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“4月二手房市場拐點出現。一(yī)線城市及合肥、成都等熱點二線城市房價漲幅均較上月收窄。主要是熱點城市調控效果持續顯現疊加市場季節性回落，市場預期減弱，帶動4月二手房市場回調。”貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂表示。
5月17日，國家統計局發布70大(dà)中(zhōng)城市房價數據顯示，今年4月，有54個城市的二手房價格環比上漲，數量比上月減少4個。這也是今年以來該指标首次出現下(xià)降。其中(zhōng)，除合肥、成都等熱點二線城市外(wài)，四個一(yī)線城市的二手房價漲幅也全部收窄。
二手房價格被認爲是市場的先導指标，熱點城市的二手房價格出現頹勢，被認爲是政策端持續施壓所緻。因學區房升溫帶動樓市交易火(huǒ)爆，4月以來，熱點城市紛紛出手降溫樓市，包括教改政策等一(yī)系列政策的出台，在扭轉市場預期的同時，也使市場交易出現降溫。
統計局5月17日發布的另一(yī)組數據顯示，今年4月，全國商(shāng)品房銷售面積爲1.43億平方米，仍處于近幾年的同期高點，但已比3月下(xià)降了23%。
去(qù)年年末出現的這波樓市升溫行情，能否就此“激流勇退”？
圖/圖蟲
“曆史最好開(kāi)局”
此輪房地産市場的升溫行情，始于去(qù)年四季度。在新冠肺炎疫情逐漸得到控制後，房地産市場從去(qù)年二季度開(kāi)始升溫。在寬松貨币政策的刺激下(xià)，此前累積的市場需求不斷釋放(fàng)，樓市最終在去(qù)年年終出現“翹尾”。
市場反彈力度之大(dà)，使得2020年全年的銷售規模超過17萬億元，創曆史新高。
2021年春節期間，出于疫情防控的要求，大(dà)中(zhōng)城市紛紛強調就地過年。加之房企繼續推出優惠措施，今年的春節樓市并未過度降溫，熱度反而好于往年，這也爲此後的樓市“小(xiǎo)陽春”奠定了基調。
春節過後，樓市交易繼續升溫。國家統計局的數據顯示，今年1-4月，商(shāng)品房銷售面積50305萬平方米，同比增長48.1%；比2019年1-4月份增長19.5%，兩年平均增長9.3%。商(shāng)品房銷售額53609億元，增長68.2%；比2019年1-4月份增長37.0%，兩年平均增長17.0%。
縱向對比，這也實現了中(zhōng)國房地産的“曆史最好開(kāi)局”。
受銷售升溫的影響，今年1-4月份，全國房地産開(kāi)發投資(zī)40240億元，同比增長21.6%。房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金63542億元，同比增長35.2%。其中(zhōng)，定金及預收款、個人按揭貸款的增速分(fēn)别達到74.1%和41.3%。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉向21世紀經濟報道記者表示，按照當下(xià)的樓市發展趨勢，如果不出現疫情反複等特殊因素影響，預計今年全年房地産市場銷售額超過18萬億元将成爲定局。
但若将目光聚焦短期，樓市走向并非一(yī)片坦途，相反還出現一(yī)些波折。在學區房季節性升溫和其他因素的刺激下(xià)，今年3月以來，熱點城市的部分(fēn)區域出現樓市非理性升溫現象，并引發監管部門的關注。4月8日，房價上漲較快的廣州、合肥等5個城市被住建部約談。
此後，熱點城市繼續加碼調控，部分(fēn)城市通過調整教育政策等方式，來給學區房降溫，并間接實現降溫樓市的效果。中(zhōng)原地産的統計顯示，今年4月，中(zhōng)央監管部門和各地出台樓市調控政策的頻次達到51次，爲年内新高。這也使得4月的樓市出現一(yī)定回落。
根據國家統計局的數據，4月單月，全國商(shāng)品房銷售面積爲1.43億平方米，環比下(xià)降23%；商(shāng)品房銷售額1.52萬億元，環比下(xià)降20.8%。
4月份，房地産開(kāi)發景氣指數爲101.27，比3月略有下(xià)調。
圖/21世紀經濟報道
集中(zhōng)供地影響未知(zhī)
一(yī)系列調控政策的加碼，已經起到給房價降溫的效果。其中(zhōng)，在部分(fēn)城市對學區房的“精準打擊”下(xià)，二手房價的降溫最爲明顯。
統計局發布的70大(dà)中(zhōng)城市房價數據顯示，今年4月，4個一(yī)線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個百分(fēn)點。其中(zhōng)，北京、上海和廣州分(fēn)别上漲1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。
31個二線城市的二手房價格漲幅有所擴大(dà)，但一(yī)些熱點二線城市明顯降溫。比如，合肥二手房價格環比漲幅由3月的0.8%降至0.5%；成都由0.7%降至0.3%。住建部于4月初約談的甯波，二手房價漲幅也有所收窄。
同期，35個三線城市二手房價格平均環比上漲0.3%，漲幅持平。
二手房交易有着分(fēn)散、随機的特點，買賣雙方的預期容易受外(wài)部因素的影響而發生(shēng)變化，二手房交易的冷熱也因此被認爲是房地産市場的先導指标。
針對4月的二手房價格走勢，張大(dà)偉指出，雖然納入統計的城市中(zhōng)仍有多數房價上漲，但随着調控的加碼，二手房市場逐漸開(kāi)始退燒，且其路徑将從一(yī)線城市逐漸向二三線城市蔓延。許小(xiǎo)樂也認爲，在各項調控政策的影響下(xià)，二手房的市場預期已經回落，說明市場拐點已經出現。
多數分(fēn)析人士認爲，按照當前的政策力度和市場走勢，加之季節性因素的影響，房地産市場有望在年中(zhōng)出現一(yī)定的降溫。
但許小(xiǎo)樂同時表示，4月以來北京部分(fēn)城市集中(zhōng)供地成交熱度較高，需警惕後續土地市場熱度向房屋交易市場傳遞，并導緻市場升溫。
事實上，集中(zhōng)供地政策已經影響到新房市場。今年4月，一(yī)二三線城市的新房價格漲幅均有擴大(dà)，其中(zhōng)一(yī)線城市新房價格漲幅是在3月收窄後再度擴大(dà)。機構普遍認爲，這是由于在土地集中(zhōng)供應之前，熱點城市出現新房供應短缺，并導緻市場預期增強。且部分(fēn)城市土地集中(zhōng)交易熱度較高，也給市場帶來較好的預期。
但總體(tǐ)來看，市場已很難進一(yī)步升溫，回歸理性降溫的通道，已是業界的主流看法。58安居客房産研究院研究總監陸騎麟表示，二手房市場價格漲幅回落，将會在下(xià)半年逐步傳導到新房市場，從而引導整個市場的房價穩定。
