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随着樓市在“房住不炒”基調下(xià)進入新一(yī)輪複盤調整，樓市暴漲已經成爲過去(qù)時，這些省會城市也必須重新尋找城市高質量轉型發展新“籌碼”。
“我(wǒ)們搶在去(qù)年10月底樓市降價之際，花110多萬元總價搶到了原價140萬元特價房，30多萬元首付剛剛好。”正在籌備結婚的太原剛需購房者李慧琴告訴記者，“就在2020年上半年，我(wǒ)們還擔心手裏錢不夠首付，沒想到很多樓盤降價促銷，太好了”。
“去(qù)年10月某樓盤降價消息刷屏，2017年賣1.2萬元/平方米，2020年下(xià)半年隻賣7000元/平方米，遠郊價格體(tǐ)系亂套了，主城區相對還比較堅挺。”鄭州購房者喬瀾告訴記者，“2020年是鄭州近4年來最佳上車(chē)時機，剛需又(yòu)有機會返回三環了”。
受“三道紅線”新規與“消費回流”雙重影響，2020年下(xià)半年以來開(kāi)發商(shāng)降價回款動作增多，像李慧琴、喬瀾一(yī)樣趕在樓市“金九銀十”買到自己首套房的剛需者也因此變多。尤其在太原、鄭州這樣2020年全年樓市并不景氣的城市，更多了幾分(fēn)可能。
1月15日，國家統計局發布《2020年12月份70個大(dà)中(zhōng)城市商(shāng)品住宅銷售價格變動情況》，記者梳理發現，太原、濟南(nán)、鄭州這3個省會城市全年新建商(shāng)品住宅價格環比下(xià)跌時長竟超過7個月。
樓市從堅挺上升到黯然下(xià)降，這些省會城市在2020年究竟經曆了什麽？
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太原：降價也救不了市跌
國家統計局數據顯示，太原新建商(shāng)品住宅價格從2020年1月到6月環比持續上漲，價格指數從2020年1月的99.4一(yī)路增長至6月的100.6；但從2020年下(xià)半年年開(kāi)始陡然下(xià)跌，價格指數從6月100.6高位持續下(xià)跌6個月，回落至12月99.8。
即便開(kāi)發商(shāng)在去(qù)年“金九銀十”打出史無前例降價牌，甚至出現2020年10月底“萬達class降價、以9500元/平方米起價開(kāi)盤創出區域新低”事件，全然以價換量的太原樓市也未能逃脫房價10月環比下(xià)跌0.3%局面。
反映在房價上的數字變化是，太原住宅成交均價2020年1月是1.23萬元/平方米；12月降至1.1萬元/平方米。
“2020年以來，很多新盤入市，且皆是剛需産品，下(xià)半年資(zī)金承壓情況下(xià)，開(kāi)發商(shāng)大(dà)都以價換量。”對于太原樓市新房價格變化背後的原因太原一(yī)位房地産人士表示，“另外(wài)，人員(yuán)外(wài)流、産品同質化嚴重，也是價格下(xià)跌一(yī)大(dà)原因”。
新盤入市後去(qù)化不力，造成太原樓市庫存堆積。與此同時，待售二手房數量持續增加成爲房價整體(tǐ)下(xià)行的另一(yī)重要原因。
公開(kāi)數據顯示，2020年下(xià)半年太原六區待售二手房數量持續增加。其中(zhōng)，尖草坪區待售二手房數量從1113套變爲了1265套；杏花嶺區從4103套增加至4569套；萬柏林區從5502套增加至5580套；迎澤區從4175套增加至4589套，晉源區從1279套增加至1461套；小(xiǎo)店(diàn)區從6279套增加至6475套。
“2020年以來，開(kāi)發商(shāng)不斷打學區房這張牌，在上半年攬了客，但到了下(xià)半年後勁就顯得不足。”另一(yī)位太原地産研究人士表示。
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濟南(nán)：樓市拐點短期難實現
國家統計局數據顯示，濟南(nán)新建商(shāng)品房價格經曆了2020年1月至3月持續環比下(xià)跌後，4月至7月迎來短暫環比上升，8月再次環比下(xià)跌，9月環比持平，10月至12月又(yòu)再次持續環比下(xià)跌。
在貝殼研究院發布的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點：二手房市場城市榜單》中(zhōng)，濟南(nán)二手房價格以3.4%跌幅位居全國第三，排在它前面的分(fēn)别是廊坊和青島。
反映在房價上的數字變化是，濟南(nán)新房價格從2020年1月1.45萬元/平方米高位降至12月1.34萬元/平方米，今年1月進一(yī)步降至1.33萬元/平方米；二手房價格也從2020年4月1.6萬元/平方米高位降至12月1.52萬元/平方米。
