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在嚴監管之下(xià)，房地産信托刮起了一(yī)場“撤退風”。2月28日，北京商(shāng)報記者根據公開(kāi)信息梳理發現，目前包括華潤深國投信托、五礦信托、四川信托在内的多家信托公司紛紛對持有的房地産公司股權進行了縮減。有人離(lí)場就有人進場，另有中(zhōng)融信托、興業信托則利用入股、融資(zī)等方式悄然布局。在分(fēn)析人士看來，在現行監管政策導向下(xià)，房地産信托将面臨融資(zī)類信托規模縮減、房地産信托規模總量控制的雙重壓力。信托公司需要建立完整的判斷體(tǐ)系和風控模型來篩選項目介入。
退出與進場互現
窗口指導、餘額管控俨然成爲了房地産信托的關鍵詞，在強監管趨嚴的背景下(xià)，有不少信托公司紛紛開(kāi)始“縮圍”手中(zhōng)持有的房企股權。2月28日，北京商(shāng)報記者根據公開(kāi)信息梳理發現，近日包括華潤深國投信托、五礦信托、四川信托在内的多家信托公司均對名下(xià)持股的房企股權進行“斷舍離(lí)”。
從具體(tǐ)的案例來看，近日，華潤深國投信托退出持有長沙帆順房地産開(kāi)發有限公司股權，股權變動之前，華潤深國投信托持股比例爲45%；股權變動之後，華潤深國投信托徹底退出該公司股東行列。無獨有偶，五礦信托也在近日新增了一(yī)條退出信息，該公司退出持有南(nán)甯市豪泰房地産開(kāi)發有限公司股權，退出前持股比例爲20%。同樣，四川信托也退出銅仁嘉豪房地産開(kāi)發有限公司股東行列，退出前持股51%，退出後四川信托不再持有該公司股權。
對上述三家信托公司退出持股房企的緣由，一(yī)位信托行業觀察人士分(fēn)析認爲，多家信托公司對持有的房企股權進行了縮減，主要是前期房地産開(kāi)發商(shāng)通過股權做的融資(zī)，後續項目到期退出的一(yī)種模式。
有人縮減就有人入場，北京商(shāng)報記者同時注意到，興業信托近日新增了一(yī)條投資(zī)信息爲北京盛智房地産有限公司，此次股權變動之前，北京旭輝企業管理有限公司持有該公司100%股權，興業信托接盤後，持有該公司股權比例爲51%，成爲該公司大(dà)股東。
除了入股方式，也有信托公司通過融資(zī)方式間接“收獲”房企股權，2月26日，福星股份(000926,股吧)發布公告稱，拟以該公司全資(zī)子公司福星惠譽控股有限公司的控股子公司天立不動産(武漢)有限公司80%股權置換中(zhōng)融信托8.91億元資(zī)金。
上述協議約定，中(zhōng)融信托拟以本次信托募集資(zī)金不超過人民币8.91億元（具體(tǐ)以信托計劃發行後實際募集資(zī)金扣除1%用于繳納信托業保障基金後的金額爲準）用于對項目公司股權投資(zī)以進行目标項目開(kāi)發，并獲得相應的投資(zī)收益。在金樂函數分(fēn)析師廖鶴凱看來，中(zhōng)融信托此舉就是通過此類股權置換模式設立信托計劃給福星股份融資(zī)。興業信托也是通過控制對應公司股權的模式，從而達到控制項目風險的目的。
融資(zī)渠道縮減、展業壓力加大(dà)
爲了落實“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，落實房地産長效管理機制，不将房地産作爲短期刺激經濟的手段，監管部門及時對房地産信托的規範發展加強了窗口指導。
早在2019年7月，某地銀保監局就召集轄内部分(fēn)信托公司董事長、總經理高層級“窗口指導”會議。明确表示，對于土地款融資(zī)業務，不得再新增。對于原已備案、已部分(fēn)放(fàng)款的，後續可能無法投放(fàng)；對于已備案未投放(fàng)的、新增未備案的一(yī)律不再給予備案和操作。
後在2020年11月，多位信托行業從業人士向北京商(shāng)報記者透露，銀保監會已下(xià)發了《關于開(kāi)展新一(yī)輪房地産信托業務專項排查的通知(zhī)》，排查信托公司是否違反“四三二”要求、是否用于土地儲備、是否用于補充流動資(zī)金、是否協助金融機構進行監管套利以及是否存在其他違規行爲。
在現行監管政策導向下(xià)，房地産信托的規模也進一(yī)步下(xià)降，來自中(zhōng)國信托業協會發布的最新數據顯示，截至2020年三季度末，投向房地産領域的信托資(zī)金總額爲2.38萬億元，較2019年末下(xià)降3262.01億元，降幅達12.06%。2020年三季度末投向房地産的資(zī)金信托規模較2019年二季度末的最高峰值下(xià)降5516.60億元，降幅達18.83%。
可以預見的是，爲促進房企降杠杆，保障房地産市場平穩健康發展，房地産信托規模的下(xià)降将是大(dà)勢所趨。一(yī)位信托公司觀察人士認爲，房地産信托目前遭遇的問題可以說是整體(tǐ)信托市場的集中(zhōng)濃縮，短期内較難完全解決。房地産信托将面臨融資(zī)類信托規模縮減、房地産信托規模總量控制的雙重壓力。
在易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進看來，從大(dà)的方向來講，房地産信托規模下(xià)滑已經成爲趨勢，如果一(yī)些房地産項目和信托捆綁得比較緊，還存在很大(dà)風險，甚至可能影響信托公司品牌的一(yī)些聲譽。再加上2021年一(yī)季度房地産信托已經出現了不少項目違約事件，所以2021年二季度，房地産信托方面的風險整治将成爲監管治理的一(yī)大(dà)亮點。
房地産信托如何過“寒冬”
房地産信托被嚴監管預示着傳統信托業務的增長空間将越來越受到制約，傳統粗放(fàng)的高增長模式越來越難以持續。
未來信托公司如何應對房地産業務可能帶來的風險也成爲值得思考的問題。通常情況下(xià)，在房地産信托運作的過程中(zhōng)，投資(zī)者先将資(zī)金委托給信托公司，信托公司再委托信托經理篩選優質房地産項目。信托公司和信托經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地産信托産品的安全性。
“信托公司需要有更多的房地産專業人才支持來應對房地産業務可能帶來的風險，在有限的規模下(xià)更需要有完整的判斷體(tǐ)系和風控模型來篩選項目。”廖鶴凱提醒稱，在資(zī)金面不放(fàng)松的背景下(xià)，信托公司可以多維度考量項目本身，通過合理的流動性管理，獲取跨越周期的超額收益。
嚴躍進進一(yī)步指出，“政策的收緊，并不代表房地産市場整個絕對規模的收緊，在收緊政策的情況下(xià)，如何尋找到一(yī)些投資(zī)機會也很關鍵，信托公司應結合自身業務實際去(qù)進行投資(zī)”。
