欄目導航 Navigation
“我(wǒ)賣房也是，中(zhōng)介想吃買家差價，被我(wǒ)拒絕了，我(wǒ)直接換了家中(zhōng)介。”
“之前遇到過經紀人吃公司手續費，公司隻收1%，他收2%。”
這幾天，深圳樓市又(yòu)發生(shēng)一(yī)起轟動行業的中(zhōng)介吃差價被舉報，雙倍賠償購房者的案例。該案例曝光被中(zhōng)介套路吃差價後，買賣雙方如何維護自身權益，法院會如何判決等，在業内引起廣泛讨論。
值得注意的是，3·15當日，深圳住建局又(yòu)發布了嚴打造假買房的通知(zhī)，指出對于弄虛作假、隐瞞真實情況，或提供虛假證明材料等方式申購商(shāng)品住房者，深圳有關部門将對此類違法違規失信行爲進行聯合懲戒，涉嫌違反治安管理法律法規的，依法移送公安機關處理。
吃60萬差價，賠120萬
據南(nán)方都市報報道，今年2月，李先生(shēng)通過深圳德佑禦珑苑A店(diàn)門店(diàn)購買二手房，簽訂了合同。當時商(shāng)定的房屋總價爲1940萬元，并額外(wài)支付超21萬元的中(zhōng)介費。但其後來發現三方合同不一(yī)緻，并了解到業主的交易底價爲1880萬元，其中(zhōng)60萬元差價業主轉給了中(zhōng)介方。
本是暗箱操作，購房者李先生(shēng)是如何發現被中(zhōng)介吃了差價？該事件一(yī)經曝光，有不少讀者對此充滿了疑惑。
“當初中(zhōng)介承諾這次交易的服務費就一(yī)個點，後來我(wǒ)找業主了解到，房屋的報價是2000萬元，底價是1880萬元。最終多賣的60萬元，他都轉給中(zhōng)介。”李先生(shēng)在接受媒體(tǐ)采訪時表示。
德祐回應稱，據查，三方實際簽署的房屋買賣合同是一(yī)緻的，合同中(zhōng)房價統一(yī)爲1940萬元、傭金統一(yī)爲21.34萬元，買賣雙方都知(zhī)情且簽字。但在後來系統申報時，出現了傭金不一(yī)緻的購房合同，這也是經紀人爲規避公司規則，篡改了三方實際簽約的房屋買賣合同。
3月14日，德佑（天津）房地産經紀服務有限公司深圳分(fēn)公司進行回應，稱經紀人私自進行暗傭操作，違反傭金費率管理規定，高于傭金費率報價簽約，對客戶履行120萬元的賠償。
不過，對上述三方簽訂承諾書、購房合同的多處細節，業内讨論也産生(shēng)了争議。一(yī)位深圳資(zī)深中(zhōng)介分(fēn)析稱，目前中(zhōng)介從業人員(yuán)向客戶承諾的不吃差價，是承諾不吃房屋總價3個點以外(wài)的傭金差價。而在李先生(shēng)的購房過程中(zhōng)，房屋總價1940萬元，按照傭金3個點，即便全部由業主支付，總傭金不應超過58.2萬元，但中(zhōng)介收了業主60萬元，超了1.8萬元，同時又(yòu)收了購房者的傭金，可定義爲吃差價。
深圳華商(shāng)律師事務所律師周争鋒表示，根據民法典第一(yī)百四十九條規定，第三人實施欺詐行爲，使一(yī)方在違背真實意思的情況下(xià)實施的民事法律行爲，對方知(zhī)道或者應當知(zhī)道該欺詐行爲的，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。中(zhōng)介和業主的分(fēn)成協議隻要曝光了，就屬于中(zhōng)介和業主聯合起來欺詐買家，買家依法享有撤銷權。業主明明支付有傭金，在三方協議中(zhōng)業主說沒有支付傭金，明顯欺詐。
“同行告知(zhī)被賺了差價”
在該事件曝光之後，深圳南(nán)山區資(zī)深中(zhōng)介小(xiǎo)楊在接受鎂編采訪時表示，“不敢保證，總有一(yī)些不法分(fēn)子。實際上，在行業中(zhōng)薅購房者羊毛，薅公司羊毛的也有，有些公司存在經紀人有房源不登記到公司系統的情況，自己賣，也就是業内常說的，藏盤！”
實際上，中(zhōng)介吃差價在信息并不對稱的早年間是十分(fēn)常見的，即便随着行業規範發展，不少大(dà)的中(zhōng)介機構主動推出陽光收費、透明收傭等，但這種現象仍屢禁不止。
現實中(zhōng)也有購房者被中(zhōng)介吃了差價，但并未像李先生(shēng)一(yī)樣能得到賠償。“我(wǒ)也被中(zhōng)介吃過差價，跑到總部去(qù)追的，後來追回來了，沒有賠償，業務員(yuán)也沒被炒。”
