欄目導航 Navigation
導讀：4月廣州幾乎每周都發布調控政策，樓市“降溫”預期效應漸現。調控政策發布之後，業主供應積極性也明顯下(xià)降。
來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）
作 者丨吳抒穎
編 輯丨張偉賢 陳思
部分(fēn)内容來自公開(kāi)信息
圖 / 圖蟲
廣州一(yī)單價4萬的房子賣2.8萬？鄰居集體(tǐ)舉報：涉嫌偷稅漏稅
據報道，6月8日，有網友發布一(yī)封業主聯名發起的“虛假交易撤銷書”，位于廣州黃埔區的時代春樹(shù)裏小(xiǎo)區，5月初成交一(yī)套房源，113平方米的南(nán)向四房，單價2.8萬元/平方米。
但該小(xiǎo)區衆多業主認爲，這一(yī)成交價把小(xiǎo)區成交均價拉低了，會嚴重影響他們房子的價值，所以集體(tǐ)舉報，并表示如不處理，将向國家稅務機關進一(yī)步投訴。
據了解，該房源此前挂牌價爲465萬，如今直降148萬成交，将整個小(xiǎo)區均價從4月份的3.9萬/平拉低至3.3萬/平，該價格會引起了小(xiǎo)區業主的“衆怒”。
業主們表示，該套房源實際成交價爲4萬元/平方米，中(zhōng)介與業主代表約定一(yī)次性付款支付方式，做低了此套房源網簽真實成交價，同時幫助業主達到漏稅目的。
業主們在聯名信中(zhōng)提到，這種偷稅漏稅的虛假交易，使春樹(shù)裏成交均價由4月的39650元/平方米，迅速下(xià)降爲5月的33162元/平方米，嚴重擾亂了市場，對所有春樹(shù)裏業主的核心資(zī)産都造成了嚴重傷害。
據粗略計算，聯名信中(zhōng)簽名的人有30個以上。
截止至剛剛，21君查詢貝殼平台獲悉，2.8萬/平的房源成交記錄已不見蹤迹。
熟悉黃埔區的中(zhōng)介董英向記者證實了這一(yī)聯名舉報事件：“賣高做低，做避稅”。業主們和董英均提到的賣高做低，與廣州近兩月來連續發布的調控政策不無關聯。
4月2日、4月21日，廣州連續發布調控政策，從人才購房要求1年社保、人才房3年限售、熱點9區增值稅“2變5”等多渠道爲樓市降溫。
特别是4月21日，官方發文要求越秀、海珠、天河等9區增值稅免征年限由2年提升至5年。這一(yī)“分(fēn)區而治”的調控，意味着9區未滿5年的房源再交易，稅費将大(dà)幅增加，這也将大(dà)幅降低買家購置這類房源的熱情，同時倒逼部分(fēn)急售業主降價，或尋求上述賣高做低的交易途徑。
“業主跟買家都是你情我(wǒ)願的事情，其他業主也幹涉不了。賣高評估價過不了，相反也有做低價格的。”董英說。
除做低成交價避稅外(wài)，董英介紹稱，目前有業主在挂牌出售時，會主動告知(zhī)中(zhōng)介業主可承擔交易稅費。以其主推的蘿崗片區一(yī)套400萬元總價的房源爲例，交易需繳納5.3%增值稅約21.2萬元，房東目前包10萬元增值稅，也可談全部承擔。
對于業主這一(yī)聯名撤銷書，有觀點認爲，虛假交易應該私下(xià)進行，而不是公開(kāi)影響小(xiǎo)區整體(tǐ)交易數據，這會降低購房者價格預期，認爲該小(xiǎo)區房價降了而狠殺價，同時影響春樹(shù)裏在銀行的價值評估，進而影響貸款。
也有觀點認爲，業主在操縱市場，并提出質疑說，假如我(wǒ)把房子報價10萬元/平方米，這個小(xiǎo)區的業主會怎麽樣對待我(wǒ)？
21查看中(zhōng)介平台在售房源，目前時代春樹(shù)裏社區在售房源有67套，挂牌均價4.1萬，但5月的參考價爲33162元。