“山東省内，濟南(nán)經濟和産業發展一(yī)直落後于青島，實施‘強省會戰略’後，濟南(nán)聚集各種資(zī)源，使得樓市迎頭趕上。但2016年11月全國樓市強調控之後，濟南(nán)樓市就開(kāi)始一(yī)路下(xià)行。”山東省房地産業協會一(yī)位人士告訴記者，“2020年年初受疫情影響房價下(xià)跌，疫情後複工(gōng)複産加速，房價迎來上漲，但總體(tǐ)來看産業經濟發展偏弱、城市吸引力不強、新增人口不多，導緻樓市需求上不來”。
公開(kāi)數據顯示，濟南(nán)樓市2020年新房成交8.85萬套，面積1112.11萬平方米；二手房成交4.19萬套，成交面積爲392.56萬平方米。其中(zhōng)，新房以改善房爲主，二手房以首套房爲主。
無論新房還是二手房都進入高庫存周期。目前，濟南(nán)可售新房數量8.05萬套，可售面積1096.14萬平方米，去(qù)化周期超過10個月；待售二手房數量超過10萬套，但濟南(nán)市場每年二手房成交量隻有4萬多套，因此去(qù)化周期長達24個月。7個月是樓市較爲健康的庫存去(qù)化周期。
“2020年房價觸底已基本完成，但從基本面上來看2021年拐點暫時不會出現。目前濟南(nán)的就業環境和新城市(300778,股吧)人口增長動力不足，預計樓市還會繼續冷靜一(yī)段時間。”有分(fēn)析人士認爲。
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鄭州：該漲的漲 該跌的跌
2020年，鄭州新建商(shāng)品房價格也出現調整。2020年2月、3月、5月都出現環比下(xià)跌，6月出現短暫上漲，7月環比持平，8月再次短暫上漲，9月又(yòu)開(kāi)始進入下(xià)行周期，9月至12月持續呈環比下(xià)跌狀态。
在貝殼研究院發布的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點：二手房市場城市榜單》中(zhōng)，鄭州二手房價格以3.4%跌幅與濟南(nán)并列位居全國第三，且在《2020年交易周期最長的10大(dà)城市中(zhōng)》排名第二，房源成交周期顯示爲166天，排在它前面的是中(zhōng)山，房源成交周期199天。
2020年，鄭州樓市頻繁出現特價房、工(gōng)抵房、樓市降價等現象，甚至有媒體(tǐ)公開(kāi)報道，有投資(zī)者在鄭州買房還貸3年，結果2020年房價卻跌了30萬元。房價數據上，新房價格從2020年9月的1.38萬元/平方米降至12月的1.28萬元/平方米，今年1月持續下(xià)降；二手房從2020年9月的1.35萬元/平方米降至11月的1.32萬元/平方米，12月開(kāi)始回升；今年1月升至1.36萬元/平方米。
“2015年到2019年，鄭州土地市場供應一(yī)直在增加，2016年計劃供應相對更多，但是實際供應不如2018年和2019年。2019年供應達到峰值後，2020年計劃和供應都有所下(xià)降。
6年來土地供應計劃整體(tǐ)完成率達47%，但2020年遠低于平均值。”一(yī)位鄭州房地産研究人士表示。
公開(kāi)數據顯示，鄭州樓市2016年庫存不足4個月，2017年以後庫存周期都延長到10個月以上，這直接影響之後2年至3年房價水平，也就是2018年至2020年房價水平。
“盡管鄭州樓市在2020年整體(tǐ)下(xià)行，但市區三環内房價很少出現下(xià)跌，房價跌得厲害的主要是部分(fēn)郊區樓盤，尤其是平原新區、南(nán)龍湖等區域，這些地方本來人口就少。”上述房地産研究人士表示。
有機構表示，鄭州樓市雖然短期内出現下(xià)跌，但未來熱點區域房價還會上漲，區域分(fēn)化會進一(yī)步加劇：該漲的漲，該跌的跌。
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樓市“垂尾”并非偶然
太原、濟南(nán)、鄭州，這幾個省會城市無一(yī)不在2016年至2017年全國樓市上升期表現得炙手可熱，但經過近3年複盤重整，過去(qù)樓市火(huǒ)熱催生(shēng)的土地供應量加大(dà)與投資(zī)客入場所帶來的後遺症開(kāi)始凸顯，加之2020年新冠疫情沖擊與房地産行業監管政策進一(yī)步收緊，這些後遺症開(kāi)始以樓市庫存高企、價格下(xià)跌爲表征呈現出來。
盡管2020年複工(gōng)複産後房地産作爲經濟“壓艙石”的角色仍然發揮作用，開(kāi)發商(shāng)也抓緊在“金九銀十”降價兜售、加速回款，但似乎并未改變2020年最後幾個月樓市“垂尾”現象，加之今年外(wài)來務工(gōng)人員(yuán)返鄉受限，這些城市在短期内也難以出現往年春節返鄉置業帶來的樓市“翹尾”。
從炙手可熱到房價失守，外(wài)界所看到的是這些省會城市如今“樓市庫存高企、去(qù)化周期拉長、房價持續數月下(xià)行”的現實情況，背後所折射的卻是新城市人口增長乏力、城市産業經濟結構不夠完善等問題，才是更加值得關注的因素。
随着樓市在“房住不炒”基調下(xià)進入新一(yī)輪複盤調整，樓市暴漲已經成爲過去(qù)時，這些省會城市也必須重新尋找城市高質量轉型發展新“籌碼”。
