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文/子木團隊
提起東北，最先想起什麽？
是“大(dà)金鏈子小(xiǎo)手表，一(yī)天三頓小(xiǎo)燒烤”？
還是 “你瞅啥？” “瞅你咋的？”“削你！”
東北人是天生(shēng)段子手，給世界帶來很多歡樂，但回到買房這件正經事上，東北城市實在不容樂觀。
前些時候，很多人聽(tīng)說過的 “三萬塊錢買套房“的鶴崗故事，就發生(shēng)在東北黑龍江。
媒體(tǐ)上時不時看到關于東北的負面新聞，雪鄉宰客，“投資(zī)不過山海關”，營商(shāng)環境差，資(zī)源枯竭，經濟衰落，人口大(dà)幅流出……
這一(yī)切，折射到房價上，就是普遍低迷。
堂堂省會城市，沈陽均價一(yī)萬多，哈爾濱一(yī)萬左右，長春均價一(yī)萬元不到，遠低于中(zhōng)國大(dà)部分(fēn)省會城市。
東北的中(zhōng)小(xiǎo)城市，二手房價格四五千元都不到。比如鶴崗，雖然新房對外(wài)銷售價格還在兩三千多元，但二手房市場隻要一(yī)千多元。
東北，中(zhōng)國重工(gōng)(601989,股吧)業的搖籃，共和國長子，這片曾經的熱土，真的不行了嗎(ma)？
1
雙子星閃耀
當我(wǒ)們深入去(qù)研究東北城市特點的時候，一(yī)個明顯的事實是：
東北的資(zī)源，高度集中(zhōng)在中(zhōng)心城市。
尤其是許多重大(dà)政策、重大(dà)工(gōng)程均落在了沈陽、大(dà)連、長春和哈爾濱。
這四個城市，以22%的人口，集中(zhōng)了東北地區一(yī)半的經濟總量、三分(fēn)之一(yī)規模以上工(gōng)業企業、超過六成的高校資(zī)源。
數據來源：2020年GDP爲初步統計數據（上圖，哈爾濱、長春GDP數據填反)，人口爲2019年中(zhōng)國統計年鑒數據，規模以上工(gōng)業企業，高校數爲2017年城市統計年鑒數據
馬太效應再次應驗，強者愈強。在一(yī)個普遍較差的區域，資(zī)源反而會加速集中(zhōng)在優勢城市。
在這四個城市内部，也有階梯。沈陽和大(dà)連，表現又(yòu)更好一(yī)些。
在東北普遍人口流出的情況下(xià)，沈陽，大(dà)連反而出現了人口增加。
就像中(zhōng)國經濟出現“孔雀東南(nán)飛”的格局一(yī)樣，東北三省内部，也出現了往南(nán)流動的傾向。
具體(tǐ)看一(yī)下(xià)這四個城市近年的房價走勢：
數據來源：知(zhī)名中(zhōng)介機構
我(wǒ)們看到, 長春房價一(yī)萬左右，震蕩向下(xià)，哈爾濱不到一(yī)萬，房價上升到九千就往下(xià)掉了，缺乏支撐。
表現最好的是大(dà)連的房價，45度仰望天空，氣勢如虹。
沈陽房價也是震蕩向上，突破一(yī)萬後，仍呈向上的趨勢。
在東北樓市整體(tǐ)黯淡的背景下(xià)，沈陽和大(dà)連，雙子星熠熠生(shēng)輝。
2
中(zhōng)心節點沈陽
如果說東北地區的中(zhōng)心城市，那麽一(yī)定是沈陽，沒有之一(yī)。
有些省會，它不隻屬于省。它屬于大(dà)區。
中(zhōng)國有幾個大(dà)區，比如西北的西安，東北的沈陽。大(dà)家想想現代戰争片中(zhōng)耳熟能詳的 “東北軍區”、”“沈陽軍區”、“沈陽司令部”……
稍微有點軍事概念的人就知(zhī)道，國家疆域布局中(zhōng)，總有些地方，是節點，是“關鍵到不能倒、一(yī)定要照顧”的地方。
他們已經不是一(yī)省一(yī)市的局部，而是”牽一(yī)發動全身”的區域性全局性的節點。
治理國家不能隻算經濟賬，出于對疆土的治理和控制，出于軍事意義上的據點建設，有些地方是必須扶持好的。
對這種具有戰略意義的城市，來自國家層面的幫助托底将是全方位的，産業項目政策大(dà)力扶持，财政補貼大(dà)力轉移支付，不計成本的真金白(bái)銀固定投資(zī)砸下(xià)去(qù)。
作爲東北支點的沈陽，振興東北的資(zī)金，相當部分(fēn)，終歸會沉澱到沈陽房市。
