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2020年，“分(fēn)化”是樓市最重要的關鍵詞，南(nán)北分(fēn)化，城市分(fēn)化，即便是同一(yī)個城市，内部分(fēn)化也十分(fēn)嚴重。深圳樓市從疫情複蘇之初的千萬豪宅秒光，也開(kāi)啓了奔忙、陡轉和屢創新高的一(yī)年。
從時間上看，分(fēn)化的另一(yī)個節點是7月15日調控新政(以下(xià)簡稱“715調控”)。據《每日經濟新聞(博客,微博)》此前報道，715調控前，深圳二手成交創新高，達21317套，但調控政策頒布後的8月，二手房成交量大(dà)幅下(xià)滑，深圳樓市新房供應爆發，衍生(shēng)出了打新、代持等樓市熱相。
王念是此前接受過記者采訪的一(yī)位購房者，“715調控”前賣掉在深圳的唯一(yī)住房，此後在新房市場上兜兜轉轉未能如願，最終焦慮式入手改善型二手房；欣欣是逐利而行的購房者，下(xià)半年爲購新房使出所有辦法；某TOP20房企，在土拍市場觀戰良久後，終于與深圳本土房企合作，落子深圳。
2020年，深圳新房、二手房和土地交易量創下(xià)五年新高。
二手房成交坐“過山車(chē)”
在疫情和調控政策雙重影響下(xià)，深圳的二手房成交能走出獨立行情，超出大(dà)多數業内人士意料。據深房中(zhōng)協統計，2020年深圳二手房網簽(含自助)120295套，同比增長17.3%。如剔除自助網簽的部分(fēn)，2020年網簽量更是創下(xià)近五年新高。
不過深圳的二手房成交并非全年處在高位，仍表現出強烈的政策市，“715調控”前後二手房成交量猶如過山車(chē)。2020年2月市場處于全年低位水平，成交量不超過2000套，3、4月份複工(gōng)後，市場迅速回暖；7月創下(xià)月度網簽量的曆史高點，達到了21317套。
但“715調控”落地，大(dà)量購房者因資(zī)格受限暫緩購房計劃，成交量陡轉直下(xià)。2020年10月網簽數據陡降至5725套；11月，随着網紅盤打新結束和對後市樂觀預期，需求回歸至二手房，成交開(kāi)始逐步企穩，市場出現“翹尾”行情。據深房中(zhōng)協統計，2020年12月月度網簽量突破了“一(yī)萬大(dà)關”，在曆史同期也屬罕見。
“深圳的市場，在其他城市不敢想象。”一(yī)位資(zī)深中(zhōng)介門店(diàn)店(diàn)主如是說，“2020年初，從開(kāi)場豪宅秒光，到被媒體(tǐ)報道經營貸違規流入樓市、代持打新等，可以看出深圳樓市的強勁韌性。715前從外(wài)地投資(zī)客通過所謂房學院奔湧而來，有人悶聲發大(dà)财，有人錢房兩空，深圳樓市這一(yī)年用光怪陸離(lí)形容并不爲過。”
新房成交先抑後揚
如果說2020年上半年是二手房的主戰場，“715調控”後，深圳樓市的熱度無縫銜接至新房，打新再度成爲熱詞，同時衍生(shēng)出的代持等市場亂象再度引發監管層高度關注。
據深圳市住建局數據，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套數上漲19.8%，創2016年以來的新高。
不過，值得注意的是，購房需求雖保持增長，但總成交面積相較2019年仍有小(xiǎo)幅下(xià)滑。據第一(yī)太平戴維斯統計，2020年深圳一(yī)手住宅成交量達507萬平方米，較2019年下(xià)滑20%。第一(yī)太平戴維斯認爲，雖然“715調控”将部分(fēn)置業需求由二手房轉移至新房，但對購房者資(zī)質提出了更嚴的要求。
與二手房成交先揚後抑不同，新房有其獨立的供應節奏，三、四季度是新房集中(zhōng)供應期。2020年初受疫情影響，新房項目的批售進度放(fàng)緩，但進入下(xià)半年，尤其是715新政之後，供應持續放(fàng)量。據深房中(zhōng)協統計，2020年8月新房成交量突破4000套，11月更是創下(xià)近七年來同期新高，達6296套。
從關注熱度上看，西部是2020年深圳樓市絕對明星，但僅就成交而言，供應量較大(dà)的東部并未示弱。據戴德梁行統計，與2019年同期對比，2020年包括一(yī)二手交易在内的住宅成交總量增幅超過50%的區域分(fēn)别爲光明、龍崗、大(dà)鵬、龍華，增幅分(fēn)别爲64.5%、64.1%、58%、56.2%。
2020年深圳樓市不僅新房、二手房成交創新高，居住用地也在放(fàng)量供應，全年供應地塊超過往三年總和。與此同時，深圳停止了公寓審批用地，這也成爲不少業内人士看穩深圳樓市的重要支撐觀點。
據美聯物(wù)業統計，2020年深圳共出讓31宗住宅用地，其中(zhōng)14宗人才房和17宗商(shāng)品房，共收金800億元。
對于樓市未來走勢，第一(yī)太平戴維斯華南(nán)區市場研究部主管謝靖宇表示，深圳停止公寓用地審批，在有限的土地資(zī)源之下(xià)，政府加快批複預售項目，供應增加，深圳的政策及經濟基本面均表現積極，需求仍将維持增長，但“715調控”後，新政對需求的減弱及延遲作用持續，未來市場仍以穩基調爲主。