針對市場質疑的炒作房價，董英解釋說，“因爲太多客戶咨詢，業主就把價格調高了，昨天（6月7日）才調高的，現在疫情看不了房子，過幾天落實房子不賣就會下(xià)架。”
4月廣州幾乎每周都發布調控政策，樓市“降溫”預期效應漸現。調控政策發布之後，業主供應積極性也明顯下(xià)降。據廣州中(zhōng)原發展研究部統計，不少購房時間不足5年的業主擱置出售計劃，而部分(fēn)購房超過5年的業主亦打算觀望後市形勢，再決定報價策略，預計未來一(yī)段時間，新政對成交的影響将持續發酵。
廣深圍堵樓市違規行爲，市場情緒驟降成交低迷
在經曆了多輪政策的違規堵截之後，廣深樓市的成交量終于吹起了冷風。不僅成交量從高峰跌至低谷，成交價格也略有松動。終于，鼓吹房價的中(zhōng)介與投資(zī)客們，在嚴厲的市場環境下(xià)，不得不認清現實。
從最新的數據來看，對樓市的嚴厲調控已經逐漸在廣州、深圳這兩座粵港澳大(dà)灣區中(zhōng)心城市的成交面上逐漸顯現。
公開(kāi)數據顯示，2021年5月，廣州新房成交量僅10220套，環比下(xià)降5％，對比今年1月下(xià)跌29% ；二手住宅成交量10524宗，環比4月下(xià)降34.33%。深圳成交更顯低迷，深圳住建局數據顯示，5月深圳新房住宅成交2677套，環比下(xià)滑23.6%，成交量降至近一(yī)年最低值；二手住宅過戶套數爲3027套，環比下(xià)滑37.9%，成交套數爲2020年3月以來新低。
短時間内看來，在“房住不炒”的背景下(xià)，在嚴厲的政策違規堵截之下(xià)，廣深樓市将會維持穩定、理性的基調，不會有任何炒作的空間與機會。在這樣的市場環境中(zhōng)，潛在的賣方以及以促成交易爲目的的中(zhōng)介們，隻能轉戰周邊。而留給買方選擇的餘地則會相應變大(dà)，市場正從“賣方市場”轉爲“買方市場”。
廣深樓市本輪調整，是在政策密集出台違規堵截的背景下(xià)發生(shēng)的。
6月2日，深圳市地方金融監督管理局官方網站發布的兩項工(gōng)作動态顯示，爲防止經營性信用資(zī)金違規流入房地産領域，最近，市地方金融監督局對管轄内9家主要從事大(dà)樓保證業務的融資(zī)保證公司和富德、企業聯合、金勝信、大(dà)信、亞聯财等5家小(xiǎo)貸款公司進行了監督約談。
與此同時，廣州市地方金融監督管理局也在近期發布通知(zhī)，要求各小(xiǎo)貸公司全面停止過橋貸、贖樓貸等業務，不得直接或變相發放(fàng)住房抵押貸款。如果存量業務及時報告，并要求小(xiǎo)貸公司盡快壓降、結清，上述業務清理情況将成爲2021年小(xiǎo)貸公司監管評級的重要内容。
不僅對金融端嚴厲監管，廣州、深圳今年以來已經升級了多次樓市調控政策。2月8日，深圳市住房和建設局發文建立二手住房成交參考價格發布機制，同時發布了深圳3595個住宅小(xiǎo)區二手房成交參考價格，此後深圳多家銀行也迅速行動，正式發文将二手住房成交參考價格作爲按揭貸款的參考依據。
4月2日，廣州出台《關于進一(yī)步促進房地産市場平穩健康發展的意見》，将人才購房限售時間從兩年延長至3年。同時提到要進一(yī)步嚴格人才資(zī)格審核，堅決打擊投機行爲。
調控不斷深入，廣深樓市量價齊齊盤整。
