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經濟觀察網 記者 饒賢君 疫情後的寫字樓租賃正面臨大(dà)考，一(yī)邊是空置率攀升，一(yī)邊卻是租賃價格下(xià)滑，更重要的是，居家辦公的可能性突然成爲了許多初創企業重點考慮的方向，新形勢下(xià)的寫字樓管理運營還是一(yī)門好生(shēng)意嗎(ma)？
中(zhōng)海商(shāng)業副總經理唐安琪認爲，就此悲觀或許爲時尚早，但疫情帶來的改變，将對寫字樓等不動産的運營者提出更高的要求，“未來的辦公空間不會隻是一(yī)個簡單的辦公場所，有很多潛在的需求需要我(wǒ)們挖掘，如果能夠把這些做好，溢價自然會産生(shēng)。”
“未來”辦公空間路在何方？以下(xià)爲唐安琪在2020IF·商(shāng)業地産年會的部分(fēn)演講實錄：
中(zhōng)海商(shāng)業是2012年成立的，但是我(wǒ)們手上的資(zī)産量不小(xiǎo)，總面積約1050萬平方米，在運營的達到450萬平方米，其中(zhōng)包括有149個物(wù)業，業态比較豐富，包括了寫字樓、購物(wù)中(zhōng)心、酒店(diàn)、長租公寓、城市展館等。
中(zhōng)海商(shāng)務是中(zhōng)海旗下(xià)，應該也是中(zhōng)國内地最大(dà)的單一(yī)産權寫字樓運營發展商(shāng)，我(wǒ)們在運營在建的寫字樓項目超過80座，布局在26個城市，在産品系列劃分(fēn)上包括中(zhōng)海中(zhōng)心、中(zhōng)海國際中(zhōng)心、中(zhōng)海财富中(zhōng)心、中(zhōng)海廣場、中(zhōng)海大(dà)廈。
我(wǒ)主要想聊一(yī)聊寫字樓爲代表的商(shāng)辦行業現狀，因爲我(wǒ)們的寫字樓體(tǐ)量足夠大(dà)，全部自持、自運營，一(yī)定程度上樣本量足夠大(dà)，所以在其中(zhōng)發生(shēng)的故事和帶來的思考還是能夠一(yī)定程度反映商(shāng)辦行業的發展。
因爲很多因素，尤其是疫情的影響，市場上産生(shēng)了很多關于寫字樓的探讨和挑戰，包括線上辦公是不是可以取代線下(xià)辦公？傳統辦公寫字樓是不是未來就不需要了？供求端來講供大(dà)于求，空置率上升，租金下(xià)跌，這麽多的負面因素綜合起來，接下(xià)來寫字樓還有沒有路可走？
線上辦公，大(dà)家用的很順手，似乎居家辦公的效率也沒有想象中(zhōng)的受影響，未來也許大(dà)家全部轉成線上辦公，不需要辦公室了？那麽到底寫字樓未來是一(yī)個什麽樣的狀态？或者是我(wǒ)們在這個過程當中(zhōng)獲取的數據和一(yī)些觀點是什麽樣的？
從中(zhōng)海商(shāng)務自己的數據來看，今年半年雖然受疫情影響，但我(wǒ)們還是實現了穩定的逆勢增長，營收增幅超過7%，毛利增幅也超過7%，平均出租率80%，比去(qù)年同期還有增長，另外(wài)新租的溢價率實現了6%這一(yī)數字。
從這個角度來講，我(wǒ)們認爲一(yī)方面證明了寫字樓業态的抗風險能力和穩定性，另外(wài)也是體(tǐ)現了中(zhōng)海在這麽長時間的運營和經營過程當中(zhōng)積累的優勢正逐步發揮。
根據我(wǒ)們自己的一(yī)些調研，輔以一(yī)些機構的數據，我(wǒ)們做出以下(xià)幾個判斷：
第一(yī)，寫字樓依然是未來發展的主流。
爲什麽呢？寫字樓的産生(shēng)是源于組織的發展和組織效率的提升，寫字樓空間和組織行爲學有重要的聯系，扁平、模塊、矩陣這三種組織形式中(zhōng)，世界500強、大(dà)中(zhōng)型企業，矩陣式、模塊化的管理會是他們的趨勢，因此，寫字樓肯定依然是規模以上企業的不二之選。
根據我(wǒ)們中(zhōng)國經濟的發展，即使這次受疫情影響，但今年到未來一(yī)段時間，中(zhōng)國經濟的增速依然是世界增速前沿，這個基礎上我(wǒ)們相信企業的發展，規模以上企業的發展有相當大(dà)的空間。
第二是創新辦公的趨勢，亦工(gōng)亦娛也許會成爲未來。
人的一(yī)生(shēng)當中(zhōng)有超過三分(fēn)之二的時間是在工(gōng)作當中(zhōng)度過的，或者是在辦公樓裏度過的，在這個過程當中(zhōng)，我(wǒ)們調研也發現，在正向需求的排名上來看，比如說線上的辦公科技，休閑的娛樂區，這些成爲了大(dà)家共同需求的部分(fēn)，另外(wài)在工(gōng)區上對于食堂基本功能的需求，包括高速的電梯多功能廳，成爲了投票比較多的，
此外(wài)，在職場爸媽的痛點當中(zhōng)，小(xiǎo)孩子的管理和代管是非常明顯的需求，我(wǒ)們在北京的中(zhōng)海廣場，也是在CBD寫字樓當中(zhōng)設置了中(zhōng)海的PEPA國際托育，女性在調研過程當中(zhōng)對這方面的需求尤爲迫切，我(wǒ)個人特别期待這個會成爲所有寫字樓的标配。
對于年輕的辦公人群，工(gōng)娛的邊界越來越模糊，現在的辦公空間除了是一(yī)個辦公的地方，可能還要解決員(yuán)工(gōng)的個人的消費需求、生(shēng)活需求、社交需求，在解決這些需求的過程當中(zhōng)，我(wǒ)們發現很多人願意爲此支付溢價，如健身房、咖啡廳、心理咨詢室、冥想室，這些成爲了辦公室人願意支付溢價的項目。
第三，定制化的需求，我(wǒ)們認爲定制化的需求未來會有更大(dà)的空間。在數據的調研當中(zhōng)，我(wǒ)們看到超過73%的企業會選擇定制化的裝修。
總的來講，我(wǒ)們認爲辦公空間不是一(yī)個簡單的辦公場所，我(wǒ)們更希望在未來的辦公空間裏産生(shēng)更多的價值，讓人有更多的自我(wǒ)實現的可能和需要，也希望能夠通過這樣來挖掘城市裏邊的新動向和動能，通過寫字樓樓宇改變這一(yī)個城市的發展，也希望能夠以一(yī)種創新的邏輯和跨界的思維來共同打造全新的産業空間，
