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後續最新樓市動态将第一(yī)時間在視頻号更新！
看完蘇州樓市，有兩大(dà)感想！
一(yī)是市場很冷淡，冷到不像長三角的城市！
二是房子品質很湊合，湊合到不像長三角城市！
蘇州的大(dà)邏輯，在前一(yī)篇文章中(zhōng)已經說過，沒看的朋友可以點擊藍(lán)字回顧。
今天是第二篇，蘇州市場特點與買房邏輯！
蘇州樓市，可以說是當下(xià)全國的一(yī)股清流。
爲什麽這麽說？
當下(xià)全國主流城市，都有愈來愈明顯的改善化趨勢。
首先就面積段來說，哪怕武漢，我(wǒ)們如此吐槽他的品質，但是人家也想掙改善的錢，新房動辄就是130平起步大(dà)平層。
但是蘇州樓市，就真的是老老實實在幹剛需，不是說有多差，而是平庸沒有亮點。除了太湖新城看到成片的大(dà)面積，其他各大(dà)闆塊主流都是89-120的純剛需面積段。
在産品設計上，也是與主流格格不入。在杭州、重慶，随處都是小(xiǎo)高層，玻璃幕牆外(wài)立面，雙陽台，無論是外(wài)觀，還是實用性都沒的說，對城市界面也有很大(dà)的提升。
但在蘇州，這些反而是少數。在東環上回望園區，映入眼簾的除了大(dà)褲衩，就是一(yī)片灰蒙蒙、黃不拉幾的居住區。同樣3w+的地段，在杭州搖号獲得的品質感，要比蘇州強太多。
園區湖西 對比強烈的外(wài)立面
樓市剛需化，帶來的是改善市場的尴尬。
蘇州的地産朋友是這麽形容的：核心地段沒有好産品，有好産品的，地段又(yòu)瞧不上。
實地看過之後，也确實如此。園區已經沒啥地了，湖西作爲園區最早發展起來的核心闆塊，雖然依舊是高端改善關注的焦點，但是樓齡确實大(dà)了。而目前大(dà)平層供應充足的地方，卻在太湖新城，也不是市場認可的主流。
如果說武漢樓市是缺乏對剛需的尊重，蘇州樓市是太過尊重，反而導緻不思進取，對改善沒有提前規劃，導緻如今進退兩難。
所以，爲什麽今年蘇州的高端改善市場，能走出一(yī)波獨立上漲行情？湖西和玲珑這些頂級闆塊，反而是越豪越能漲？
還是因爲核心地段的改善産品實在稀缺，而嚴格的首付杠杆，對于千萬級購買力的人群來說，反而影響沒那麽大(dà)，畢竟這是拿來裝錢的地方。
這是蘇州區别其他市場最大(dà)的特點。
未來，這些核心地段的改善産品，還會是區域領漲的标杆，有錢依舊可以買。
當然，這些改善産品的資(zī)金門檻也非常高，反而不是市場的關注的重點。
蘇州樓市第二特點，就是一(yī)核四城的中(zhōng)庸之道，讓3w+附近闆塊争的面紅耳赤。
蘇州超過4w+的闆塊，差不多就是園區核心與獅山，這些闆塊已經是所有蘇州人的共識，但遺憾的是這些區域新房供應非常之少，買房大(dà)多靠搶，門檻也來到400萬以上。
同時，2萬以下(xià)的剛需闆塊也極少，蘇州大(dà)多鎮區的價格都已經來到2w，比如相城區的黃埭，美的某項目目前僅剩小(xiǎo)洋房在售，價格也是2.1w，隻有作爲園區剛需外(wài)溢的運東，在2w以下(xià)還能挑挑。
真正的紅海區，就是3w附近的中(zhōng)間地帶。
蘇州來到3w附近的闆塊，真的非常之多，大(dà)概可以分(fēn)成兩類：
一(yī)類是争論不休的3大(dà)新城；
一(yī)類是實力相當的園區核心外(wài)溢。
兩類的邏輯有些不同，下(xià)面我(wǒ)分(fēn)開(kāi)來說說。
先來說說蘇州市場目前最火(huǒ)的3大(dà)新城。
先亮結論，更看好高鐵新城。
因爲這是目前3大(dà)新城中(zhōng)唯一(yī)配套先行的闆塊，氛圍确實不錯。并且，高鐵新城與園區距離(lí)不算遠，可以便捷的接受園區的外(wài)溢。
再加上，蘇州無緣機場後，高鐵就是城市唯一(yī)門面，憑借高鐵的人流與門面，本身就有發展商(shāng)務的潛質，所以這塊區域也規劃部分(fēn)寫字樓與标志(zhì)性大(dà)樓。最近利好也不少，京東雲谷等産業落地，也給高鐵新城留下(xià)不少想象空間。
總的來說，高鐵新城既有産業，又(yòu)能承接園區外(wài)溢，并且還有看得到的配套，在3w這個價位，後勁潛力是最大(dà)的。
而綜合實力最好的科技城，爲何我(wǒ)不看好呢？
雖然科技城看起來很強，但這個闆塊有一(yī)個最大(dà)的硬傷，就是遠。
這個遠，是相對于園區而言的遠。他是區别于園區之外(wài)，獨立的産業新城。但現在又(yòu)不像園區那樣，有足夠的外(wài)溢能力，屬于内外(wài)無援，隻能依靠内生(shēng)産業落地來吸引人氣。