這是沈陽房市最大(dà)的底氣。
這就是爲什麽，沈陽城市的各項指标、社會消費零售額都在向好，奢侈品消費旺盛。
這就是爲什麽，盡管整個東北人口淨流出，沈陽卻頑強的阻擋住了人口流出的勢頭，
而且進入全國人口流入Top20。
數據來源:DT财經
2021年1月22日全線開(kāi)通的京沈高鐵，更是強化了沈陽節點城市的地位。
沈陽至北京的時間縮短至2.5小(xiǎo)時，遼甯省内各市可以通過沈陽，形成到北京的4小(xiǎo)時經濟圈，形成“京沈半日經濟圈”。
沈陽中(zhōng)關村(cūn)(000931,股吧)智能制造創新中(zhōng)心于2020年1月成立， 以沈陽-中(zhōng)關村(cūn)爲接引，疊加沈陽老工(gōng)業基地與新科技創新優勢，打造“工(gōng)業互聯網+先進裝備制造”，京沈合作再上台階。
加上沈陽正在如火(huǒ)如荼地争取國家中(zhōng)心城市，一(yī)旦成功，沈陽作爲國家級城市的地位，将更上一(yī)層樓。
綜合城市地位，人口，交通等長期利好因素，我(wǒ)們對沈陽樓市未來的展望，基本上持比較放(fàng)心購買的觀點。
在我(wǒ)心裏，沈陽就像沉默寡言久經沙場的老将，在太平盛世，稍微有點跟不上潮流。
一(yī)片群嘲聲中(zhōng)，寡言的鋼鐵巨人，隻是不語。
但骨架不倒，等待機會。
更何況，目前沈陽房價實在是不高。
來源:鏈家網
低價就是王道。
均價1萬，平均總價95萬的省會城市，節點城市，未來可能的國家中(zhōng)心城市，對比南(nán)方縣級城市動辄1萬2萬的價格，香不香？
低總價還意味着上車(chē)。
知(zhī)名機構發布的《2020城市剛需購房報告》，盤點了主要城市“剛需上車(chē)基準線”。
其中(zhōng)，北京剛需上車(chē)門檻最高，350萬。而沈陽，僅73萬，五分(fēn)之一(yī)。
伴随京沈高鐵開(kāi)通，部分(fēn)北京購買力将會外(wài)溢（或已經提前溢出了）。
查查數據，沈陽的房子，一(yī)半被外(wài)地人買走。
數據來源：中(zhōng)原
2020年沈陽購房者中(zhōng)，外(wài)地購房占比達到49%，其中(zhōng)外(wài)地客戶中(zhōng)有52%來自于吉林及黑龍江，還有48%的來自其他省市的客戶。
沈陽樓市“房住不炒”政策限制比較嚴格，加上2020年受疫情沖擊，沈陽房市成交下(xià)降了28%，處于健康發展中(zhōng)的“短暫冷靜期“。
可能還是有一(yī)點庫存壓力，截止1月底，可售商(shāng)品住宅庫存量從2020年初的接近1700平，上漲到1月底的1900萬平，參照過去(qù)12個月的平均銷售速度，當前庫存的可去(qù)化周期約19.3個月，還是比較高的水平。
2021年沈陽政府方式政策定調仍然是維穩。但近期出現了一(yī)點松動，比如公積金貸款額度上漲，最高可貸80萬，1月份的庫存周期也出現了下(xià)降。
沈陽房産，長期來說值得投資(zī)，入手的時候可以精挑細選。
來源:沈陽中(zhōng)原研究部
查閱沈陽詳細數據，我(wǒ)們分(fēn)享幾個關鍵發現：
1、從區域來說，三環内核心老城數量逐漸減少，城市外(wài)環發展擴至四環。
2、核心主城1.8-3.2萬每平，二外(wài)外(wài)南(nán)1.2-2萬每平，北部 0.8-1.3萬，東邊0.8-1萬。
3、城市南(nán)北兩極分(fēn)化明顯，當前北部沈北，渾南(nán)兩頭熱。17-20年主力成交闆塊無明顯變化，都是以沈北道義，渾南(nán)的新市府爲主。
其中(zhōng)沈北商(shāng)品房成交占比從2016年的7%猛增到到2020年的27%，沈北道義闆塊爲城市剛需闆塊，銷售量最高。渾南(nán)占比維持在22-26%之間，熱門闆塊爲城市改善闆塊-新市府。
4、從成交面積來看，90平的以下(xià)小(xiǎo)面積産品占比逐漸降低，2016年占比66%，2020年降到39%。90-130平占比逐漸提高。2019年後沈陽進入發展變遷期，高端改善和高端項目需求大(dà)舉提升。
