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新一(yī)輪的城市更新再次加速。
6月10日，北京市政府發布《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》（以下(xià)簡稱《指導意見》），明确首都城市更新行動的類型，同時對備受關注的城市更新配套政策也全面披露，其中(zhōng)包括規劃政策、土地政策和資(zī)金政策。
6月7日，深圳市發改委發布《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目标綱要》（以下(xià)簡稱《綱要》）提出，加強城市更新、土地整備和棚戶區改造等多種再開(kāi)發手段的綜合運用。
6月2日，上海宣布成立總規模約800億元的城市更新基金，定向用于投資(zī)舊區改造和城市更新項目，也意味着上海正大(dà)力度引入社會資(zī)本，參與舊區改造和城市更新項目。
近日，易居企業集團CEO丁祖昱在某論壇上指出，我(wǒ)國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新早就不是萬億級的市場，應該很快變成10萬億級的市場。城市更新将成爲未來10年、20年最重要的地産行業關鍵詞。
那麽，重點城市的新一(yī)輪城市更新和以往相比有何不同？作爲城市更新的重要參與者，房地産開(kāi)發企業将迎來哪些發展機會？
圖片來源：攝圖網
城市更新步伐正在加快
《每日經濟新聞(博客,微博)》記者觀察發現，重點城市新一(yī)輪的城市更新更具靈活性、可操作性和市場化屬性。
以上海爲例，此次成立總規模約800億元的城市更新基金，有上海地産集團、招商(shāng)蛇口(001979,股吧)、中(zhōng)交集團、萬科集團、國壽投資(zī)、保利發展、中(zhōng)國太保(601601,股吧)、中(zhōng)保投資(zī)等公司與機構的共同合作，參與力量更加廣泛。而本次城市更新基金由上海本土國企、大(dà)型開(kāi)發商(shāng)和險資(zī)共同成立，将有利于促進上海城市功能優化、民生(shēng)保障、品質提升和風貌保護。
步入“十四五”，上海的城市更新步伐明顯加快。根據今年2月上海市政府印發的《關于加快推進本市舊住房更新改造工(gōng)作的若幹意見》，“十四五”期間，上海全市将全面啓動以拆除重建（含原址改建）爲主的280萬平方米不成套職工(gōng)住宅和小(xiǎo)梁薄闆房屋的更新改造，力争2000年底之前建成、納入改造範圍、符合改造條件的各類舊住房改造實現全覆蓋。
據記者了解，早在2017年7月，廣州就成立了總規模達2000億元的“廣州城市更新基金”與廣州國資(zī)開(kāi)發聯盟，包含了越秀地産、廣州地鐵房地産事業部、海港地産、萬利集團等房産公司。今年5月，北京市海澱區設立中(zhōng)關村(cūn)(000931,股吧)科學城城市更新與發展基金，總規模爲300億元。
而本次北京發布的《指導意見》，重在落實北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目标的建議，統籌推進城市更新。在資(zī)金配套政策方面，明确城市更新所需經費涉及政府投資(zī)的主要由區級财政承擔，各區政府應統籌市級相關補助資(zī)金支持本區更新項目。
深圳也在《綱要》中(zhōng)提出，到2025年，通過城市更新和土地整備，實現直接供應用地10平方公裏、儲備用地40平方公裏、綜合整治用地45平方公裏。
58安居客房産研究院分(fēn)院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，“以後的城市更新會更加精細化，不但會改拆，更會重視保留和保護，更注意居住體(tǐ)驗升級，這對于參與方的要求也會明顯提高。”
房企如何掘金城市更新
事實上，城市更新已經成爲不少房企獲取土地儲備的重要方式。
以上海爲例，上海地産在2019年就參與了全年舊城改造量的40%以上；2018年中(zhōng)海斥資(zī)近百億元斬獲真如城市更新土地；2020年中(zhōng)海又(yòu)與黃浦區政府合作，拟斥資(zī)590億參與建國東路67-71街坊改造；佳兆業、俊發等專注城市更新的房企也紛紛在上海落子。
再看廣州，其在城市更新的創新探索方面一(yī)直走在全國前列。2021年1月6日，廣州市召開(kāi)城市更新工(gōng)作現場會，力争今年上半年審定48條舊村(cūn)改造方案，5年内完成2000年前老舊小(xiǎo)區改造。而在具體(tǐ)的城市更新項目招标中(zhōng)，經常可見萬科、合景泰富、富力、佳兆業等房企的身影。
同時，北京也鼓勵市場主體(tǐ)投入資(zī)金參與城市更新，鼓勵不動産産權人自籌資(zī)金用于更新改造，鼓勵金融機構創新金融産品支持城市更新。對于符合規劃使用性質正面清單，保障居民基本生(shēng)活、補齊城市短闆的更新項目，可根據實際需要适當增加建築規模。增加的建築規模不計入街區管控總規模，由各區單獨備案統計。
“城市更新本身不僅需要房地産開(kāi)發經驗，更需要有着豐富設計、運營、開(kāi)發經驗爲一(yī)體(tǐ)的房企，因此未來對于中(zhōng)小(xiǎo)房企來說參與的難度較大(dà)。”張波表示，在城市更新過程中(zhōng)，房企不但要進行項目開(kāi)發，還要精心對曆史風貌建築進行修繕和維護，對企業的綜合開(kāi)發能力和資(zī)金要求進一(yī)步提升。
随着重點城市的城市更新正在進入最後的窗口期，張波建議，資(zī)金實力較強、綜合開(kāi)發能力突出的房企可以與中(zhōng)心城區政府洽談合作，加強舊改領域發展，也可以關注一(yī)些早期遺留的“毛地”，通過股權收購或者協議出讓的方式參與。而部分(fēn)能力有限或者城市更新經驗薄弱的房企，則可以考慮從周邊區域和零星舊改項目尋找一(yī)些機會，參與上海更新改造。
（鎂刻地産原創，喜歡請關注微信号meikedichan）
封面圖片來源：攝圖網
