2018年地産行業十大(dà)猜想

2018年的房地産市場将會怎樣？平安證券年度猜心，在新年來臨之際發布2018年地産行業十大(dà)猜想。

即将過去(qù)的2017年，北上廣深的不少業主發現自己的房屋跌價了。

　　2017年房地産行業經曆空前的調控，房價在史上最嚴調控的幹預下(xià)刹住了漲勢，北京（樓盤）尤爲明顯，從公開(kāi)數據來看，北京2017年11月份二手房成交價格相比3月份高位時的成交價格下(xià)跌12.2%；而成交的二手房中(zhōng)，有超過95%的二手房價格是比預期價格低的。2017年，北京居民購房杠杆率下(xià)降至23%，貸款比例明顯下(xià)降。

　　2017年行業格局也發生(shēng)了深刻的變化，“房子是用來住的，不是用來炒的”成爲房地産行業發展的新主線，房屋租賃市場吸引巨頭紛紛加入競争。在傳統房地産企業龍頭碧桂園、萬科等發力住房租賃市場的情況下(xià)布局長租公寓，阿裏巴巴、京東以及騰訊等互聯網巨頭也進入房屋租賃領域，建設銀行(601939,股吧)也開(kāi)始布局房屋租賃行業。

　　2018年的房地産市場将會怎樣？平安證券年度猜心，在新年來臨之際發布2018年地産行業十大(dà)猜想。

　　猜想一(yī)：因城施策，調控延續現狀。

　　2016 年下(xià)半年以來，核心城市密集出台限購、限貸、限價等樓市緊縮政策，2017年延續政策緊縮政策，3 月北京進一(yī)步升級爲認房認貸，同時以廈門（樓盤）爲開(kāi)端超過多個城市出台 2-5 年的限售政策。展望2018年，預計2018年差别化調控将延續，但考慮調控已漸見成效，大(dà)幅加碼概率較小(xiǎo)，基于以下(xià)四點理由：

　　第一(yī)，十九大(dà)報告進一(yī)步強調堅持“房子是用來住的，不是用來炒的定位”，中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議及住建部會議均強調調 控政策的連續性和穩定性；第二，2017 年九部委出台《關于在人口淨流入的大(dà)中(zhōng)城市加快収展住房租賃市場的通知(zhī)》，在長效機制建設完成之前，仍需要調控換取時間；第三，盡管經濟下(xià)行壓力仍在，但短期工(gōng)業增加值增長仌相對平穩；第四，2017 年各線城市房價漲幅明顯回落，熱點城市樓市亦呈現不同程度降溫，調控已逐見成效，同時住建部明确“滿足首套剛需，支持改善需求”，未來進一(yī)步大(dà)幅加碼概率亦不大(dà)。

　　猜想二：租賃用地供應有望逐步放(fàng)量。

　　中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議明确提出“加快建立多主體(tǐ)供應、多渠道保障、租購幵麗的住房制度。要収展住 房租賃市場特别是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機極化住房租賃企業發展。在此政策基調下(xià)，2017年主要城市已出台未來三到五年的供地計劃，租賃用地占比普遍在30%左右，預計2018年租賃用地供應有望逐步放(fàng)量。

　　基金君在此換成白(bái)話(huà)暢想，租賃用地供應增多，意味着住宅用地将減少，核心城市的一(yī)手商(shāng)品房或将減少，在中(zhōng)國的傳統觀念裏有房才算安家立業，人口淨流入城市的二手房市場或将緊俏。

　　猜想三：資(zī)金面中(zhōng)性偏緊，壓力點或在下(xià)半年。

　　2016 年年底以來，資(zī)金面持續收緊，2017年 4 月 25 日政治局會議就“維護國家金融安全”主題進行集體(tǐ)學習，并提出維護金融安全 6 項任務，體(tǐ)現了自上而下(xià)對防範金融風險的高度重視。金融去(qù)杠杆背景下(xià)，實際利率持續攀升，2017 年 11 月全國首套房按揭利率平均達 5.36%，連續 11個月攀升。從M2增速來看，前 11 月 M2 增速同比增長 9.1%，較2016 年全年下(xià)降2.2個百分(fēn)點，增速持續收窄。

　　短期來看，市場利率仍有望延續高位。從國際環境來看，2015 年 12 月美聯儲加息25個基點，正式步入加息周期；2016年12月、2017年3月、6月、12月再次加息，美國持續加息将制約國内流動性松動空間。從國内環境來看，銀行同業存單發行利率普遍超過5%，十年期國債亦到達近 4% 的高位，成本端擡升制約按揭利率下(xià)行空間。

　　極端情況下(xià)，行業資(zī)金壓力點或在下(xià)半年。展望 2018 年，中(zhōng)國經濟工(gōng)作會議強調穩健的貨币政策要保持中(zhōng)性，管住貨币供給總閘門，預計貨币政策難有大(dà)幅松動。根據測算，2018年下(xià)半年将步入公司債到期高峰期，目前債市情況無論収行利率還是難度均超過以往，部分(fēn)房企或難以實現以新債償還舊債。而房地産企業傳統資(zī)金來源主要爲銀行貸款和銷售回款，若 2018 年上半年銷售超預期回落，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個别小(xiǎo)房企面臨資(zī)金鏈風險。