近期市場，又(yòu)傳來更多的消息。
3月各大(dà)牌開(kāi)發商(shāng)取消春節假期優惠，有的直接收回了春節+首開(kāi)多達2—3個點的優惠。
2月23日，沈陽第一(yī)場土拍誕生(shēng)沈陽曆史第三高地王， 10家房企競拍，華潤最終中(zhōng)标，實際樓面地價成本将在14500元/建築平米。無疑，該項目未來入市售價起步價就将在3萬左右。
我(wǒ)們判斷，沈陽目前的低房價，不會長期繼續。
數據來源：沈陽中(zhōng)原研究部
總之，長期投資(zī)沈陽的大(dà)邏輯始終沒變，節點城市地位不可動搖，人口流入，京沈高鐵交通改善，目前是政府政策嚴控，但房價上漲動力較強，後續一(yī)旦成爲國家中(zhōng)心城市，進入更多投資(zī)者視野，房價有躍升很有可能。
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對外(wài)開(kāi)放(fàng)大(dà)連
最近的大(dà)連房市，實在有點火(huǒ)。
2月份大(dà)連市成交數據，商(shāng)品房共備案成交1720套，環比上漲12.8%，同比上漲688.99%，商(shāng)品房成交量遠高于去(qù)年同期水平。（*數據統計爲市内四區備案成交價）
受就地過年影響，2021年春節期間成交量明顯上升，年後各大(dà)開(kāi)發商(shāng)上調房價，漲價前推廣促進了部分(fēn)成交。
節後，場熱門闆塊銷量猛增，整體(tǐ)市場熱度上漲，各項目到訪量均直線增長，預計下(xià)月成交量将持續上漲。
我(wǒ)們看看一(yī)片火(huǒ)熱的底氣是什麽。
大(dà)連，東北少有的濱海城市，國家第一(yī)批十四個沿海開(kāi)放(fàng)城市之一(yī)，是東北重要的海上出口。
大(dà)連政府十四五規劃中(zhōng)，提出 “以大(dà)連爲龍頭深入推進遼甯沿海經濟帶開(kāi)發開(kāi)放(fàng)”。
借助國家 “一(yī)帶一(yī)路”東風，大(dà)連主動深度融入“一(yī)帶一(yī)路”建設。
加強基礎設施互聯互通，推進東北亞國際航運物(wù)流中(zhōng)心建設。
支持機床、石化、船舶海洋工(gōng)程、核電、軌道交通等重點裝備制造業與“一(yī)帶一(yī)路”相關國家和地區開(kāi)展合作。
2020年1月至5月，大(dà)連市對“一(yī)帶一(yī)路”沿線國家進出口總額617.8億元，同比增長29.8%。
大(dà)連對外(wài)發展未來發展空間很大(dà)。
貝殼研究院有個報告:外(wài)國人在中(zhōng)國最喜歡住哪?
全國排名，大(dà)連位列第五。僅次于上海，北京，成都，深圳。
大(dà)連對外(wài)開(kāi)放(fàng)帶來的世界級城市的潛力，不可小(xiǎo)觑。
數據來源：貝殼研究院
下(xià)面我(wǒ)們看一(yī)下(xià)大(dà)連的房價走勢。
從下(xià)圖可以看出，從2014年到2018年，大(dà)連房價經曆了一(yī)個下(xià)跌，然後回升的過程， 2018年基本回到原有位置。2018，2019年持續爬升，2020年以後更是加速上漲。
數據來源：知(zhī)名中(zhōng)介機構
如果按2016年2月的9800元低點算起，到2021年1月，均價1.6萬，房格足足上漲了63%。
到底是什麽力量，在支撐着大(dà)連房價的上漲呢？
翻閱衆多資(zī)料，城市規劃，地鐵，土拍……我(wǒ)們看到了大(dà)連市政府的雄心。
大(dà)連城市建設現在處于拉骨架階段。四線齊建，從十字型換乘，到網絡化換乘。借助軌道交通，城市正在往外(wài)延伸。
城市建設需要資(zī)金，近五年大(dà)連土拍市場火(huǒ)熱，政府傾囊放(fàng)地回血，土地供應達五年曆史峰值。
數據來源：同策研究院
政府拍地時，借勢開(kāi)發商(shāng)打造城市基建配套，帶訴求供地趨勢明顯，配建條件增多，例如龍湖建設公交樞紐，中(zhōng)海無償還建配電站等。
政府急需城市建設資(zī)金，想溢價賣地，想開(kāi)發商(shāng)配套建設。
