷售則回應稱，這是因爲自身項目配建少所緻，并不代表着項目會壓縮成本甚至減配建設。
值得一(yī)提的是，現如今激戰正酣的“仁和三兄弟(dì)”，項目間的競争實際上早在拿地後便已顯露出端倪。爲了實現較好的去(qù)化，路勁從公布案名到預售開(kāi)盤，都做到了“搶跑”，該項目于2020年11月公布案名，首期在今年1月30日實現開(kāi)盤，是“仁和三兄弟(dì)”中(zhōng)最早入市銷售的新盤項目；由龍湖操盤的平安地塊，則在2020年的最後一(yī)個月曝光了項目案名——龍湖雲河硯，并在今年3月下(xià)旬開(kāi)盤；在雲河硯之後，公園都會的項目案名在2021年初方曝出，至4月中(zhōng)旬項目首期開(kāi)盤。
“路勁在拿地後迅速展開(kāi)營銷及建設動作，就是爲了搶得時間紅利。” 諸葛找房數據研究中(zhōng)心分(fēn)析師梁楠在接受北京商(shāng)報記者采訪時表示，面對區域内短期湧現的大(dà)批商(shāng)品房供應量，哪家開(kāi)發商(shāng)能在預售環節搶占先機，在一(yī)定程度上便意味着哪家能在銷售之初奠定一(yī)個良好的開(kāi)端。
從供地大(dà)區到“新晉紅海”
2020年成爲“供地大(dà)戶”的順義，毫無疑問是2021年最受外(wài)界矚目的京城熱門置業闆塊之一(yī)。
“綜合看最近幾年北京各區樓市的新建住宅成交，其中(zhōng)升溫最明顯的一(yī)個區域肯定是順義區域。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉在接受記者采訪時表示，從數據可以看到，2020年全年順義住宅合計成交4027套，同比上漲142%，漲幅全北京領先，2021年截止日前成交突破近2000套，有望再次刷新之前的年度紀錄。
談及2020年以來随着順義崛起而成長起來的仁和闆塊，梁楠認爲，整體(tǐ)而言，仁和闆塊的發展前景良好，具有一(yī)定的區域競争力。
“首先，從區位來看，順義區仁和鎮臨近首都國際機場，臨近潮白(bái)河景區，具有交通便捷的優勢和較爲優渥的居住環境；其次，随着多個房企布局仁和鎮，組團式供地也會給區域帶來一(yī)定的吸引力，加之周圍産業園區的發展，将會形成一(yī)定的産業帶動效應及人口聚集。另外(wài)，三個項目各具特色，形成一(yī)定的産品梯度，價格相較于其他闆塊對剛需、剛改客群更爲友好，吸引‘産業人群’”和 ‘剛需人群’的流入。” 梁楠如是概括仁和闆塊存在的利好。
不過，上述業内人士也指出，對于現階段仁和闆塊這樣一(yī)個供大(dà)于求的闆塊而言，一(yī)場全面比拼的區域競争已經是在所難免。這在“仁和三兄弟(dì)”的近身肉搏中(zhōng)，可見一(yī)斑。
在張大(dà)偉看來，順義區域在當下(xià)已新晉北京市場又(yòu)一(yī)大(dà)“紅海”，僅次于房山。“順義作爲北京改善需求主場，在過去(qù)幾年迎來大(dà)量的剛需供應，一(yī)方面使得改善需求得不到滿足，一(yī)方面又(yòu)積壓了大(dà)量的剛需房源難以銷售，比如馬坡、仁和、牛欄山等闆塊。過去(qù)，順義大(dà)部分(fēn)的改善項目屬于‘藍(lán)海’，賣的都可圈可點，但最近幾年陷入了‘70/90’的‘紅海’大(dà)戰！”
張大(dà)偉認爲，目前包括仁和闆塊在内的部分(fēn)順義項目，在交通配套方面存在一(yī)定短闆。“有地鐵的項目就可以全北京找客戶，眼下(xià)，順義的項目基本也就之隻能依賴周邊的望京了！”
确實從交通來看， “仁和三兄弟(dì)”在當下(xià)并不具有優勢。三個項目雖鄰近首都國際機場，但項目周邊隻有公交車(chē)站，距離(lí)最近的地鐵站“順義站”也要接近8公裏，公共交通不太便利。但因距離(lí)六環較近，對于有車(chē)一(yī)族而言，自駕出行會更爲方便。
項目方面，顯然也在竭力彌補現階段闆塊内公共交通方面的“短闆”問題。記者在走訪過程中(zhōng)了解到，公園都會、龍湖雲河硯以及路勁禦和府這三個項目，均計劃後期增設小(xiǎo)區到地鐵站的接駁車(chē)，以此便利業主出行。
北京商(shāng)報記者
