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近日，上海八旬獨居老人将300萬元房産送給水果攤主一(yī)事登上熱搜榜，而老人被法院認定爲無民事行爲能力人。這件事之所以備受熱議，就是因爲很多人想到了一(yī)個問題——自己老了，會怎樣？
本月中(zhōng)旬公布的第七次全國人口普查（以下(xià)簡稱“七普”）數據顯示，我(wǒ)國60歲及以上人口爲2.64億人，占18.70%。其中(zhōng)65歲及以上人口爲1.9億人，占13.50%。
顯然，我(wǒ)國人口老齡化已步入“快車(chē)道”。積極應對人口老齡化的現實迫切性空前凸顯，黨的十九屆五中(zhōng)全會應勢而爲地将其上升至國家戰略的高度。這也意味着，更好的營養結構、醫院、醫療等與老齡健康領域密切相關的産業、服務和基礎設施均面臨着前所未有的壓力和挑戰。
事實上，近年來，包括房地産企業、養老服務機構、保險機構與其他投資(zī)機構已經在積極布局養老産業，涉及的内容包括養老住宅開(kāi)發建設、養老服務運營、養老保險和理财産品、養老項目融資(zī)等多個方面。
七普數據還顯示，我(wǒ)國流動人口持續上升，人口向經濟發達區域、城市群進一(yī)步集聚。這也爲當地的住宅市場帶來更大(dà)需求，同時也爲房企未來的布局和打法帶來啓示。
圖片來源：視覺中(zhōng)國(000681,股吧)
“高門檻”的養老院
事實上，當前不少城市的養老院價格都居高不下(xià)。
以《每日經濟新聞(博客,微博)》記者所在的城市上海爲例。記者身邊就有兩位80多歲的老人，因爲子女無法照顧，老人爲了住進了當地的公立養老院，費了很大(dà)勁。
不僅在戶口資(zī)格等條件上要滿足當地嚴格的要求，還要健康不能太差，不然失能級評測都可能過不了。而滿足了各項條件後，還得排隊，“等幾個月到一(yī)年的情況很常見”。
以上海楊浦區延吉街道爲例，這裏有近10萬居民，其中(zhōng)30%是60歲以上的老年居民，大(dà)多數老人都在排隊等養老院的床位。
那麽，這些公立養老院的價格如何呢？據記者了解，在服務尚可的情況下(xià)，一(yī)張床位的價格都要2500~5000元/月。這個價格，隻有拿着不低且穩定退休金的老人才可以承受。
而這個價格，在市場上已經不算高了。
因爲相比之下(xià)，私立養老院的價格可能會翻幾番。以上海爲例，記者走訪多家高端養老院發現，一(yī)個床位每月的價格約在7千元以上，加上其他服務費用，一(yī)個老人一(yī)個月大(dà)概需要花費1.8萬元。
資(zī)料來源：公開(kāi)資(zī)料、智研咨詢整理
随着人口向經濟發達區域和城市群進一(yī)步聚集，意味着一(yī)些小(xiǎo)城市人口會越來越少，其房價也或會失去(qù)支撐。同時也預示着，一(yī)些大(dà)城市的老年人可能會選擇去(qù)小(xiǎo)城市生(shēng)活，從而降低養老成本。
“老年人未來需要的不僅僅是滿足基本的衣食住等基本保障，而是有着更多的差異化需求，這本身就存在着極大(dà)的産業發展空間。”
58安居客房産研究院分(fēn)院院長張波向記者分(fēn)析認爲，未來的老年人群體(tǐ)會出現一(yī)些新特點，如對于互聯網更爲熟悉和了解，更多老年人有着較高的學曆，更多老年人有着以房屋爲代表的大(dà)額家庭資(zī)産。而這些新特點可能使得一(yī)些養老形式可以更豐富。如在大(dà)城市以外(wài)的一(yī)些城市，隻要具備基本的良好配備，就可以實現物(wù)聯網系統，這使得養老不一(yī)定依賴在大(dà)城市。
以上海爲例，其已經在這方面有了一(yī)些探索，如引導老年人到城市郊區或周邊中(zhōng)小(xiǎo)城市（嘉興、蘇州等）“異地養老”。
13萬億養老商(shāng)機的誘惑
“公辦進不去(qù)、民辦住不起”，這是導緻當前養老門檻高的重要原因。
不過，随着老齡化人口問題日益突顯，國家對于養老地産的利好不斷。十四五”規劃和2035年遠景目标綱要提出，推動養老事業和養老産業協同發展，構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體(tǐ)系，爲億萬老年人“老有所養”繪制了新藍(lán)圖。
圖片來源：攝圖網
中(zhōng)國社科院2016年發布的《中(zhōng)國養老産業發展白(bái)皮書》就預計，到2030年，中(zhōng)國養老産業的規模将達到13萬億元。可見，随着老齡化程度加深，養老地産正迎來新的機遇。
房企也早已嗅到了其中(zhōng)的商(shāng)機。早在2015年，上海萬科就與上海地産集團、上海中(zhōng)醫藥大(dà)學聯合發起成立的申養公司，旨在進一(yī)步擴張康養服務的機會。目前，萬科僅在上海就已布局超過30家養老機構，床位超過1100張，遍布上海主要中(zhōng)心城區。