據深圳房地産中(zhōng)介協會研究人士觀察的數據，随着二手房市場的持續低迷橫盤，部分(fēn)挂盤業主報價已出現明顯松動，原熱點片區如南(nán)山區南(nán)頭街道的部分(fēn)樓盤報價相比新政前已下(xià)調20%，但仍無人問津。這意味着，市場仍處價格修正與調整階段。
而據深圳中(zhōng)原數據顯示，4月二手住宅成交周期爲289天，較3月拉長24天。而在深圳貝殼網挂牌的房源也明顯增加，2月8日，在深圳貝殼網挂牌的在售房源32084套；6月7日，深圳貝殼網挂牌房源爲38438套，增加近20%。
廣州的情況同樣如此。據中(zhōng)原研究院數據顯示，廣州5月新房網簽均價爲34088元/平方米，環比下(xià)降4%；二手網簽均價爲30985元/平方米，環比上月下(xià)降4.4%。
成交冷卻之後
成交持續低迷，廣深樓市的市場參與者也隻能接受現實。
“現在的這個市場，可以說是非常不好。我(wǒ)原先覺得4000套算很差了，現在也就3000套出頭，真的太差了。就現在這情況，交易量要上去(qù)，肯定是有難度的。”一(yī)名深圳的中(zhōng)介告訴21世紀經濟報道記者。
“不要低估了決策層的決心”，一(yī)名深圳的開(kāi)發商(shāng)人士指出。他認爲，從深圳的“十四五”規劃中(zhōng)，深圳在土地供應端發力明顯，這雖不一(yī)定能夠平抑房價，但是對金融端、供給端以及需求端多管齊下(xià)的整治，長久來看也會改變市場的情緒。
深圳如此，廣州也在經曆同樣的博弈。廣東中(zhōng)原地産項目部總經理黃韬指出，從目前的調控方向來看，簡單歸納就是一(yī)手房市場，肯定要穩地價穩房價穩預期，就是三穩，牢牢抓住這個方向。
克而瑞廣佛區域首席分(fēn)析師肖文曉也對21世紀經濟報道記者分(fēn)析稱，從5月份觀察到的數據來看，黃埔、南(nán)沙這種前期價格上漲較快的區域明顯更受限價限簽的影響，目前來看，（推盤）對比4月份或有兩到三成的降幅。“爲了應對新的市場環境，目前已經有樓盤開(kāi)始嘗試裝修變毛坯、全款優先選房等營銷手段。
這樣的市場格局，較長一(yī)段時間内很難改變。
“現在廣深兩個地方，最主要的影響是金融條件有兩個大(dà)的變化，一(yī)個方面是新增信貸，今年提出對于房地産貸款占新增貸款的比重要嚴格控制；另一(yī)方面，廣深兩地今年的房貸利率上升的幅度非常大(dà)，廣州在熱點城市裏面房貸利率已經是比較高的，深圳也一(yī)樣，廣深的調控政策收緊還是非常明顯的。” 廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉對21世紀經濟報道記者表示。
另一(yī)個調控的重點，也預示着廣州深圳的樓市的預期也将平穩。李宇嘉指出，人才政策的變化，也會對市場的預期也會造成比較大(dà)的沖擊。例如深圳落戶政策改變，還有廣州原來兩個熱點區域黃埔、南(nán)沙也對人才政策進行收緊。目前看來，廣州深圳在土地供給政策上面也會有明顯的調整，未來或将加大(dà)土地供應。
從廣州、深圳發布的“十四五”規劃來看，兩座城市在“十四五”期間都将發力住房供應。其中(zhōng)，廣州計劃籌建和供應城鎮住房131萬套，新增商(shāng)品住房65萬套，籌建政策性住房66萬套；深圳則提出将建設籌集各類住房75萬套，基本形成保障性住房體(tǐ)系和機制。75萬套包括了商(shāng)品房和各類公共住房。
本期編輯 陳思
本文首發于微信公衆号：21世紀經濟報道。文章内容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資(zī)者據此操作，風險請自擔。