那常見套路不就是，溢價拍地，開(kāi)發商(shāng)拼命拉動價格，回籠資(zī)金，完成政府需要的配套建設，然後房價上漲，下(xià)一(yī)輪土拍維持溢價？
比如最近一(yī)個月，樓市火(huǒ)爆，土拍也爆了，土地溢價率高達44%。
高溢價地塊塊位于甘井子區西北路東側，溢價率44%，可售樓面價11126元/平方米， 9大(dà)房企參與競拍，可售樓面價首次突破萬元大(dà)關，該地塊的成交帶動了體(tǐ)育新城闆塊房價上漲，各大(dà)開(kāi)發商(shāng)紛紛上調房源價格。
土拍，房價，互相帶動，熟悉的飛輪。
長期來說，我(wǒ)們對大(dà)連房市基本看好。外(wài)向型經濟東風正好，東北三省向南(nán)人口流入，政府方面大(dà)概率會允許房價在合理範圍内上漲，以維持土地價格的溢價。
但從短期來說，因爲從2016年開(kāi)始，大(dà)連房價持續了四年的上漲，而且我(wǒ)們看到大(dà)連的商(shāng)品住宅庫存量還是比較高的，去(qù)化周期94周，約22個月。
來源：新峰地産
房價大(dà)漲+庫存高企，需要提示大(dà)連房市存在短期回調的風險。
具體(tǐ)到區域上，從詳細數據報告我(wǒ)們分(fēn)享幾個關鍵發現：
1、城市外(wài)擴，外(wài)圍城區和主城邊緣成爲成交熱點。例如2020年外(wài)圍城區（旅順+金普新區）住宅成交占全市46%，主城邊緣區域成交占全市31%。
2、價格階梯明顯：高價項目呈點狀分(fēn)布在主城核心區，主城核心2.1-3.8萬,主城邊緣1.4-1.9萬每平，外(wài)圍城區0.8-1.2每平。
3、剛需改善占比超六成：90平以下(xià)的剛需産品占比從2016年24%下(xià)降到2020年的14%，90-120平剛需改善占比上升明顯（55%上升到63%），當地有很多改善置換，比如賣出主城二手兩房，換購外(wài)圍3房，四房新房。
4、學區預警助力推高房價：當學位供給緊張時，大(dà)連市教育局會向社會發布超出既有學位接納能力的預警提示。2021年1月，有四個區的最近學位預警接連發布，這将導緻學區房競争升溫，推高房價。
如果購買大(dà)連房産，建議多看看外(wài)圍區域。
畢竟一(yī)個城市地塊是逐漸成熟的，買的時候不要光看眼前，可以更多考慮潛力股，考慮五年後這個區域會變成什麽樣，應特别注意政府在該區域是否有明确規劃，開(kāi)發商(shāng)、戶型、學區、配套等。
買新興區域， 買90-120平的改善型住宅，可以長期安心持有，即使短期回調，長期還是可以跟着大(dà)連的發展，闆塊的成熟，得到穩定回報。
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未來可期
小(xiǎo)結一(yī)下(xià)，前面我(wǒ)們說到了東北三省總體(tǐ)經濟下(xià)滑，人口流出，房價不振的黯淡情形。但放(fàng)眼世界，東北面臨新的發展機遇。
2020年新冠疫情爆發，中(zhōng)美貿易沖突不斷，一(yī)些國家貿易保護主義擡頭，地緣政治風險加大(dà)。
中(zhōng)國對歐美國家貿易依存度必然出現下(xià)降，而東北地區（俄日韓）貿易往來有望良好增長，給東北帶來新的增長機會。
增長機會主要是利好東北資(zī)源最集中(zhōng)的四個中(zhōng)心城市，畢竟這4個城市GDP占據半壁江山，尤其是沈陽和大(dà)連。
沈陽身爲大(dà)區節點城市，戰略意義重大(dà)，有望獲得國家持續扶持，經濟有支撐，人口流入。在政府嚴控下(xià)，房産指标健康，房價絕對值較低，可放(fàng)心購買持有。
大(dà)連體(tǐ)量相對較小(xiǎo)，伴随軌道交通帶來的城市骨架拉伸，城市基建改善。
作爲對外(wài)開(kāi)放(fàng)城市，乘着“一(yī)帶一(yī)路”的國家戰略東風，經濟向好，人口流入，房市長期看好，近期尤爲火(huǒ)熱。但需注意四年大(dà)漲後有短期回調的風險。如果投資(zī)，建議關注外(wài)圍區域。
雙子星，在黯淡的天空熠熠生(shēng)輝。
