欄目導航 Navigation
10月26日上午，備受關注的上海明天廣場7~32層房産正式在淘寶網阿裏拍賣網絡平台拍賣。
位于上海核心區域人民廣場商(shāng)圈的上海明天廣場，此次共拍賣246套房屋，起拍價25.7144億元，折合單價6.9萬元/平方米。
實際上，上海明天廣場的喊價曾一(yī)度高達32億元。2005年就有消息稱，摩根士丹利拟開(kāi)價32億元收購上海明天廣場7~32層房産，但最終因爲業主方單方面宣布停止出售，雙方未進入實質性談判。
而那一(yī)次“猶豫”也讓上海明天廣場錯失良機。在此後幾年，該項目多次遭轉手，2006年被轉到上海國資(zī)委旗下(xià)的上海盛融投資(zī)手中(zhōng)。2010年底，該項目第7~32層房産挂牌拍賣，但最終未能成交。
直到26日的這一(yī)次挂牌再賣，明天廣場不僅沒有享受到上海物(wù)業大(dà)升值的行情，其市場價更是相較15年前“縮水”超5億元。
不過，有業内人士告訴鎂編，上海很少有這麽大(dà)宗交易的不動産，上海明天廣場此次在網絡平台拍賣，不排除借機炒作的嫌疑。
5萬多人圍觀
自26日上午10點在阿裏拍賣開(kāi)始競拍，上海明天廣場就一(yī)直處于“0人報名”狀态。截至發稿時，此次網拍已有超過5萬人圍觀，但仍無人報名。如果在接下(xià)來的16個小(xiǎo)時裏仍無人出價，該項目将流拍。
26日上午，鎂編在上海明天廣場現場看到，該項目處于正常運行中(zhōng)。鎂編來到大(dà)廈物(wù)業處詢問被拍賣樓層情況，現場工(gōng)作人員(yuán)表示，目前7~32層絕大(dà)部分(fēn)處于空置狀态，隻有四五家租客，其中(zhōng)包括一(yī)家證券公司。當鎂編想乘坐電梯上樓進一(yī)步打探拍賣樓層情況時，被大(dà)樓保安婉拒。
上海明天廣場大(dà)堂?圖片來源：鎂編?攝
第一(yī)太平戴維斯相關人士告訴鎂編，目前上海市場特别稀缺的高樓，整棟能夠賣9萬~10萬元/平方米。上海明天廣場雖然不是稀缺高樓，但也是核心商(shāng)圈物(wù)業，以不足7萬元/平方米的價格轉手，确實有較大(dà)折價。
上述人士進一(yī)步表示，如果本次上海明天廣場流拍也算意料之中(zhōng)，因爲不是整棟拍賣，雖然是連續樓層，但對市場吸引力不大(dà)。同時，該項目本來是用作酒店(diàn)式公寓，本身改造成本很高。目前上海長租公寓市場主要是針對高端老外(wài)客群，但由于受疫情影響，如果價格夠低，可能還有潛在買家。
58安居客房産研究院分(fēn)院院長張波表示，如果上海明天廣場項目流拍，還有一(yī)個至關重要的因素，這兩年上海甲級辦公樓的租金其實是處于下(xià)滑階段，不過傳統CBD的寫字樓租金降價幅度并不小(xiǎo)，對于寫字樓本身估價有影響的同時，也會影響到其拍賣熱度。另外(wài)，在今年疫情影響下(xià)，雖然國内經濟恢複速度較快，但對于辦公場所的需求量已有所減少。換言之，今年可能并不是最好的商(shāng)辦類大(dà)宗資(zī)産的出手時機。
來自第一(yī)太平戴維斯的數據顯示，2020年前三季度，上海樓市大(dà)宗成交市場合計完成交易金額438億元，同比下(xià)降50%。
上海明天廣場現場?圖片來源：鎂編?攝
或有炒作之嫌
公開(kāi)資(zī)料顯示，上海明天廣場坐落于上海市黃浦區黃陂北路309号，占地面積11296平方米，由浦發銀行(600000,股吧)旗下(xià)的大(dà)型國有獨資(zī)綜合性投資(zī)公司上海安聯打造，于2003年竣工(gōng)，總建築面積129528.52平方米，共60層，高度282米。
據了解，此次拍賣的标的上海明天廣場7~32層初期房屋類型爲246套酒店(diàn)式公寓，房屋建築面積合計36513.64平方米。2003年，華信國際旗下(xià)上海盛懿投資(zī)中(zhōng)心(有限合夥)通過公開(kāi)拍賣取得上述246套房産，登記房屋類型爲辦公樓，房屋用途爲辦公，并将7~32層(不含23層避難層)改造爲辦公場所。
值得一(yī)提的是，此前，上海明天廣場7~32層共計246套房産(不含23層避難層)均已被設立抵押，且均已被人民法院司法查封，該标的整體(tǐ)打包拍賣，不單獨拆分(fēn)拍賣。
上述第一(yī)太平戴維斯相關人士表示，由于今年的投資(zī)市場自用型買家比較多，投資(zī)者也相對謹慎，短期内市場持普遍觀望的态度。上海明天廣場雖然位于市中(zhōng)心人民廣場商(shāng)圈，但并非特别稀缺，也稱不上是頂級商(shāng)圈，沒有區域優勢。加之不是整棟出售，意味着需要更多時間尋找潛在買家。如果是大(dà)宗物(wù)業成交，一(yī)般事先都會有一(yī)些潛在買家接洽，而不是直接拿來市場上拍賣。因此，此次上海明天廣場網拍，不排除借機炒作的嫌疑。
來自第一(yī)太平戴維斯的數據顯示，前三季度自用買家活躍，中(zhōng)國人保(601319,股吧)、海通證券(600837,股吧)、上海銀行以及國海證券(000750,股吧)分(fēn)别收購了綠地外(wài)灘中(zhōng)心項目中(zhōng)的7幢樓；另外(wài)，保險資(zī)金等長期資(zī)本也在積極收購物(wù)業，如中(zhōng)國平安(601318)以42.8億元收購了歌斐中(zhōng)心。
此外(wài)，社區商(shāng)業由于能提供較穩定的現金流以及較高的回報率，近期也較受市場關注，如絲路基金以6.4億元收購萬科的一(yī)個社區商(shāng)業資(zī)産包，其中(zhōng)包含兩個社區商(shāng)業資(zī)産。
對此次上海明天廣場網拍目前仍無人報名的情況，張波則表示，沒有賣不出的東西，隻有賣不出的價格。對于買方來說，現在是個好時機，一(yī)些資(zī)産會被低估。