談起此前購房經曆，朱某表示，其購房時業主因在外(wài)地，提前做了公證，這邊是找了人假扮業主的弟(dì)弟(dì)見面，後來是同行告知(zhī)其被賺差價了。
“得知(zhī)被賺差價後，聯系上了賣家準備一(yī)起去(qù)找，大(dà)家分(fēn)一(yī)分(fēn)，結果賣家見面後失聯，打電話(huà)不接，所以我(wǒ)們直接殺到總部，當天就把錢拿回來了。”
現實中(zhōng)，也有吃差價不成，中(zhōng)介将買賣雙方起訴至法院的事件。
據人民法院報報道，沈某委托嘉興一(yī)房屋中(zhōng)介機構出售自己的一(yī)套房産，确定出售價格爲122萬元。中(zhōng)介機構找到買家後告知(zhī)沈某，因受讓方年邁體(tǐ)弱且系其員(yuán)工(gōng)家屬而不便于直接向其收取稅費、代辦貸款費用及中(zhōng)介費用，因此在簽訂合同時将交易價寫作126萬元，沈某在收到4萬元額外(wài)費用後交中(zhōng)介機構，用于爲受讓方繳納稅費、代辦貸款費及中(zhōng)介費用。
事後，沈某得知(zhī)，中(zhōng)介機構收下(xià)其轉的4萬元後，房屋産權過戶時涉及的各項稅費仍由受讓方承擔，也就是說，中(zhōng)介機構吃掉了4萬元差價。此後，買賣雙方與中(zhōng)介機構交涉，無果，便解除了房屋買賣合同。中(zhōng)介機構遂要求賣方支付中(zhōng)介費并承擔違約金。最終，浙江省嘉興市南(nán)湖區人民法院駁回了中(zhōng)介機構的訴訟請求。
法院認爲，作爲中(zhōng)介機構的原告，營利方式主要是收取傭金或報酬，不得賺取差價。而事實上，本案中(zhōng)介機構在居間過程中(zhōng)向交易雙方隐瞞對方的真實報價，造成雙方信息不透明，才促成合同成立，顯然該中(zhōng)介機構的訴訟請求，法院不予支持。
合同不成立、無效、可撤銷
從以往法院公示案例來看，中(zhōng)介利用信息不對稱賺取差價、違背出賣意願等簽訂出讓協議，被起訴後，可依法判決合同不成立、無效或可撤銷。
河南(nán)省登封市人民法院做出的一(yī)則判決案例顯示，房地産中(zhōng)介機構以70萬元與房主簽訂《房屋買賣協議書》後，轉手又(yòu)以74萬元賣予買受人，從中(zhōng)牟利，最終買受人起訴了中(zhōng)介機構。
河南(nán)省登封市人民法院認爲，中(zhōng)介利用具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，與出賣人簽訂房屋買賣合同，再加價轉賣給真實買受人從中(zhōng)牟利，損害了實際買賣雙方的締約選擇權，簽訂合同并非其真實意思表示，房屋買賣合同依法不成立。
法院曾判決可撤銷合同的案例是，出賣人李某明确表示希望中(zhōng)介機構結合行情實現自己利益最大(dà)化，不能賣給中(zhōng)介機構或其工(gōng)作人員(yuán)，否則自己的利益得不到保障。但是，在後續賣房過程中(zhōng)，李某發現買受人薛某與中(zhōng)介機構存在故意串通，且在交易中(zhōng)存在過錯，更爲重要的是，買受人薛某是中(zhōng)介機構的财務人員(yuán)。而這在業内常常能作爲ABC單，既中(zhōng)介利用其自身員(yuán)工(gōng)名額，低價收購房源，短期内再高價賣出。
出賣人李某在知(zhī)悉情況後，不同意繼續履行合同并主張撤銷合同合乎法律規定，提出撤銷合同的請求。河南(nán)省鄭州市中(zhōng)級人民法院認爲，出賣人明确向中(zhōng)介機構表示不能将房屋出賣給中(zhōng)介機構或其工(gōng)作人員(yuán)，但中(zhōng)介服務機構故意隐瞞或者未披露對簽訂合同有重大(dà)影響的事實，利用雙方信息不對等而使出賣人在違背其真實意願的情況下(xià)簽訂房屋買賣合同屬于可撤銷合同，故對李某提出請求予以支持。
而對于在買賣過程中(zhōng)，中(zhōng)介爲獲取非正常的利益，通過全權委托公證和簽訂房地産買賣合同等合法形式，使房屋物(wù)權發生(shēng)變動，獲取非正常的利益，損害了出賣人的利益，屬于以合法的形式掩蓋非法目的，簽訂的房屋買賣合同屬無效。