但現在的情況就是，做不到！
我(wǒ)們這次考察，最大(dà)的感受就是大(dà)片大(dà)片的空地，見不到任何的商(shāng)業，哪怕是小(xiǎo)小(xiǎo)的便利店(diàn)，或是臨街的沙縣小(xiǎo)吃。
雖然這裏規劃的産業，看起來很高端，但都是以科研爲主的研究所，研發中(zhōng)心園區，以及政務單位和高校，但這些産業其實是無法帶動大(dà)規模就業的。
蘇高新軟件園
所以，現在的科技城最大(dà)的問題：
它是區别于園區的一(yī)個獨立闆塊。
首先，未來能否起來？未知(zhī)！
第二，産業能不能帶來大(dà)規模的人氣？未知(zhī)！
以蘇州如此散的分(fēn)布來看，入手科技城要等待的時間，真的不短。
最後，說說兩大(dà)太湖新城，美是真美！環境還真的好！
并且我(wǒ)是在蘇州考察4天之後，看到的最具現代化設計理念的産品，這才是動辄180，235的豪宅産品，并且還能直面太湖湖景，确實心動。
然并卵，這裏幾乎沒有産業落地，建起的寥寥幾座高樓，也幾乎沒有絲毫企業辦公，而這裏的總價已經高達500萬以上，周邊打個車(chē)都打不到。
隻能說這裏隻适合蘇州本地富豪區，投資(zī)玩家沒必要。
再來說說第二類園區外(wài)溢的3w闆塊，主要就是吳中(zhōng)城南(nán)、尹山湖、勝浦、甪直、運東。
其實吳中(zhōng)城南(nán)，自認爲自己不是園區外(wài)溢闆塊，而是整個蘇州的核心老城。這就跟尹山湖不承認自己是吳中(zhōng)，瘋狂說自己是獨墅湖西一(yī)樣。
但在我(wǒ)看來，這兩個闆塊，其實最後都得靠園區。這兩個闆塊周邊的配套還算完善，發展也比較成熟，隻是沒有産業集聚，最終還是得依賴園區，誰離(lí)園區更近，交通更便利，誰就更有優勢。
勝浦就要單獨說說，有着園區的金字招牌，又(yòu)有自貿區的利好，因此價格也來到3w附近，但我(wǒ)認爲這個闆塊，要等等基本面了。
如果這個闆塊2.5w我(wǒ)認爲還有些空間，但來到3w真的非常尴尬，競品實在是太多了，但在這些3w闆塊裏，隻有勝浦連路都還沒修順溜。
要知(zhī)道3w再往上走，接盤人群一(yī)定是改善。勝浦的産業最終如何我(wǒ)不确定，但我(wǒ)知(zhī)道園區的的招牌再香，3w的價格，看着一(yī)片廠房，我(wǒ)也不一(yī)定敢下(xià)手。
最後再說說甪直，這應該是蘇州市場，僅有的在2w附近，還能有不錯概念，享受産業外(wài)溢的闆塊。
而要說清楚甪直的價值，就要看看桑田島，作爲獨墅湖科研最東邊的産研生(shēng)态保護區。在這裏又(yòu)看到了熟悉的華爲研發中(zhōng)心，歐式建築，占地面積也不小(xiǎo)，完全是熟悉的松山湖的味道。
而甪直的價值就在于，這是桑田島附近最近的2w+住宅用地，一(yī)旦華爲起來，這裏必然上漲空間。
其實講完市場篇後，大(dà)家最大(dà)疑惑就是，那裏是蘇州未來兩年最能漲的區域？
到底是園區恒強，還是政府大(dà)力搞的一(yī)核四城，會更有空間？
考察完之後，我(wǒ)的答案很肯定，那就是短期之内，園區依舊是無可争議的老大(dà)。
但是在政府大(dà)搞一(yī)核四城的規劃之下(xià)，園區之外(wài)，必然還會崛起再一(yī)巨頭，我(wǒ)認爲這個闆塊極有可能是高鐵新城。
短期可以享受園區外(wài)溢，長期等待産業落地帶來暴擊。
最後的最後，本次的考察，我(wǒ)們也順帶看了看昆山。
昆山不愧百強縣第一(yī)，一(yī)站上海，一(yī)站蘇州，地理位置賊優越，4000億産值，産值甚至吊打園區，自身實力也非常能打。
這次看了昆山的城西，景色非常漂亮，完全不輸蘇州的幾個新城，部分(fēn)項目已經賣到了8w，新盤開(kāi)盤甚至不開(kāi)售樓部，需要内部找關系拿資(zī)格的，昆山富人的購買力是真的強。
此外(wài)，也着重看了花橋，闆塊氛圍非常成熟，人氣也非常足，二手成交價已經來到2.8-2.9w，感覺看到了惠陽的未來，信心更強了一(yī)些。
光明站附近看到的特色小(xiǎo)區，入住率真的很高
最後告訴大(dà)家一(yī)個好消息，這次蘇州考察，在昆山我(wǒ)們也挖掘到了不錯的闆塊，還有不錯的漲幅空間。感興趣的朋友，可以掃文末二維碼，加我(wǒ)們的置業顧問，後期如果有置業考察團，可以最快發車(chē)！
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