資(zī)料來源：公開(kāi)資(zī)料、智研咨詢整理
據克而瑞統計，截至目前，百強房企中(zhōng)涉足康養産業投資(zī)的已有68家，百強房企外(wài)另有48家主流房企同樣涉足康養産業領域。
張波告訴《每日經濟新聞》記者，整體(tǐ)看來，通過養老概念入局是大(dà)部分(fēn)房企的選擇，萬科、恒大(dà)、保利、華潤、招商(shāng)、遠洋和富力的健康布局均涉及這方面，相關項目也在陸續開(kāi)始運營。
“目前房企出于盈利目的，項目大(dà)部分(fēn)定位利潤較高的中(zhōng)高端市場。未來伴随政策越來越成熟，價值越來越大(dà)，其他維度的市場或許也能得到補充。”張波表示。
人口流入VS住房需求
七普數據還呈現出另一(yī)個特征——中(zhōng)國流動人口持續上升，人口向經濟發達區域、城市群進一(yī)步聚集。尤其對于年輕人來說，大(dà)城市會越來越有吸引力。如深圳、廣州、杭州、長沙4個城市，近4年的年均淨流入人口均超20萬。
人口增加帶來的自然是住房的需求。以上海爲例，自去(qù)年放(fàng)松了落戶制度後，常住人口迅速增加，住房需求持續攀升。
張華是通過高新人才引進方式來到上海的新市民，他和愛人于2020年拿到了上海戶口後，便馬不停蹄地開(kāi)始看房子了。
張華夫妻兩個的收入加起來将近80萬元，足夠支撐總價在700萬元左右的新房。彼時，上海新房政策還未收緊，他們順利搖到了号，卻沒料到因爲信用卡逾期而導緻辭的征信問題，使得貸前審核沒有通過。
新房計劃落空後，張華夫妻不得已選擇了二手房，最終在離(lí)公司不遠的一(yī)個小(xiǎo)區買了一(yī)套80平方米的房子，總價480萬元。
張波告訴《每日經濟新聞》記者，從數據來看，未來10年還将有1億多農村(cūn)戶籍人口轉爲非農，這也代表着未來有着大(dà)量的居住需求将在城鎮産生(shēng)。
另外(wài)值得注意的是，目前我(wǒ)國平均家庭人口僅爲2.62人，但人口流動使得年青人和老年人分(fēn)居現象嚴重，尤其是大(dà)量三四線以下(xià)城市空巢現象明顯。其次，新落戶人群中(zhōng)兩胎家庭正不斷增多。
這也使得不少家庭對住宅面積或戶型功能提出了更高要求。兩房本身是可以滿足三口之家的生(shēng)活，但現實的狀況是，已婚已育哪怕是一(yī)孩家庭，也需要外(wài)地的父母來幫助照顧小(xiǎo)孩，兩房明顯不夠用。
因此，目前很多一(yī)二線城市已經出現“小(xiǎo)面積三房”，未來的趨勢将是戶型會進一(yī)步緊湊。這一(yī)點在上海市場表現得尤爲明顯，如市中(zhōng)心不少新盤就推出了90平方米的極緻小(xiǎo)三房。
數據來源：貝殼研究院（截至5月13日的12城集中(zhōng)土拍）
房企聚焦人口紅利城市
需求是支撐地區房地産發展的重要因素，主要看兩個方面：一(yī)是人口，二是土地。七普數據呈現出來的人口格局，也給房企未來的城市布局和打法帶來不少啓示：如進軍養老地産、深耕熱城市等。
據七普數據，我(wǒ)國老齡化率較高的區域包括京津冀區域、長三角區域、珠三角區域、華中(zhōng)區域，這也是我(wǒ)國經濟發展靠前的區域。而深耕這些區域，符合當下(xià)大(dà)多數房企的全國布局策略。
圖片來源：視覺中(zhōng)國（圖文無關）
同時，深耕也意味着這些核心城市輻射的周邊區域也不能放(fàng)過。因此可以看到，在4月中(zhōng)旬開(kāi)始的今年首批集中(zhōng)供地競拍中(zhōng)，核心熱點城市無論是成熟闆塊還是郊區闆塊的地塊，都受到房企們的激烈争奪。
如在無錫、杭州的集中(zhōng)土拍中(zhōng)，頭部房企因爲資(zī)金和運營優勢，在這兩個城市的成熟闆塊頻頻出手拿地，而中(zhōng)小(xiǎo)房企則紛紛在郊區搶占地盤，或通過組團參股方式“分(fēn)一(yī)杯羹”。
張波認爲，當前我(wǒ)國的一(yī)些核心大(dà)城市及其周邊（都市圈範圍内），人口增長的極限還遠遠沒有到來。“如果未來戶籍制度進一(yī)步完善、基礎設施建設以及公共服務的提供進一(yī)步優化，這些城市人口的增長趨勢仍然會持續。”
“房企一(yī)方面可以選核心城市、選城市群的發展；另一(yī)方面其實也可以大(dà)量發展租賃，解決新市民的居住問題。”張波表示，相對應的，購房者完全可以跟着開(kāi)發商(shāng)的布局腳步投資(zī)置業，向核心城市群、産業聚集區流動。
記者|吳若凡 編輯|程鵬 魏文藝 肖勇 杜恒峰
校對|何小(xiǎo)桃
封面圖片來源：視覺中(zhōng)國（圖文無關）
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