　　猜想四：銷售中(zhōng)樞下(xià)行，一(yī)二線好于三四線。

　　在限價依舊嚴格、樓市逐步降溫、捂盤成本高企的背景下(xià)，預計越來越多開(kāi)發商(shāng)将選擇接受政府指導價推盤。加上一(yī)二手價格倒挂，推盤上升或将帶動2018 年一(yī)二線城市銷售企穩甚至略有回升。銷售中(zhōng)樞下(xià)行，預計下(xià)降5%。中(zhōng)性假設下(xià)，預計2018年一(yī)線、二線、三四線城市銷售面積同比持平、微增2%、下(xià)降13%，全國商(shāng)品房銷售面積整體(tǐ)同比下(xià)降5%。

　　猜想五：絕對庫存低位，住宅新開(kāi)工(gōng)或超預期。

　　按當前銷售水平，全國住宅庫存僅0.64年，爲近年最低水平。即使2018年住宅銷售增速回落，但住宅新開(kāi)工(gōng)仍有望保持增長。

　　目前全國住宅庫存仍處于近年較低水平

　　猜想六：投資(zī)維持樂觀，預計同比增長3-5%。

　　地産投資(zī)主要包括土地購置費用和施工(gōng)支出，分(fēn)别占比20%和 80%。

　　主流房企補庫存積極，溢價率持續回落。步入下(xià)半年尤其是四季度以來，競拍門檻提升、融資(zī)渠道收緊、政府加大(dà)供地背景下(xià)，土地溢價率大(dà)幅回落，11 月百城土地溢價率爲 19.4%，持續四個月回落。短期核心城市仍将加大(dà)供地，土地購置費仍有保障。在單位建安（建築安裝）增長2%、新開(kāi)工(gōng)增長2%、土地購置費增長10%的中(zhōng)性假設下(xià)，預計2018年地産投資(zī)額同比增長4.3%。

　　猜想七：長租公寓方興未艾。

　　十九大(dà)報告明确“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體(tǐ)人民住有所居” ；12月中(zhōng)央政治局會議強調加快住房制度改革和長效機制建設；中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議更是明确提出“加快建立多主體(tǐ)供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特别是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。”随着本輪調控逐見成效，2018年政策重心将進一(yī)步轉移到住房制度改革和長效機制建設。

　　租憑相關政策彙總

　　目前包括地産開(kāi)發商(shāng)、地産服務中(zhōng)介、“互聯網+資(zī)本”平台以及酒店(diàn)集團均有布局長租公寓。在中(zhōng)央明确發展住房租賃市場特别是長期租賃的背景下(xià)，預計更多房企将布局長租市場。

　　長租公寓領域主要參與者

各類長租公寓平台對比

　　看了這麽多長租公寓數據，曆經租房的種種不易，基金君想想還是買房好，幸好早買兩年少吃租房的苦。

　　猜想八：強者恒強，集中(zhōng)度加速提升。

　　調控加碼、資(zī)金趨緊、拿地門檻提升等背景下(xià)，龍頭房企依靠強大(dà)的運營能力和靈活的戰略布局，持續擴大(dà)市場份額。2017 年前11月行業百強銷售面積同比增長29.8%，超過全國 21.9個百分(fēn)點。前11月行業十強銷售額市占率達 24.8%，較2016年末提升6.1個百分(fēn)點。主流房企萬科、保利、新城前11月銷售額同比分(fēn)别增長37%、45%和75%。随着樓市步入調整期，龍頭房企在品牌、融資(zī)、管控、拿地方面優勢将更加明顯，2018年市場集中(zhōng)度有望加速提升。

　　猜想九：行業毛利率維持高位。

　　2017年前三季度上市房企整體(tǐ)毛利率28.7%，較2016年全年上升1個百分(fēn)點；銷售淨利率11.2%，較2016年上升1個百分(fēn)點。考慮2018年主要結算2016年房價全國性上漲時銷售項目，行業毛利率有望延續當前高位。

　　上市房企毛利率及淨利率逐步回升

　　猜想十：兼并收購浪潮有望延續。

　　2017 年以來，從萬科 551億收購廣信資(zī)産包、融創及富力接手萬達文旅及酒店(diàn)項目，再到保利收購保利香港股權，行業收購兼并事件層出不窮。根據 Wind 統計，2017 年至今房地産各類兼并收購數量314宗，同比增長35.3%，涉及金額3384億，同比下(xià)降16.6%。在調控影響深化，房企融資(zī)渠道受限、融資(zī)成本攀升的背景下(xià)，疊加公司債到期高峰，2018年更多中(zhōng)小(xiǎo)房企将面臨資(zī)金壓力，收購兼并市場仍存在大(dà)量機會，行業并購整合浪潮仍将延續。